บิ๊กอสังหาฯจี้รัฐอัดยาแรงกระตุ้นกำลังซื้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา โดยมีผลพวงมาจากเศรษฐกิจโตตํ่ากำลังซื้อหายไปจากตลาดประกอบกับ หนี้ครัวเรือนที่สูง หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ขยายตัวต่อเนื่องซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญ ที่สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ

ในทางกลับกันมีผู้บริโภคจำนวนไม่น้อย มีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งหลัง เพื่อต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษาบุตรหลาน แต่ติดปัญหาว่า มีข้อกำจัดอยู่มาก ไม่สามารถกู้ได้100%โดยเฉพาะเกณฑ์ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio: Loan to Value) สำหรับสัญญาที่ 2(บ้านหลังที่ 2) และสัญญาที่ 3 ( บ้านหลังที่ 3) ที่ภาคเอกชนเรียกร้องมาโดยตลอด

 

รวมถึงมาตรการ ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง อสังหาริมทรัพย์ รายการละ 0.01% ที่หมดอายุลงเมื่อปีที่ผ่านมา สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน7ล้านบาท ล้วนเป็นกลไกสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขยับตัวได้ จากแรงจูงใจและหากไม่ได้รับการกระตุ้นต่อเนื่องจากมาตรการต่างๆของภาครัฐเกรงว่าอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องจะได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่

 สะท้อนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์สำรวจพบว่า มูลค่ารวมของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งปี 2567 ลดลงจาก ปี 2566 ประมาณ 6.3% จากปัจจัยลบรอบด้าน ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

รวมไปถึงปัญหาของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างลำบาก เพราะสถาบันการเงินเข้มงวด ที่นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์  (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) มองว่าในส่วนของศูนย์ข้อมูลอสังหา ริมทรัพย์ มีความจำเป็นจะนําเสนอรัฐบาลให้พิจารณาในเชิงนโยบาย

ทั้งการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ต่อเนื่อง ซึ่งเป็นมาตรการที่มีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสอดคล้องกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มีการยื่นข้อเสนอไปก่อนหน้านี้ และเสนอให้ ธปท. มีการพิจารณาผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) เพื่อให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น รวมถึง เสนอให้พิจารณาขยายระยะเวลาสิทธิการเช่าให้มากกว่า 30 ปี เพื่อให้ประชาชนมีความมั่นคงในการอยู่อาศัยมากขึ้น

 ขณะที่ท่าทีของกระทรวงการคลังและธปท. มีแนวโน้มที่ชัดเจนว่าจะ ผ่อนปรนและเร่งออกมาตรการดังกล่าวออกมา หลังจาก 7องค์กรอสังหาริมทรัพย์ นำโดยนาย อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและผู้แทนธปท.ชงแพกเกจเร่งฟื้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

เสียงสะท้อนของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ นางธีราภรณ์ ศรีเจริญวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด(มหาชน)เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ขณะนี้สถานการณ์เศรษฐกิจชบเซารายได้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลงส่งผลต่อยอดขายและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงแทบทุกค่าย

ทั้งนี้เมื่อดูตัวเลขศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เห็นได้ชัดว่าปีนี้ต้องระมัดระวัง สิ่งที่ต้องปรับตัว คือการเร่งระบายสต๊อกสินค้า เพื่อเก็บกระแสเงินสดไว้ในมือให้มากที่สุด รวมถึง แคมเปญ ตัวเร่งในการตัดสินใจอย่างไรก็ตาม ต้องการให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องทั้งต่ออายุมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ และจดจำนอง มาตรการ LTV ฯลฯ

เช่นเดียวกันกับ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่มองว่า มาตรการจากภาครัฐยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่อาจมีผลต่อตลาด ซึ่งนโยบายการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% หากได้รับการขยายระยะเวลาในปีนี้ก็จะเป็นปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นการซื้อขาย

นอกจากนี้ หากมีการผ่อนปรนมาตรการ LTV จะช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันที่สำคัญต่อตลาด นอกจากนี้ ภาครัฐอาจพิจารณามาตรการสนับสนุนอื่น เช่น การให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีแก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือการออกโครงการสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่าสำหรับผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงตํ่า

อีกหนึ่งเสียงจาก นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่ม พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ได้ให้ความเห็นว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจและการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงสูงต่อเนื่อง หากมีการผ่อนมาตรการ LTV โดยให้บ้านหลังที่ 2-3 สามารถกู้ได้เต็มจำนวนจะช่วยแบ่งเบาภาระให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ SC บริษัท เห็นด้วยอย่างยิ่งต้องการให้แบงก์ชาติพิจารณา ผ่อนคลาย LTV เพื่อช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ขณะความต้องการ ที่อยู่อาศัย นอกจากบ้านหลังที่ 1 เชื่อว่าผู้บริโภคยังมีความจำเป็นที่จะซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ใกล้ที่ทำงานดังนั้นมองว่าการเก็งกำไรหายไปแล้ว

 “การผ่อนคลาย LTV มีความจำเป็นต้องกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างมากในช่วง 1-2 ปีนี้ เพราะเห็นว่าโอเวอร์ซัพพลาย ไม่ใช่แค่ปีนี้จบอย่างน้อยต้องใช้เวลาอีก 3 ปีถึงจะกลับมาขายได้ตามปกติ”

 ทั้งนี้เสนอว่าต้องมีมาตรการ สำคัญ ระยะสั้นและระยะกลาง การกระตุ้นกำลังซื้อมีมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มองว่าไม่ควรจำกัดราคาที่7ล้านบาท รวมถึง ขอให้สถาบันการเงินผ่อนปรนการปล่อยสินเชื่อและ ขยายระยะเวลาเช่าควรเกิน 30 ปี

ทางด้านนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่าเหตุผลที่เสนอให้ภาครัฐ ออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เนื่องจาก ปี 2567

พบว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ตํ่าสุดในรอบ 6 ปี สินเชื่อรายย่อยซื้อบ้านลดลงเหลือ 5.78 แสนล้านบาท ลดลงจากระดับ 7 แสนล้านบาทในช่วงก่อนหน้านี้ ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ลดลงมาเกือบครึ่ง มีผลกระทบไปถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ซึ่ง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง รับที่จะไปพิจารณามาตรการเร่งด่วน ส่วนการหารือเรื่องมาตรการ LTV กับธปท.

ก่อนหน้านี้เป็นการพูดคุยร่วมกันกับกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจก่อสร้าง รวมทั้งสถาบันการเงินนั้น ทางสมาคมฯ ได้ให้ข้อมูลว่าช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวช่วงโควิดในปี 2564 ถือว่าตกตํ่าสุดแล้ว แต่ยังมีมาตรการผ่อนคลาย LTV เข้ามาช่วยในไตรมาสสุดท้ายต่อเนื่องไปจนถึงปี 2565 ซึ่งทำให้ตัวเลขดีขึ้นชัดเจน และส่งโมเมนตัมมาถึงปี 2566 แต่พอเข้าปี 2567 ตลาดอสังหาฯ กลับแย่ลงกว่าในช่วงโควิด เพราะมี LTV ที่เข้มงวด แม้ภาครัฐจะมีมาตรการต่างๆเข้ามาช่วยก็ตาม

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า 3 สมาคมอสังหาฯ ยื่นขอพิจารณาไป เช่น การขยายระยะเวลาลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือ 0.01% ให้สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสองถึงวันที่ 31ธันวาคม 2568 ซึ่งกระทรวงการคลังรับไว้พิจารณา ส่วนมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่ได้คุยกับธปท. ซึ่ง ธปท.มองเห็นในภาพเดียวกันกับ 3 สมาคมฯว่า การปลดล็อกเกณฑ์ LTV ให้ผ่อนคลายลง จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยฟื้นขึ้นมาได้

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เบื้องต้น รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง รับลูกที่จะเร่งผลักดันการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง รวมถึง การหารือกับ ธปท.ในการปลดล็อกนโยบาย LTV ซึ่งหากสามารถทำได้ควบคู่กันทั้งนโยบายการเงิน และนโยบายการคลังจะช่วยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี

เช่นเดียวกับ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า มีสัญญาณที่ดีที่ ภาครัฐจะมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกมา ทั้งลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง รวมไปถึงการผ่อนคลายLTV แม้จะอาศัยระยะเวลา แต่ไม่ว่าจะมีมาตรการฯออกมาในช่วงใด เชื่อว่าจะช่วยต่อลมหายใจให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับมาติดเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศต่อไปได้