อสังหาฯ ชี้ "บ้านเพื่อคนไทย" หวั่นดึงตลาดกลาง-ล่าง แนะคุมคุณภาพให้ยั่งยืน

โครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" ของรัฐบาล ถูกมองว่าจะเป็นหนึ่งในเครื่องที่มาช่วยลดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย แต่ขณะเดียวกันด้านสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นตัวแทนของผู้ประกอบการเอกชนยังกังวลว่าโครงการนี้จะดึงกำลังซื้อจากตลาดกลาง-ล่าง และอาจกระทบต่อยอดขายของภาคเอกชนในระยะยาว

รัฐบริหารซัพพลายแข่งเอกชน เสี่ยงฉุดดีมานด์-สินเชื่อ

นายพรนริศ ชวนไชย์สิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาลจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคเอกชน เพราะภาครัฐเข้ามาบริหารซัพพลายเอง และนำเสนอเงื่อนไขที่ดึงดูดมากกว่าตลาดทั่วไป เช่น ราคาที่ถูกลงและเงื่อนไขการผ่อนที่รัฐช่วยซัพพอร์ต

"รัฐกำลังดึงกำลังซื้อจากตลาดกลาง-ล่างไป รวมถึงดึงพอร์ตสินเชื่อจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อไปช่วยโครงการนี้เยอะขึ้น ในขณะที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดขึ้นในการปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านเอกชนอยู่แล้วขณะนี้ หากเป็นเช่นนี้ เอกชนอาจจะเจอแรงกดดันทั้งด้านซัพพลาย ดีมานด์ และสินเชื่อพร้อมกัน"

ทั้งนี้ ปัจจุบันภาคเอกชนมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับต่ำกว่า 5 ล้านบาทเป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นกลุ่มที่ตรงกับเป้าหมายของโครงการบ้านเพื่อคนไทย ดังนั้นหากโครงการของรัฐสามารถปล่อยสินเชื่อให้กับประชาชนที่มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาท/เดือน ได้ในเงื่อนไขที่ดีกว่า ย่อมส่งผลให้ดีมานด์ของผู้บริโภคส่วนนี้หันไปเลือกบ้านจากภาครัฐแทน

แนะ "บ้านเพื่อคนไทย" ลดเหลื่อมล้ำ แต่ต้องคุมเข้ม

ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า โครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" ของรัฐเป็นโครงการหนึ่งที่จะมาช่วยแก้ปัญหาการขาดแคลที่อยู่อาศัยของคนไทย และตอบโจทย์เรียลดีมานด์ โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก แต่จำเป็นต้องควบคุมไม่ให้เกิดช่องโหว่หรือถูกนำไปใช้เพื่อการเก็งกำไร

"การที่มีคนเข้าไปจองโครงการนี้เกินหลักแสนยูนิตภายในสองวัน สะท้อนว่าคนไทยยังต้องการบ้านอยู่มาก แต่ที่ผ่านมาพวกเขาเข้าไม่ถึงสินเชื่อเพราะติดเงื่อนไข LTV ดอกเบี้ยสูง หรือราคาบ้านที่แพงเกินไป

รัฐบาลจึงต้องออกแบบโครงการให้มีมาตรการที่ชัดเจน ไม่ให้เกิดการเก็งกำไร เช่น ควรกำหนดให้ต้องถือครองอย่างน้อย 5 ปี หรือควบคุมไม่ให้เปลี่ยนมือโดยง่าย"

นอกจากนี้ นายประเสริฐมองว่า หากภาครัฐต้องการให้โครงการบ้านเพื่อคนไทยดำเนินไปอย่างยั่งยืน ควรมีโครงสร้างรองรับที่ชัดเจน เช่น การใช้ที่ดินของรัฐเพื่อลดต้นทุน การกำหนดรูปแบบสัญญาเช่าในระยะยาวแทนการขายขาด เพื่อลดภาระงบประมาณในอนาคต

รวมถึงการสร้างระบบสนับสนุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่เพียงพอ เช่น ระบบขนส่งมวลชน โรงเรียน โรงพยาบาล และพื้นที่สีเขียว เพื่อให้ชุมชนสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนและไม่กลายเป็นพื้นที่เสื่อมโทรมในอนาคต อีกทั้งควรมีการพิจารณาโครงสร้างด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะการจัดเก็บภาษีจากชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย แล้วนำรายได้ส่วนนี้ไปสนับสนุนกองทุนเพื่อให้คนไทยมีบ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความเป็นธรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และลดผลกระทบจากการเก็งกำไรของนักลงทุนต่างชาติ

นายพนรนริศ ยังกล่าวเสริมอีกหนึ่งประเด็นที่ยังน่ากังวลคือ การบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งต้องรองรับครอบครัวนับแสนการสร้างโครงการบ้านราคาถูกไม่ใช่เรื่องยาก แต่การบริหารให้โครงการเดินหน้าไปได้อย่างมีคุณภาพในระยะยาวที่ท้าทายยิ่งกว่า

เช่น ค่าบำรุงรักษา ค่าส่วนกลาง และการจัดการโครงสร้างพื้นฐาน หากไม่มีระบบที่ดี ปัญหาอาคารทรุดโทรม หรือการบริหารจัดการที่ไม่มีประสิทธิภาพจะกลายเป็นอุปสรรคในอนาคต

ซึ่งปัจจุบัน การเคหะแห่งชาติและบริษัทลูกของการรถไฟแห่งประเทศไทย ยังไม่เคยมีประสบการณ์บริหารโครงการที่มีขนาดใหญ่ถึงระดับแสนยูนิต จึงยังต้องจับตาดูต่อไปว่าจะสามารถบริหารจัดการให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ประชาชนได้หรือไม่

แม้โครงการบ้านเพื่อคนไทยจะช่วยให้ประชาชนกลุ่มรายได้ต่ำ-ปานกลางสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และลดความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัย โดยเปิดโอกาสให้ประชาชนที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อในระบบสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้

อย่างไรก็ตาม หากรัฐสามารถออกมาตรการควบคุมเพื่อป้องกันการรั่วไหล รวมถึงวางโครงสร้างรองรับในระยะยาวที่ดีก็อาจทำให้โครงการนี้เป็นเครื่องมือสำคัญในการลดความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้