มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลุ้นผ่อนเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา

จากข้อเสนอของภาคเอกชนที่ต้องการให้ผ่อนคลายอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio: Loan to Value) สำหรับสัญญาที่ 2(บ้านหลังที่ 2) และสัญญาที่ 3 ( บ้านหลังที่ 3)  เพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 

ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เตรียมนำข้อมูลที่หารือร่วมกับผู้ประกอบการต่างๆ และข้อมูลที่มีอยู่ เพื่อนำเสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.)ต่อไป

ซึ่งธปท.ยอมรับว่า การผ่อนคลาย LTV อยู่ในขั้นตอนพิจารณาความเป็นไปได้ และมองว่า LTV มีส่วนช่วยกลุ่มที่รายได้สูง โดยเฉพาะสัญญาที่ 2-3 และมีศักยภาพในการกู้ได้ แต่ไม่ใช่กลุ่มเปราะบาง

ขณะที่แหล่งข่าวกล่าวว่า รอบนี้ แม้ทางการจะผ่อนคลาย LTV แต่น่าจะได้ไม่มาก เพระประเด็นอยู่ที่สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยง จากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี หนี้ครัวเรือนยังสูงมาก ขณะที่คนรอซื้อบ้านเพื่อคนไทย ไม่ซื้อบ้านในโครงการของดีเวลลอปเปอร์

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า แนวโน้มซัพพลายโครงการที่อยู่อาศัยปี 2568 คาดว่า จะปรับลดลง 40% ลดลงต่อเนื่องจากปีที่แล้ว

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม(ในกทม.และปริมณฑล) ลดลงมากที่สุดในรอบ 10ปี สะท้อนปัจจัยบวกกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ซัพพลายไม่มากเกินไป แต่เป็นปัจจัยลบกับเศรษฐกิจโดยรวม เพราะธุรกิจที่เชื่อมโยงไม่เติบโตด้วย 

ดังนั้นภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องช่วยตัวเอง ทั้งลดราคา จัดโปรโมชั่นให้ลูกค้าและลดซัพพลายลงทำให้โครงการเกิดใหม่ลดน้อยลง ขณะที่อุปทานคงค้างจะค่อยๆถูกดูดซัพออกไป มีแนวโน้มที่สั้นลงอย่างน้อยราว 4ปี จากเดิมที่คาดว่า เฉพาะในกทม.และปริมณฑลน่าจะดูดซับภายใน 5ปี 

สำหรับข้อเสนอของทางการให้ผ่อนคลาย LTV โดยไม่จำกัดราคาที่อยู่อาศัยในรอบนี้ แต่ธปท.จะกำหนดมาตรการให้ 1ปีก็ได้ เพราะเชื่อว่า มาตรการทางการเงินจะเห็นผลเร็ว แต่ถ้าผ่อนคลาย LTV แล้วเกิดผลกระทบเชิงลบภาพรวมหรือเครดิตของประเทศ ก็สามารถยกเลิก 6เดือนก็ได้ เข้าใจว่า ปัญหาเศรษฐกิจทุกกลุ่ม 

"การผ่อนคลาย LTV รอบนี้กับมาตรการของรัฐ ควรทำควบคู่กันทั้งลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนองเหลือ 0.01% ลดภาษีที่ดิน 50% วงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ(Soft Loan) สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)กับธนาคาร ออมสินและผ่อนคลาย LTV ทุกระดับราคาที่อยู่อาศัยเชื่อว่า จะเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจภารพรวม” 

นายอิสระอธิบายเพิ่มเติมว่า มาตรการของรัฐที่ออกมาเมื่อปี 2564 เป็นลักษณะของการผ่อนคลาย LTV ทุกระดับราคาที่อยู่อาศัย มีผลให้ผู้มีเงินมีกำลังซื้อพร้อมจะจับจ่ายมากขึ้น รวมทั้งสัญญาที่2-3 ทำให้ราคาบ้านที่สูงกว่า 3-5ล้านบาทขึ้นไปมีโวลุมในตลาดด้วย

โดยธนาคารของรัฐจำกัดราคาบ้านไม่เกิน 3ล้านบาทและผ่อนคลาย LTV ทุกระดับราคา ซึ่งธปท.ให้เหตุผลว่า เพื่อให้คนที่มีเงินอยู่แล้วเข้ามาใช้เงินในตลาด ซึ่งเป็นผลดีกับระบบเศรษฐกิจ 

ช่วงปี 2565 จึงเห็นตัวเลขยอดขายและยอดโอนทรัพย์สินขยับเพิ่มขึ้น จากช่วงปี2563-2564 ที่ไม่ดี รวมทั้งช่วงไตรมาสสุดท้ายปีที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่ธอส. ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาด(แชร์) เกือบ 50% มีมาตรการดอกเบี้ยต่ำ

ดังนั้นในรอบนี้ การมีมาตรการดอกเบี้ยต่ำ(Soft Loan) จึงมีความจำเป็น เพราะสะท้อนว่า ดีมานด์ยังมี เพียงแต่ความสามารถในการซื้ออาจจะน้อยลงด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าและลากยาว 

"ปีนี้สถานการณ์ไม่ดีเลยสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ แค่ 1-2เดือนที่ผ่านมา ข้อมูลที่ออกมาก็ยังไม่ดีขึ้น"

ดังนั้นหากทางการผ่อนคลาย LTV ควบคู่กับมาตรการของรัฐจะเป็นประโยชน์และจะช่วยได้มาก ในทางเดียวกันภาคเอกชนได้ชี้แจงธปท.ด้วยว่า ในแง่เอกชนเองได้พึ่งตัวเอง ทั้งจัดแคมมีส่วนลดพร้อมจัดโปรให้ลูกค้า โดยผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปรับลดลง20-40% แต่กำไรลดลง 50- 70%

นางสาวกาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัยศูนย์วิจัยกสิกรไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ในแง่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะมาจากหลายปัจจัย ไม่ใช่เฉพาะการผ่อน LTV เพราะสถาบันการเงินต้องประเมินความพร้อมในแง่มนุษย์เงินเดือน(รายได้) หรือความมั่นคงของรายได้ผู้กู้ในอนาคต เพราะการกู้ซื้อหลังที่2 อาจจะมีภาระหลังที่ 1 เป็นภาระเดิมอยู่แล้ว 

รวมถึงเครดิตของผู้กู้ ดูความสามารถรับหนี้ก้อนใหม่ ซึ่งภาระทั้งหมดภายใต้มาตรการปล่อยสินเชื่ออย่างรับผิดชอบและเป็นธรรม(RL) ซึ่งผู้กู้ควรจะมีเงินเหลือภายหลังหักภาระหนี้ก้อนเดิมและก้อนใหม่

หากผู้กู้บางรายมีรายได้คงเหลือปริ่มๆ สถาบันการเงินเจ้าหนี้ ต้องพิจารณาตามมาตรการ RL ด้วย นอกเหนือจากผ่อนเกณฑ์ LTV หรือแคมเปญกระตุ้นการใช้โอกาสจากการผ่อน LTV  หรือแคมเปญกระตุ้นการใช้โอกาสจากการผ่อน LTV

ดังนั้น หากผ่อนเกณฑ์ LTV ในช่วงครึ่งหลังของปี อาจจะกระตุ้นกำลังซื้อได้บ้าง โดยไม่คิดว่า จะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม อีกทั้งยังต้องดูรายละเอียดการผ่อน LTV สำหรับเกณฑ์ราคาที่อยู่อาศัยด้วยหรือไม่ 

ทั้งนี้ หากดูสัญญาณคุณภาพหนี้เห็นได้จากสินเชื่อบ้านมีสัญญาณการขยับเพิ่มขึ้นทั้งในส่วนของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) และลูกหนี้จัดชั้น (SM) แต่ลูกหนี้กลุ่มนี้ยังมีทางออกด้วยมาตรการต่างๆ และมาตรการ “คุณสู้เราช่วย” 

อย่างไรก็ดี ที่ผ่านมาธปท.ระบุชัดเจนว่า สัญญาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้และหนี้จัดชั้นที่กล่าวถึงเป็นพิเศษมีสัญญาณขยับขึ้น โดยสัญญาณ NPL รายใหม่ๆ น่าจะเห็นทั้งในกลุ่มแนวราบและคอนโดมิเนียม  แต่ลูกหนี้กลุ่มนี้ยังมีทางออกด้วยมาตรการต่างๆ และมาตรการ “คุณสู้เราช่วย”แต่ไม่ได้บอกว่าไม่น่าเป็นห่วง 

แหล่งข่าวจากสถาบันการเงินให้ความเห็นกับ “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ส่วนตัวมองว่า ถ้าจะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ยิ่งเร็วยิ่งดี และมาตรการ LTV ไม่ควรจะคุมกลุ่มบน  และไม่จำกัดเวลา เพราะส่วนใหญ่ความต้องการซื้อจะดูทำเลและต่อยอดด้วย  แต่ธปท.คุมเฉพาะระดับกลางและระดับล่าง เพราะมีความเสี่ยง  

ดังนั้น กลุ่มบนราคาเกิน 10ล้านบาท น่าจะได้ประโยชน์จากการผ่อนคลาย LTV เพราะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาทนเริ่มเห็นยอดโอนของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ชะลอตัวและการเปิดโครงการใหม่ก็ลดลงตั้งแต่ปีที่แล้ว หมายความว่า ผู้ประกอบการระดับท๊อปชะลอเปิดโครงการใหม่จากปีที่แล้วเน้นขายสต็อคที่มีอยู่  ซึ่งปีนี้แนวโน้มอาจจะยังหดตัว  ส่วนปี 2569 ยังต้องลุ้นว่า จะเติบโตเล็กน้อย (เดิมมองว่า ปี2569 ตลาดอสังฯจะเป็นบวก) 

ถ้ามีการผ่อนคลาย LTV ที่อยู่อาศัยหลังที่ 1,2,3 คนที่มีกำลังซื้อน่าจะเป็นกลุ่มบนสำหรับปีนี้ เพราะภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่ดีนัก ทำให้หากผ่อนคลาย LTV เชื่อว่า จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยไม่มาก เพราะเป็นกลุ่มบนเป็นหลัก ซึ่งกลุ่มราคาบ้านเกิน 10ล้านบาทมีสัดส่วนราว 1ใน 3 ของสินเชื่อรวม 

“ปัญหาตอนนี้ภาคเศรษฐกิจจริงชะลอ  เงินจึงไม่หมุนในระบบเศรษฐกิจ  หากมีการผ่อนคลาย LTV ก็จะมีประโยชน์เฉพาะกลุ่มบน ราคาบ้านเกิน 10ล้านบาทมีเพียง 1 ใน 3ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย"

ขณะที่กลุ่มบนการจับจ่ายใช้สอยจำกัด  ประกอบกับกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาทตึงตัวและแรงส่งสินเชื่อส่วนเพิ่มต่อสินเชื่อบ้านในปีนี้ไม่น่าจะมากนัก แต่น่าจะเห็นในปีหน้า โดยเฉพาะความเป็นห่วงลูกหนี้จัดชั้น SM ซึ่งถูกกระทบมากหลายเด้ง หลังจากการระบาดของโควิด

 

หน้า 13 หนังสือพิมพ์ ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,076 วันที่ 6 - 8 มีนาคม พ.ศ. 2568