ลดค่าโอน-ผ่อนเกณฑ์ LTV เคว้ง ไม่ทัน “มหกรรมบ้าน-คอนโด”

เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า หลังการระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวช้าเช่นกัน ทั้งจากความเสี่ยงของระบบเศรษฐกิจ คุณภาพของผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงขึ้น ส่งผลให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น

 3 สมาคม ที่อยู่อาศัยจึงได้ยื่นขอเสนอถึงกระทรวงการคลัง และธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อขอสนับสนุน มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง

รวมถึงผ่อนคลายอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio: Loan to Value) สำหรับสัญญาที่ 2 (บ้านหลังที่2) และสัญญาที่ 3 (บ้านหลังที่ 3) เพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ทันช่วงการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 47 ที่จะจัดขึ้นระหว่างวันที่ 20-23 มีนาคมนี้หรือก่อนสิ้นสุดไตรมาสแรกของปี 2568

ก่อนหน้านายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเปิดเผยว่า กระทรวงการคลังได้หารือร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) อย่างต่อเนื่องถึงแนวทางการเข้าไปกระตุ้นธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นเรื่องการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งมีแนวโน้มที่ดีจาก ธปท.

ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ภาคเอกชนเรียกร้อง รัฐบาลยืนยันว่า จะเร่งผลักดันเต็มที่ คาดว่าจะเห็นความเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ดีขึ้น ทั้งในเรื่องมาตรการ LTV และการเว้นค่าธรรมเนียมบางส่วน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ซึ่งอยู่ระหว่างพิจารณาขยายระยะเวลามาตรการ 

“มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ เราได้คุยกับธปท. อย่างต่อเนื่อง ซิ่งมีทิศทางที่ดีและเรายังจะพิจารณาขยายระยะเวลาค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองด้วย  ส่วนจะมีผลทันมหกรรมบ้านและคอนโดที่กำลังจะจัดขึ้่นหรือไม่ จะเร่งทำให้เร็วที่สุด” นายพิชัยกล่าว

ล่าสุดนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า จากการตรวจสอบการประชุมครม.วันที่ 18 มีนาคมปรากฎว่า ไม่พบมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนฯ ของกระทรวงมหาดไทยเข้าสู่ที่ประชุมครม. ส่งผลให้ไม่ทันงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ที่ผู้ประกอบการคาดหวังจะใช้มาตกรารดังกล่าว เป็นแรงจูงใจกลุ่มมีรายได้สูงกลับเข้าสู่ตลาดและลดปัญหาการชะลอโอนที่อยู่กับสถาบันการเงิน

ทั้งนี้เข้าใจว่า เรื่องอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา หากผ่านขั้นตอนนี้ จะสามารถนำเข้าสู่การพิจารณา ของครม.ได้ทันที ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้กิจกรรมส่งเสริมการตลาด เพื่อช่วยเหลือตัวเองต่อไป ซึ่งไม่มีอะไรที่เลวร้ายไปกว่านี้ อีกแล้ว และยังหวังว่า มาตรการดังกล่าวจะมีผลในระยะเวลาถัดไป

สอดคล้องกับนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยอมรับว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนอง ยังไม่เข้าสู่การพิจารณาของครม. นั่นหมายถึง ไม่ทันงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ที่กำละงจะจัดขึ้น เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ อย่างไรก็ตามยอมรับว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ฯ เหนื่อยและ ต้องรอคอยต่อไป

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า สมาคมฯต้องการผลักดันให้มาตรการดังกล่าวออกมาพร้อมกันและมีผลก่อนสิ้นสุดไตรมาสแรก แต่ไม่ทราบแน่ชัดว่าจะทันหรือไม่

ด้านแหล่งข่าวจากกรมที่ดิน สะท้อนความคืบหน้าว่า ร่างประกาศกระทรวงหมาดไทยเกี่ยวกับ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ยังอยู่อยู่ระหว่างการพิจารณาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ต้องใช้ระยะเวลาแต่จะมีผลเมื่อใดนั้นไม่ทราบแน่ชัด

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ระบุว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงในปี 2567 เหมือนจะฟื้นตัวดีขึ้นจากปี 2566 ที่ 7.8% ด้วยหน่วยโอน 116,570 หน่วย และคิดเป็นมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ 2.97 แสนล้านบาท ซึ่งบทบาทสำคัญของอาคารชุดที่แสดงผ่านหน่วยโอนสูงสุดในตลาดที่อยู่อาศัยคิดเป็นสัดส่วน 33.7% ของหน่วยโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ

โดยทำเลหลักของอาคารชุดยังคงเป็นพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจากหน่วยโอนที่มีการกระจุกตัวสูงราว 74% ของหน่วยโอนอาคารชุดทั่วประเทศ

ทั้งนี้ ttb analytics มองการเติบโตของตลาดแนวสูงในปี 2567 เป็นเพียงภาพลวงตา เนื่องจากปัจจัยหลักที่ผลักดันการขยายตัวดังกล่าวมาจากอิทธิพลของการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่มีแผนก่อสร้างสายใหม่ตั้งแต่ปี 2560 แต่โครงการมีการล่าช้าและหยุดชะงักไปในช่วงโควิด-19 ก่อนจะกลับมาดำเนินการก่อสร้างเต็มรูปแบบ

และเริ่มเปิดให้บริการสายนัคราพิพัฒน์ (สายสีเหลือง) ในปี 2566 และสายสีชมพูในปี 2567 ซึ่งได้เพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกและพื้นที่รอยต่อปริมณฑล โดยการเชื่อมต่อให้ประชากรที่อาศัยอยู่ในบริเวณพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และปริมณฑลสามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ (Central Business District : CBD) ได้สะดวกขึ้นเหลือ 1 ชั่วโมง จากเดิมที่อาจต้องใช้เวลากว่า 2 ชั่วโมง 

ดังนั้นแม้ปี 2567 สถานการณ์ที่อยู่อาศัยแนวสูงในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะสามารถพลิกฟื้นกลับเป็นบวกได้แต่คาดเป็นเพียงแรงส่งระยะสั้น โดยแรงส่งดังกล่าว คาดอ่อนค่าลงในปี 2568 ซึ่งส่งผลให้ตลาดแนวสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจเริ่มสะท้อนภาพความเป็นจริงที่กำลังประสบภาวะตลาดอิ่มตัวและคาดหดตัวถึง 3.8%

“สถานการณ์นี้อาจไม่ใช่แค่ภาวะชั่วคราว แต่อาจเป็นจุดพลิกของตลาดขาลงของอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่อาคารชุดถูกพัฒนาจนเต็มพื้นที่ บนอุปสงค์ส่วนที่เหลือยังอยู่ในระดับสูง แต่ราคาเกินเอื้อม ซึ่งอาจเป็นโจทย์ใหญ่ที่ภาครัฐต้องเร่งแก้ไข”

ttb analytics มีข้อเสนอดังนี้

1. เพิ่มอุปสงค์จากผู้มีกำลังซื้อสูง โดยอาจพิจารณาปรับสัดส่วนการถือครองห้องชุดต่างชาติเพิ่มขึ้นจาก 49% บนระเบียบที่ต้องชัดเจนและรัดกุม เช่น การกำหนดพื้นที่ราคาเกินกว่ากำลังซื้อของคนในประเทศ รวมถึงกำหนดสิทธิผู้ซื้อที่อาจต้องสำแดงที่มาของแหล่งเงินเพื่อป้องกันกลุ่มเงินทุนผิดกฎหมาย
2. ปรับสมดุลความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในสู่พื้นที่รอบนอก เพิ่มความต้องการหรือโอกาสในการขยายขนาดเมือง เช่น การปรับผังเมืองเพื่อขยายพื้นที่เมืองและลดความหนาแน่นของพื้นที่ชั้นใน
3. รวมถึงอาจใช้สิทธิประโยชน์ภาษีทั้งในฝั่งผู้ประกอบการ เช่น ส่วนลดภาษี ในกรณีไปตั้งโครงการในพื้นที่ที่กำหนดเพื่อเพิ่มอุปทาน รวมถึงกระตุ้นอุปสงค์ให้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในพื้นที่ชานเมือง เช่น การให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีสำหรับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองแต่มีแหล่งงาน 

 

หน้า 1  หนังสือพิมพ์ ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,080 วันที่ 20 -22 มีนาคม พ.ศ. 2568