เมื่อทุนจีน มองคอนโดฯไทย ขุมทรัพย์ เช่ารายวัน ช่องว่างที่ไม่ควรมองข้าม   

กลายเป็นประเด็นร้อนเมื่อทุนจีนหัวใสซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในไทยและปล่อยเช่ารายวันขัดต่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องและผลกระทบต่อกรรมสิทธิ์ร่วมในโครงการท่ามกลางความอ่อนแอของกฎหมายที่เข้มงวด และผลที่ตามมา ภาษีอาจไม่ตกถึงมือรัฐและเป็นช่องว่างที่คนไทยจะเข้าถึงที่อยู่อาศัยน้อยลงจากกำลังซื้ออ่อนแด สถาบันการเงินปฎิเสธสินเชื่อ  

เมื่อย้อนดูเส้นทางของจีนชื่นชอบคอนโดมิเนียมไทยเนื่องจาก ราคาถูก เดินทางสะดวก  ทั้งสนามบิน รถไฟฟ้า มีสถานที่ท่องเที่ยวสวยงาม อาหารอร่อย ไม่มีการเมืองรุนแรง  เมื่อเทียบกับหลายประเทศ ที่สำคัญกฎหมายอาคารชุดเปิดโอกาสให้ต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ ไม่เกิน49% แต่บางทำเล มีต่างชาติซื้อแบบยกโครงการในนามบริษัทนิติบุคคล

สะท้อนได้จากสถิติ แต่ละปี มี ต่างชาติซื้อ ห้องชุดไทยจำนวนมากโดยเฉพาะชาวจีน ล่าสุดสถิติปี 2567 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ 14,573 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.9% มูลค่า 68,182 ล้านบาท ลดลง 6.8%  โดยชาวจีนยังครองแชมป์ ที่ 5,670 หน่วย มูลค่า 26,561 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมเป็น หนึ่ง ในสินทรัพย์ที่สามารถลงทุนได้ ซึ่งการลงทุนในคอนโดมิเนียมนั้นมีทั้งแบบระยะสั้น คือ การเก็งกำไรใบจองหรือการจองซื้อทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วปล่อยขายก่อนถึงวันที่โอนกรรมสิทธ์ซึ่งการลงทุนรูปแบบนี้ทำได้ยากมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะว่ากำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมลดลงไปมาก อาจจะยังสามารถทำได้ในบางทำเล

เช่น พื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัย หรือพื้นที่ที่เป็นที่สนใจมีศัยกภาพสูงจริงๆ ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะลงทุนแบบนี้ได้แล้ว การลงทุนอีกรูปแบบคือการลงทุนระยะยาวหรือการซื้อคอนโดมิเนียมทั้งแบบมือหนึ่งจากผู้ประกอบการ และการซื้อมือสองจากนั้นนำมาปล่อยเช่าระยะยาวเพื่อเก็บค่าเช่าไปยาวๆ หลายๆ ปี ซึ่งแบบนี้เหมาะกับคนที่ต้องการผลตอบแทนในระยะยาว และมีเงินเย็นส่วนหนึ่งที่ไม่รีบร้อนใช้ หรือไม่เดือดร้อนในกรณีที่นำมาซื้อคอนโดมิเนียม

การปล่อยเช่าระยะยาวอาจจะ 3 เดือนขึ้นไปถึง 1 ปีเป็นเรื่องที่พบเห็นได้เป็นปกติสำหรับคอนโดมิเนียม เพราะด้วยรูปแบบโครงการ ทำเล และค่าเช่าที่ไม่ได้สูงเกินไป ซึ่งการเช่าระยะยาวอาจจะสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนประมาณ 5  - 8% แล้วแต่ทำเล รูปแบบโครงการ และสภาพของยูนิต และโครงการ ผลตอบแทนระดับนี้ในอดีตอาจจะเป็นที่พอใจและยอมรับได้

ด้วยปัจจัยต่างๆ ที่เข้ามามีผลต่อผลตอบแทนโดยเฉพาะเรื่องของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เพิ่มมากขึ้นในทุกๆ ทำเล จำนวนของนักลงทุนที่เข้ามาในตลาดคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลงไปค่อนข้างมาก นักลงทุนหลายคนเลิกลงทุนในคอนโดมิเนียมไปแล้ว แต่หลายๆ คนยังมียูนิตอยู่ในมือและพยายามหาทางสร้างรายได้จากคอนโดมิเนียมในมือของตนเอง

 นายสุรเชษ กองชีพ  หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย  สะท้อน ว่า ช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมามีชาวต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนเข้ามาเป็นผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งเกือบ 100% ของคนจีนที่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนทั้งนั้น เพียงแต่อาจจะบอกว่าซื้อเพื่ออยู่เองเวลามาประเทศไทย

เพราะต้องไม่ลืมว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวจีนนั้นเป็นของคู่กัน พวกเขาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันเป็นเรื่องปกติในประเทศของเขาจนรัฐบาลต้องมีกฎหมายควบคุมทั้งเรื่องของจำนวนยูนิตต่อ 1 คน และการห้ามปรับค่าเช่าเพิ่มมากเกินไปในหลายๆ เมือง ซึ่งก็ควบคุมได้และมีผลให้พวกเขาออกมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์นอกประเทศมากขึ้น ซึ่งประเทศไทยเป็น 1 ในเป้าหมายหลักของพวกเขา

ช่วงแรกๆ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาวอาจจะพอรับได้ แต่พอหลังจากที่คอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีมากขึ้น ผลตอบแทนลดลง พวกเขาก็จำเป็นต้องหาวิธีสร้างรายได้จากคอนโดมิเนียมของพวกเขาแบบที่กลุ่มนักลงทุนไทยคิดเช่นกันแพลตฟอร์ม Sharing Economy ต่างๆ ที่เอาไว้ปล่อยเช่าห้องพักกลายเป็นช่องทางในการสร้างรายได้ของกลุ่มนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ ช่วงก่อนหน้านี้อาจจะนำคอนโดมิเนียมของตนเองเข้าระบบ Sharing Economy ต่างๆ เพื่อปล่อยเช่าทั้งแบบรายวันและระยะยาว

แต่พอเห็นรายได้จากการปล่อยเช่ารายวันแล้วมากกว่าชัดเจน อาจจะมากกว่า 2 เท่าเลยถ้ามีคนเช่าห้องทุกวัน ดังนั้น รูปแบบการลงทุนคอนโดมิเนียมของทั้งนักลงทุนไทย และต่างชาติบางกลุ่มเปลี่ยนแปลงไป เพราะพวกเขามองเรื่องการปล่อยเช่ารายวันเป็นลำดับแรก ไม่ต้องการผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวหรือผลตอบแทนจากการขายต่อแล้ว การซื้อคอนโดมิเนียมของกลุ่มนี้นอกจากจะดูเรื่องทำเลที่ต้องเดินทางสะดวกแล้ว ยังซื้อค่อนข้างมากในโครงการเดียวกันเพื่อที่จะได้ดูแลจัดการได้สะดวก

ไม่กระจายซื้อแบบก่อนหน้านี้ ประกอบกับมีกลุ่มคนไทยบางกลุ่มที่มีบริการในส่วนของการบริหารจัดการให้กับทั้งกลุ่มของนักลงทุนไทยและต่างชาติในการดูแลเรื่องของการปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งอาจจะมีทั้งการเปิด-ปิดห้อง ทำความสะอาด และเก็บเงินหรือตรวจสอบต่างๆ รวมไปถึงจัดการทุกอย่างให้หมด กลุ่มของคนไทยที่ดูแลเรื่องเหล่านี้อาจจะมีทั้งนิติบุคคล และบุคคลทั่วไป แต่มีความสัมพันธ์ที่ดีกับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน แม้ว่าพวกเขาจะรับรู้ว่าการปล่อยเช่ารายวันนั้นไม่ถูกกฎหมายก็ตาม แต่อาจจะเพราะไม่มีการเข้มงวดจนเป้นที่เกรงกลัว

การเข้ามาจำนวนมากของกลุ่มนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนคอนโดมิเนียมแบบปล่อยเช่ารายวัน กลายเป็นปัญหาที่มากขึ้น ก่อนหน้านี้อาจจะมีคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่ารายวันกันไม่กี่ห้องใน 1 โครงการ ปัญหาจากการเข้าพักแบบรายวันจึงอาจจะยังไม่มากนัก แม้ว่าจะมีปัญหาก็อาจจะจัดการกันได้ภายในโครงการ แต่เมื่อมีการรวมกลุ่มกันเข้าไปซื้อในโครงการใดโครงการหนึ่งจำนวนมาก แล้วนำมาปล่อยเช่ารายวัน จำนวนของการเข้าพักแบบรายวันจึงเพิ่มมากขึ้น และมีกลุ่มของคนที่เข้าพักแบบรายวันที่ไม่เคารพกฎระเบียบของโครงการ ไม่สนใจที่จะดูและหรือรับผิดชอบเวลาใช้พื้นที่ส่วนกลางของโครงการ มีพฤติกรรมหรือการกระทำที่ไม่เหมาะสม สร้างปัญหาให้กับเจ้าของห้องที่อยู่อาศัยจริงๆ ปัญหาที่หนักมากอีกอย่าง คือ สร้างความเสียหายให้กับพื้นที่ส่วนกลางแล้วหาคนรับผิดชอบไม่ได้ เพราะกว่าจะเห็นความเสียหายพวกเขาก็ไม่อยู่แล้ว

การปล่อยเช่ารายวันในโครงการคอนโดมิเนียมไม่ถูกต้อง ผิดกฎระเบียบของโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆ ยังขัดและผิดกฎหมายแน่นอน ซึ่งผิดทั้งพระราชบัญญัติอาคารชุด พระราชบัญญัติโรงแรม ผิดระเบียบของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และเรื่องของการเสียภาษีด้วย เจ้าของร่วมในโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการปล่อยเช่ารายวันเยอะๆ ไม่ถูกใจอยู่แล้ว เพราะนอกจากพวกนี้จะใช้ส่วนกลางเดียวกับพวกเขาแล้วอาจจะไม่สนใจเรื่องของรักษาความสะอาด ไม่รักษาทรัพย์สินส่วนกลาง และอีกหลายๆ ด้าน

สุดท้ายแล้วเมื่อเจ้าของร่วมอื่นๆ เห็นว่าปัญหามากเกินไปแล้วอาจจะมีการลงคะแนนเสียงเมื่อถึงเวลาประชุมสามัญประจำปีเพื่อออกเป็นกฎระเบียบออกมาชัดเจนเลยว่าห้ามมีการปล่อยรายวันในโครงการ รวมไปถึงอาจจะมีการแก้ปัญหาด้วยการเปลี่ยนระบบการเข้าพื้นที่ภายในโครงการใหม่เป็นแบบการสแกนหน้าหรือคีย์การ์ดแบบล็อคชั้นไปเลย ซึ่งก็แก้ได้ระดับหนึ่ง เพราะถ้ามีคนดูแลเรื่องเหล่านี้ให้กับกลุ่มของนักลงทุนก็อาจจะมีการแก้ปัญหาด้วยวิธีการต่างๆ ทั้งการฝากคีย์การ์ดในวิธีต่างๆ และการจ้างคนมานั่งรอสแกนหน้าก็มีให้เห็นแล้ว

นอกจากนี้ในกลุ่มของนักลงทุนต่างชาติยังมีการส่งตัวแทนเข้าไปเป็นคณะกรรมการโครงการเพื่อที่เวลามีประชุมหรือลงคะแนนใดๆ ก็ตามที่เกี่ยวข้องกับเรื่องการห้ามการปล่อยเช่ารายวันจะไม่มีทำได้สำเร็จ รวมไปถึงการส่งคนเข้าประชุมสามัญหรือวิสามัญของโครกงารเพื่อที่จะได้ลงคะแนนตรงข้ามกับการห้ามการปล่อยเช่ารายวัน เพราะเจ้าของร่วมบางส่วนอาจจะไม่มาประชุมหรือไม่ชอบการเข้าประชุมแบบนี้

ดังนั้น เมื่อมีการประชุมหรือลงคะแนนใดๆ ก็ตามก็จะแพ้เสมอ ข้อเสนอต่างๆ จะไม่ถูกนำไปแก้ไขหรือดำเนินการได้เลย รวมไปถึงนิติบุคคล หรือบุคลากรของนิติบุคคลในโครงการอาจจะมีส่วนรู้เห็นกับกลุ่มของนักลงทุนที่ปล่อยเช่ารายวันก็เป็นไปได้ เพราะได้รับผลประโยชน์จากการดูแลหรือทำเป็นไม่สนใจเรื่องเหล่านี้ ทุกวันนี้มีทั้งการเช่าพื้นที่นอกโครงการเพื่อฝากกุญแจห้อง หรือคีย์การ์ด รวมไปถึงการติดไว้ตามต้นไม้ เสาไฟต่างๆ ใกล้ๆ กับโครงการซึ่งอาจจะมีคนดูแลอยู่เพียงแต่พวกเขาไม่มีการแสดงตัวที่ชัดเจน

การแก้ปัญหาที่อาจจะได้ผลจริงๆ ควรให้เจ้าหน้าที่ตำรวจลงพื้นที่ไล่ไปเลยในทำเลหรือโครงการที่มีเรื่องร้องเรียนหรือที่มีปัญหาทำนองนี้ แล้วยึดอุปกรณ์ที่เก็บกุญแจหรือจับกุมคนที่ให้ความร่วมมือกับกลุ่มนี้ไปสอบสวนเพื่อขยายผล เพราะสุดท้ายแล้วกลุ่มคนที่ทำหน้าที่บริหารจัดการรูปแบบนี้อาจจะมีอยู่ไม่มาก เพราะรูปแบบการในจัดการนั้นแทบไม่แตกต่างกันในแต่ละโครงการ

รวมไปถึงกลุ่มของผู้ประกอบการก็ควรที่จะออกมาแสดงความรับผิดชอบในเรื่องนี้ด้วย เพราะต้นตอปัญหาอาจจะเริ่มมาจากการขายคอนโดมิเนียมให้กับกลุ่มของนักลงทุนโดยตรงของผู้ประกอบการโดยที่อาจจะไม่ได้มีการให้รายละเอียดเรื่องของการหารายได้จากการลงทุนก็เป็นไปได้ โดยเฉพาะกลุ่มของนักลงทุนต่างชาติที่พวกเขาอาจจะไม่รู้จริงๆ ว่าการปล่อยเช่ารายวันนั้นไม่สามารถทำได้ในประเทศไทยไม่ว่าจะเป็นปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์ม Sharing Economy ต่างๆ หรือผ่านตัวแทนที่พวกเขาจัดจ้างมาดูแล เพราะในหลายประเทศทำได้

นอกจากนี้ กลุ่มของนักลงทุนต่างชาตอาจจะไม่รับรู้ด้วยซ้ำว่าคนที่บริหารจัดการคอนโดมิเนียมให้พวกเขามีวิธีในการจัดการแบบไหน ปัญหาต่างๆ จึงค่อยๆ มากขึ้นแบบที่เป็นข่าวตอนนี้ ถ้ามีการเข้มงวด และตรวจสอบจริงจัง หรือลงพื้นที่แบบจริงๆ คงลดปัญหาและกวาดล้างคนที่ทำแบบนี้ไปได้แน่นอน เพียงแต่ต้องมีการตรวจสอบที่ต่อเนื่องไปเรื่อยๆ ห้ามหยุด รวมไปถึงควรตรวจสอบไปถึงบ้านในโครงการจัดสรรด้วย เพราะก็มีการซื้อหรือเช่าระยะยาวแล้วนำมาปล่อยเช่ารายวันผ่านระบบ Sharing Economy เช่นกัน

การรับมอบกุญแจในรูปแบบต่างๆ ที่เห็นในข่าว อาจจะเป็น 1 ในช่องทางของการส่งมอบของผิดกฎหมายก็ได้ เพราะไม่มีคนตรวจสอบ อาจจะมีการนำของผิดกฎหมายไปวางไว้ในห้องแล้วให้คนไปเอากุญแจมาเปิดรับไป เรื่องแบบนี้สามารถเกิดขึ้นได้แน่นอน หวังว่าทั้งตำรวจ นิติบุคคล ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการจะมีการดำเนินการเรื่องนี้แบบเข้มข้น และเห็นผลชัดเจน

เพราะถ้าแก้ปัญหานี้ไม่ได้จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมแน่นอน เนื่องจากคนอาจจะกลัวปัญหานี้ และห่วงเรื่องความปลอดภัย เพราะการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรเพราะพวกเขาเห็นว่าการรักษาความปลอดภัย และมีการป้องกันในระดับหนึ่งแล้ว แต่ถ้าเป็นแบบนี้จะทำให้ความเชื่อมั่นลดลง และถ้าผู้ประกอบการรายใดแสดงออกในการแก้ปัญหาเรื่องนี้ไม่เข้าตาผู้บริโภคก็อาจจะมีผลต่อภาพลักษณ์บริษัทด้วยเช่นกัน ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อโครงการของคนไทยในระยะยาวเช่นกัน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต  นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ผลกรทบที่เกิดขึ้น จะ ขึ้นอยู่กับนิติของแต่ละโครงการ ที่สำคัญ ในกฎหมายอาคารชุดไม่ได้ให้อำนาจนิติบุคคล จัดการขั้นเด็ดขาดได้ ดังนั้นจะต้องมีการแก้ไขกฎหมายอาคารชุดให้นิติมีอำนาจดำเนินการเรื่องนี้ได้เช่นตัดน้ำตัดไฟ อย่างไรก็ตามมองว่าปัญหาดังกล่าวคงไม่มีผลกระทบต่อตลาดคอนไทยแต่อย่างใด

ด้านนาง เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า กรณีทุนจีนซื้อคอนโดมิเนียมปล่อยเช่ารายวัน นั้น ผู้ประกอบการเมื่อขายแล้วไม่มีอำนาจใดๆ แต่ทั้งนี้ ผู้ที่เกี่ยวข้อง อย่างนิติบุคคล โครงการ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องต้องเข้าไปดูแล