ลดค่าโอน- ผ่อนLTVมาแน่! จี้แบงก์ลดดอกเบี้ยMRR ช่วยคนซื้อบ้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เผชิญความท้าทาย รอบทิศทาง ทั้งปัจจัยภายนอกและเศรษฐกิจภายใน ส่งผลให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัย ลดลงอย่างน่าตกใจ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมอาคารชุดไทย เข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ยื่นข้อเสนอช่วยผลักดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์

โดยมีไฮไลต์ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองลงต่อเนื่องสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท หลังจากมาตรการฯหมดอายุลงเมื่อสิ้นปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันได้ขอผ่อนปรนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ช่วยผ่อนคลาย หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย LTV (Loan-to- Ratio )  สำหรับบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 สามารถขอสินเชื่อได้ 100% เพื่อเป็นแรงจูงใจขยายฐานผู้บริโภคกำลังซื้อสูงให้กลับมาเพราะกลุ่มระดับล่าง ถึงกลาง มีความเปราะบาง จากหนี้ครัวเรือนสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ

 

ล่าสุดเริ่มเห็นสัญญาณที่ดี ที่มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง อยู่ในขั้นตอนของกฤษฎีกาและการผ่อนคลายมาตรการ  LTV  ทางธปท.เตรียมประชุมหารือเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวภายในวันที่ 20 มีนาคมนี้ แน่นอนว่า 2 มาตรการ ไฮไลต์ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญของผู้ซื้อบ้านกำลังจะกลับมาแต่ความหวังของผู้ประกอบการ 3 สมาคมฯ ต้องการให้มีผลก่อนสิ้นไตรมาสแรก หรือสัปดาห์สุดท้ายของเดือนมีนาคม เพื่อช่วยปิดการขายในช่วงไตรมาสแรกขณะที่ภาคเอกชนกังวลกันมาก

คือสถาบันการเงินพาณิชย์ไม่ลดดอกเบี้ยลงตาม ดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการการเงิน (กนง.) โดยลดแต่ MOR (Minimum Overdraft Rate) อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี แต่สำหรับ MLR (Minimum Loan Rate) อัตราดอกเบี้ย สำหรับผู้ประกอบการ และ  MRR (Minimum Retail Rate) สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนลดลงเล็กน้อยจนแทบไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงส่งผลให้ไปไม่ถึงผู้บริโภค

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ภายในงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2568  จัดขึ้นโดย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมอาคารชุดไทย เมื่อวันที่12 มีนาคม ที่ผ่านมา ภายใต้หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี2025” ว่า

กรณีการผ่อนคลาย LTV คาดว่าจะมีผลเป็นรูปธรรมคณะกรรมการกำกับสถาบันการเงิน (กนส.) ที่มี ดร.เศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ ผู้ว่าฯธปท. เป็นประธาน โดยประชุมเกี่ยวกับ LTV ครั้งแรกวันที่ 20 มีนาคม

หากทั้งสองมาตรการออกมาพร้อมกันจะมีโมเมนตัมที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะกระทรวงการคลังมีแนวโน้มออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ในเดือนเมษายนนี้ ซึ่งมองว่าอาจช้าเกินไปมีผลให้ผลประกอบการไตรมาสแรก ติดลบและประชาชนชะลอโอน

“ธนาคารพาณิชย์ควรปรับลด อัตราดอกเบี้ย MRR ลงตามดอกเบี้ยนโยบาย แต่ ที่เจ็บปวดแบงก์รัฐ MLR  MRR ไม่ปรับลดลง หรือ เป็นศูนย์”

สอดคล้องกับนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์นายกสมาคมอสังหา ริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า สถาบันการเงิน ไม่ลดดอกเบี้ย ลงตามข้อเท็จจริง เพราะเป็นดอกเบี้ยแนะนำ จาก “กนง.” สะท้อนจากธนาคารออมสิน MRR  เป็น ศูนย์ มีผลให้ดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยยังมีอัตราที่สูง ขณะที่ความหวังมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและ

จดจำนองรวมถึงผ่อนคลาย LTV โดยลึกๆ หวังไว้ที่ประมาณ 80% ทั้งกระทรวงการคลังและธปท.แต่ไม่แน่ชัดว่าจะออกมาเมื่อใดและรูปแบบไหน เช่นได้ 1 ปี ได้ทุกราคา ได้บางเงื่อนไขฯลฯ หากมาตรการออกช้าไปอีก 1 เดือนหรือเดือนเมษายน มีผลทำให้ผู้ซื้อบ้านชะลอโอน ออกไป

สำหรับขั้นตอนร่างประกาศกระทรวงมหาดไทยลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองอยู่ในขั้นตอน กฤษฎีกา ขณะเดียวกันเมื่อลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง โดยเฉลี่ยรายได้ของรัฐจะหายไป 5,000 ล้านบาทต่อปี

“สมาคมฯหวังกลุ่มผู้มีรายได้สูง เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย เช่นบ้านราคา 20-50 ล้านบาทต้องวางเงินดาวน์สูงแต่ปัญหา คอนโดราคาถูกการเหมายกฟลอร์ซื้อยกตึกจะตามมา”

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมบ้านจัดสรร มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ล้อไปตามจีดีพีประเทศ โดยขณะนี้เหมือน ตัว K โดย Kขาล่างอยู่ไม่ได้ตายทั้งหมดแล้ว เหลือแต่Kขาบน ที่ผ่านมา 3สมาคมฯไม่ได้นิ่งนอนใจ ได้ยื่นหนังสือ และเข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังวันที่ 14 มกราคมและเข้าพบธปท.วันที่ 11 กุมภาพันธ์  เพื่อช่วยลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ผ่อนปรน LTV เป็นการชั่วคราว ตามลำดับ

มองว่าได้เห็นสัญญาณบวก แต่เอกชนต้องการให้ภาครัฐเร่งสปีดและขอให้มาตรการต่างๆควรมีผลบังคับใช้ทันไตรมาส 1 นี้  ปีที่ผ่านมาพบว่ามาตรการ 9 เมษายน ค่าธรรมเนียมการโอนจดจำนอง เกี่ยวกับสินเชื่อของธนาคารธอส. วงเงิน1.2 แสนล้านบาท มีซอฟต์โลน มาร์เก็ตแชร์สูง

ท่ามกลางตลาดสินเชื่อหดตัวตํ่าสุดในรอบ 6 ปีเหลือ 6 แสนล้านบาท จากเคยเติบโตกว่า 8 แสนล้านบาทต่อปี ล่าสุด เมื่อต้นเดือนมีนาคม ที่ผ่านมา 3 สมาคมฯได้เข้าพบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังอีกครั้งประเมินว่าทั้งกระทรวงการคลังและธปท.มีสัญาณที่เป็นบวก ว่าจะมีผลบังคับใช้อย่างเร็วเดือนเมษายน อย่างช้าไม่เกิน มิถุนายน และนี่อาจจะเป็นปัญหา ที่ 3 สมาคมฯต้องการให้มาตรการดังกล่าวออกมาเร็ว เพื่อให้กลุ่ม K ขาบน เข้าสู่ตลาดมากขึ้นและ มองว่า คนกลุ่มนี้สามารถช่วยชาติได้

“ที่ผ่านมา LTV มีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ทั้งนี้ก่อนโควิดพบว่ามีคนซื้อคอนโดมิเนียมคนละ 3-4 หน่วย ลักษณะเก็งกำไร ธปท.จึงประกาศ LTV ปี2562 แต่ประจวบกับเกิดโควิด ปลายปี 2562 และรุนแรงมากขึ้นตั้งแต่ปี2563 มีผลให้ตลาดซบเซา และรัฐบาลในสมัยนั้น ออกมาตรการ ผ่อนคลาย LTV ปี 2565 ทำให้ตัวเลขปี 2566 ดีขึ้นและปี 2567 หยุดมาตการ LTV ทำให้ยอดโอนลดลง และตอนนี้ Kขาล่างนอนสงบนิ่งแทบจะหายใจไม่ได้ เหลือเพียง K ขาบนดังกล่าว”

 

หน้า 20  หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 45 ฉบับที่ 4,079 วันที่ 16 - 19 มีนาคม พ.ศ. 2568