แบงก์ชาติ ปลดล็อก LTV ฟื้นอสังหาฯ กู้ได้100 % ทุกสัญญา ทุกระดับราคา

การผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value LTV) ของคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.)  ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)  เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2568ที่ผ่านมา

สร้างความประหลาดใจให้กับผู้ประกอบการคนซื้อบ้าน เมื่อ แบงก์ชาติ เปิดช่องกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เต็มสูบ โดยทุกสัญญา ทุกระดับราคาสามารถกู้สถาบันการเงินได้100% โดยไม่มีเงื่อนไข ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่1 (สัญญาที่1)  หลังที่2 หลังที่3 หลังที่4 ฯลฯ จากเดิมบ้านหลังที่1หรือสัญญาที่1  ราคาไม่เกิน10ล้านบาทกู้ได้100%เท่านั้น

สะท้อนได้จากสาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีดังนี้1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป 2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

ต่างจากเกณฑ์LTV ครั้งก่อน  กระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงหลังโควิด กำหนดเงื่อนไขค่อนข้างเข้มงวด โดยเปิดให้สัญญาที่1 ที่อยู่อาศัยไม่เกิน10 ล้านบาท กู้ได้เต็ม100% หรือกู้ได้เต็มหลักประกัน และกู้เพิ่มได้10%สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้าน

สัญญาที่2 วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ10% หรือกู้ได้90%หากผ่อนสัญญาที่1 น้อยกว่าหรือเท่ากับ 2ปี และวางดาวน์ขั้นต่ำ20% หรือกู้ได้ 80% หากผ่อนสัญญาที่1มากกว่า2ปี (เดิมกำหนดระยะเวลาผ่อน3ปี)

สัญญาที่3 วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ30% หรือกู้ได้ 70 %กรณีที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่10ล้านบาทขึ้นไป สัญญาที่1วางดาวน์10 %  (เดิมวางดาวน์ขั้นต่ำ20%) สัญญาที่2  วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ20 % สัญญาที่3ขึ้นไป วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ30% หรือกู้ได้70%

ทั้งนี้ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า การผ่อนเกณฑ์ของธปท.ดังกล่าว คาดว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ นับตั้งแต่ไตรมาสที่2ของปีนี้เป็นต้นไป ตั้งแต่วันที่1 พฤษภาคม2568 จนถึง กลางปี2569 (1ปี2เดือน)

นับเป็นสัญญาณที่ดี แต่ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงิน จุดส่งต่อสำคัญ ของการมีบ้านเป็นของตนเองว่าจะพิจารณาปล่อยสินเชื่อหรือไม่ แต่ประเมินว่า กลุ่มกำลังซื้อสูง ที่ต้องการซื้อบ้านตั้งแต่10ล้านบาทขึ้นไป สัดส่วนถูกปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่า กลุ่มระดับ ไม่เกิน3ล้านบาท

แสดงว่า มาตรการ LTVดังกล่าว ช่วยขยายฐานให้กลุ่มตลาดกลาง-บน  และกลุ่มระดับบน กลับเข้าสู่ตลาดมากขึ้น เพราะมีทั้งซื้อด้วยเงินสดและผ่อนกับสถาบันการเงินและหากไตรมาส2 มาตรการ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองมีผลบังคับใช้คู่กันแล้วยิ่งช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบคูณสอง ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีของคนซื้อบ้านแต่ทั้งนี้เรื่องกำลังซื้อและความเข้มงวดของสถาบันการเงินเป็นสิ่งสำคัญ และสามารถชี้เป็นชี้ตายได้

"คาดว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก
เพราะ1)ถ้ามาตรการรัฐประกาศลดค่าจดจำนองค่าโอนภายในเดือนเมษายนและ2) เดือนพฤษภาคมนี้ผ่อนคลายแอลทีวี
3) เหลือเงื่อนไขเดียวคือธนาคารพาณิชย์จะพิจารณาผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อลูกค้ารายย่อยแค่ไหน" 

  นายสมชาย เลิศลาภวศิน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ขณะนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน

สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงิน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) 

โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินมากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัวและสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ

ทั้งนี้ คณะกรรมการฯ เห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว เนื่องจากเกณฑ์ LTV ของไทยผ่อนคลายมากอยู่แล้วเมื่อเทียบกับต่างประเทศ และการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญเพื่อดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อของระบบสถาบันการเงิน ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะได้รับสินเชื่อที่ไม่สอดคล้องกับความสามารถในการชำระหนี้ รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์