โจทย์หินอสังหาฯ ไม่มีมาตรการใหม่เอื้อ!

 

สถานการณ์อสังหา ริมทรัพย์ ในปี 2568 หลายฝ่ายประเมินว่ายังน่ากังวล โดยมีสาเหตุมาจากปัจจัยเสี่ยงที่ยากจะคาดเดา ทั้งภายในและภายนอก ขณะการขยายตัวทางเศรษฐกิจอยู่ที่2.9% เติบโตกว่าปีที่ผ่านมาเล็กน้อย สะท้อนว่าการฟื้นตัวของกำลังซื้อคงยากยิ่ง  ดีเวลลอปเปอร์ประกาศเปิดโครงการใหม่ลดลง และเบนเข็มลงทุน รับภาคท่องเที่ยวกันมากขึ้น  ซึ่งมีเพียงอุตสาหกรรมเดียวที่มีโอกาสพึ่งพาได้  อย่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รูปแบบให้เช่า โรงแรม  ศูนย์การค้า รวมถึงโกดัง โรงงานเพื่อเช่า รองรับนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ที่อาจใช้ประเทศไทยเป็นฐานผลิตและส่งออก หนีกำแพงภาษี จากการมาของ “โดนัลด์ ทรัมป์” ประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา

จากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลง การปฏิเสธสินเชื่อมีสูงและลุกลามไปถึงกลุ่มระดับบน ขณะมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรัฐบาล มองว่าไม่มีอะไรแปลกใหม่ โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ขณะความเข้มงวดระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยังมีสูง เนื่องจาก ปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น ความสามารถในการจับจ่ายมีความเปราะบาง ประชาชนชักหน้าไม่ถึงหลัง

แม้ว่าจะเป็นกลุ่มที่มีความพร้อม มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย มองว่า ไม่ง่ายที่จะได้รับการพิจารณาสินเชื่อได้เหมือนในอดีต อีกทั้งมีจำนวนไม่น้อยที่เป็นเศรษฐีเงินเย็น ยังต้องการเก็บออมเพื่อดูท่าที เนื่องจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ และความไม่ต่อเนื่องนโยบายของรัฐบาลเก่า (เศรษฐา ทวีสิน)  และรัฐบาลใหม่ (แพทองธาร ชินวัตร) 

 ย้อนดู มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งสิ้นสุดอายุลงตั้งแต่ สิ้นปี 2567 แต่จนถึงขณะนี้ ยังไม่ได้รับการขยายอายุ หรือเรียกว่าปล่อยให้หมดอายุลง

หากจะมีการขยายอายุ แบบไร้รอยต่อ เหมือนรัฐบาลเศรษฐา จากรัฐบาลพลเอกประยุทธ์ ต้องดำเนินการก่อนที่มาตรการนั้นจะหมดอายุลง  เช่น  มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ วันที่ 9 เมษายน2567  ที่นอกจากจะขยายอายุมาตรการแล้ว ยังขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยจากไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท  แม้ว่า มาตรการดังกล่าวจะได้ผลไม่เต็มประสิทธิภาพนัก เนื่องจากแรงกดดันเศรษฐกิจมีสูง แต่ในสายตาของผู้ประกอบการ มองว่า “มีดีกว่าไม่มี”

อย่างไรก็ตาม 6สมาคมอสังหาริมทรัพย์  นำโดย  นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหา ริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เสนอ 4ข้อ เร่งด่วน เพื่อพยุงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ต่อ นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรี และ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เมื่อวันที่14มกราคม2568ที่ผ่านมา ได้แก่

1.ขยายอายุมาตรการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัยเหลือ 0.01% เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายประชาชน

2. รัฐบาลสนับสนุนดอกเบี้ยตํ่าขอสินเชื่อง่ายขึ้น เพื่อให้ผู้บริโภคที่มีความพร้อมสามารถกู้ได้

3.ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2568 ลง 50%  เพื่อลดภาระค่าครองชีพประชาชนจนกว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นตัวดีขึ้น

4. ลดขนาดแปลงที่ดินจัดสรร เพื่อให้ ประชาชนมีทางเลือกมองหาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้ ลดผลกระทบราคาที่ดินมีราคาสูงและต้องขยับซื้อโครงการนอกเมือง 

เมื่อดูเวลา ณ ขณะนี้ ต้องลุ้นว่าจะเคว้งหรือไม่ เนื่องจากมีผู้ที่จะโอนที่อยู่อาศัยยกยอดมาจากปีที่ผ่านมา มีคำถามว่า มาตรการโอนและจดจำนอง หมดอายุแล้วใช่หรือไม่ ส่งผลให้ เกิดการตัดพ้อว่า เขาต้องควักกระเป๋าจ่ายเป็นเงินก้อนใหญ่   ซึ่งบางค่ายจะออกค่าใช้จ่ายในส่วนค่าธรรมเนียมการโอนให้แต่ค่าจดจำนองผู้ซื้อเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง เต็ม 1% บางโครงการแบกภาระให้ทั้งหมดเพื่อต้องการให้ลูกค้าได้โอนบ้าน

 “ฐานเศรษฐกิจ” สอบถาม นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งระบุสั้นๆว่า หากจะใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ต่อไป  กระทรวงการคลังต้อง นำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อครม.ใหม่  และเริ่ม นับหนึ่งใหม่ ไม่ใช่ลักษณะการต่ออายุ อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต่างเฝ้ารอมาตรการดังกล่าว มองว่า ช่วยประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้อีกมาก และในช่วงที่ยังไม่มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองมาสนับสนุน ผู้ประกอบการอาจต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปก่อนเพื่อเป็นแรงจูงใจ และระบายสินค้าในมือ

ท่ามกลาง สต๊อกที่อยู่อาศัย รอขายสะสมอยู่มาก สะท้อนจากข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ณ ไตรมาสที่ 3 ปี2567 กรุงเทพมหานคร และปริมณฑลมีหน่วยเหลือขายสูงถึง 215,800 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.2% มูลค่า 1,313,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.3%  โดยเพิ่มขึ้นทุกระดับราคาเมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนคาดว่าใช้เวลาในการขาย 49 เดือน ซึ่งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่มีการขยายเพดานราคาบ้านมือหนึ่งและมือสองไม่เกิน 7 ล้านบาท

พบว่าทำให้กลุ่มระดับราคา ตํ่ากว่า 7.50 ล้านบาท ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม มีทิศทางลดลง  เชื่อได้ว่ามาตรการดังกล่าวมีความจำเป็น ทั้งนี้ต้องจับตากันต่อไป เพราะรัฐบาลเองก็ต้องการรายได้ จากภาษีที่มากขึ้น เพื่อมาสนับสนุนนโยบายหาเสียง อย่างเงินดิจิทัล 10,000 บาท  หรือให้ความสำคัญกับบ้านเพื่อคนไทยแม้จะมองว่าเป็นคนละกลุ่มกันกับภาคเอกชน แต่ ตามข้อเท็จจริง กลุ่มกำลังซื้อจำนวนหนึ่งได้หายไป  จากดอกเบี้ยตํ่าระยะยาว และไม่มีเงินดาวน์ 

ในทางกลับกัน หากรัฐบาลสนับสนุน ภาคเอกชนดอกเบี้ยตํ่า ในระยะยาว และให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเชื่อว่าผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อจะกลับมา แต่โลกแห่งความจริง ไม่เป็นเช่นนั้น รวมถึงการลดลงของดอกเบี้ยนโยบาย ของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คงไม่ได้ปรับลงอีกในระยะอันใกล้ หลังจากปรับลดลงไปแล้วรอบแรกเมื่อช่วงปลายปีที่ผ่านมา โดยธปท.ให้เหตุผล

ของการไม่ปรับลงของดอกเบี้ยนโยบายในปีนี้ ว่าไม่ต้องการเร่งการก่อหนี้ใหม่ นอกจากนี้ความต้องการของภาคเอกชน กรณีปลดล็อก มาตรการ LTV (Loan to Value Ratio) เพื่อให้กำลังซื้อกลับมา สำหรับบ้านหลังที่สองหลังที่สาม  ซึ่งประเด็นนี้เป็นเรื่องยากเช่นกัน

ในมุมของ สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย มองว่าปี2568 รัฐบาลอาจจะไม่มีนโยบายหรือมาตรการอะไรออกมากระตุ้นกำลังซื้อได้มากกว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองในปีที่แล้วซึ่งหมดอายุไปแล้วและมีการเรียกร้องให้ออกมาตรการเดิมอีกครั้ง รวมไปถึงภาคเอกชนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีการออกข้อเรียกร้องต่างๆ ให้รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือ ซึ่งมีการเรียกร้องขอให้รัฐบาลลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เพื่อบรรเทาภาระของผู้ประกอบการเพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว

 แต่สุดท้ายแล้วทุกข้อเรียกร้องของภาคเอกชนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รัฐบาลต้องขาดรายได้ หรือต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ เพิ่มเติม รัฐบาลอาจจะไม่สามารถตอบสนองได้หมด เพราะรัฐบาลต้องการรายได้เข้ามาพยุงสถานะทางการเงินเช่นกัน รวมไปถึงการออกมาเรียกร้องให้ธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในปี2568 เพื่อให้กำลังซื้อส่วนหนึ่งกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยไม่ติดเรื่องของ LTV นอกจากนี้เรื่องของการลดดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็เป็นอีกเรื่องที่มีการเรียกร้องกันออกมา

ต้องรอการพิจารณาจาก ธปท.และ กนง. ต่อไป ปัญหาในหลาย อย่างยังมีอยู่ต่อเนื่องจากช่วงหลายปีที่ผ่านมา และเริ่มส่งผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี2567 และคงต่อเนื่องไปอีก 1-2 ปี โดยปีนี้ หากไม่มีปัญหาเรื่องของความขัดแย้งทั้งภายในประเทศ และนอกประเทศซึ่งอาจจะมีผลต่อราคานํ้ามัน การส่งออกหรือการท่องเที่ยว การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยคงไม่ตํ่ากว่าปีที่ผ่านมามากนัก และธุรกิจอื่นๆ คงอยู่ในภาวะที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากเกินไปเช่นกัน

    โดยสรุปตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังต้องประคองตัวกันต่อไป แม้ปีนี้จะผ่านจุดตํ่าสุดแล้วก็ตาม !!

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 44 ฉบับที่ 4,067 วันที่ 2 - 5 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2568