10 ทำเลราคาที่ดินแพงสุดในไทย“สยาม-ชิดลม-เพลินจิต” แชมป์  ตร.ว.ละ3.85 ล้าน

 

ท่ามกลาง เศรษฐกิจประเทศชะลอตัว กำลังซื้อหายไปจากตลาดแต่ ราคาที่ดินพื้นที่ใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร กลับขยับขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะ 2-5%ต่อปี เนื่องจากมีความต้องการใช้ที่ดินรองรับกำลังซื้ออยู่ตลอดเวลาจากกลุ่มนักลงทุน ทั้งไทยและต่างชาติ  

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2568 บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดผลสำรวจ 10 ทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทยประจำปี 2568

 

โดยอันดับ 1ยังเป็น สยาม-ชิดลม-เพลินจิต  3.85 ล้านบาท/ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.7%เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา อันดับ 2 ถนนวิทยุ 3.07 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.3% อันดับ 3 สุขุมวิท-ไทม์สแควร์  2.93 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.8% อันดับ 4 สุขุมวิท-อโศก ราคา 2.8 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 3.7% อันดับ 5 สีลม  2.67 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.7% อันดับ 6 สาทร 2.35 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.2% อันดับ 7 สุขุมวิท-เอกมัย 1.96 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 3.2% อันดับ 8 เยาวราช ราคา 1.93 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 4.3% อันดับ 9 พหลโยธิน ช่วงต้น  1.9 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 5.6%และ อันดับ 10 พญาไท  1.9 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 5.6%

 

 

 

 

 

เนื่องจากทำเลดังกล่าว เปิดให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า จะมีค่าเช่าที่สูงกว่ามากเมื่อเทียบกับการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานเช่นในย่านสีลม ซึ่งแม้จะถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของกรุงเทพมหานคร แต่ค่าเช่าอาคารสำนักงานก็มักถูกกว่าค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้านั่นเอง อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่แพงที่สุดของไทยยังต่ำกว่าของญี่ปุ่นในย่านกินซ่า (Ginza) ที่สูงถึง 48 ล้านบาทต่อตารางวา

ทั้งนี้ที่ดินราคา 3.85 ล้านบาทต่อตารางวาแถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต หากนำมาทำศูนย์การค้า

 1. สมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวาๆ ละ 3.85 ล้านบาท ก็เป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท

 2. ที่ดินแปลงนี้หากนำมาสร้างศูนย์การค้าได้ประมาณ 8 เท่าของที่ดิน (ในผังเมืองกำหนดให้ได้ 10 เท่า แต่ด้วยข้อจำกัดด้านการก่อสร้างต่างๆ จึงตั้งสมมติฐานไว้ที่ 8 เท่า) ก็จะได้พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 32,000 ตารางเมตร และสมมติฐานว่ามีพื้นที่ๆ สามารถปล่อยเช่าได้จริงเพียง 30% หรือ 9,600 ตารางเมตร

 3. หากสมมติให้เช่าได้ ณ ราคา 5,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ก็สามารถให้เช่าได้ที่ 576 ล้านบาทต่อปี หรืออาจสมมติเป็นรายได้สุทธิประมาณ 60% หรือ 345.6 ล้านบาท

 

 

 

 

 

 

 

 

สำหรับทำเลอันดับ 1 คือ สยาม-ชิดลม-เพลินจิต หรือพื้นที่ตั้งแต่สยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิตนั้นที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ที่ 3.85 ล้านบาทต่อตารางวานั้น ยังถือว่าขึ้นราคาถึง 2.7% เมื่อเทียบกับราคา ณ ปี 2567

การที่ราคาที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งไม่มีสาธารณูปโภคเพิ่มเติมใดๆ (ต่างจากในเขตต่อเมืองหรือเขตชานเมืองที่มักจะมีทางด่วนหรือรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน) ยังขึ้นราคาก็เพราะ ยิ่งมีรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้นเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในใจกลางเมืองนี้มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินยังขยับสูงขึ้นตลอดเวลา หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาตั้งแต่ปี 2537 ที่ 400,000 บาทต่อตารางวา ก็เท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 7.58%

 

 

 

  ราคาที่ดินตามราคาตลาดนี้ต่างจากราคาประเมินราชการมาก เช่น

 1. ที่ดินโรงแรมไฮแอทเอราวัน ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 750,000 บาทต่อตารางวา (9 ไร่ 3 งาน 98.5 ตารางวา)

 2. ที่ดินเกษรพลาซ่า ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 900,000 บาทต่อตารางวา (4 ไร่ 1 งาน 27.0 ตารางวา)

 3. ที่ดินเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมินไว้เพียง 880,000 บาทต่อตารางวา (5 ไร่ 3 งาน 38.5 ตารางวา)

  4. ที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมินไว้ 1,000,000 บาทต่อตารางวา (2 ไร่ 3 งาน 56.0 ตารางวา)

  5. ที่ดินธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่ ราชการประเมินไว้ 1,000,000 บาทต่อตารางวา (2 ไร่ 3 งาน 36.0 ตารางวา)

  อันที่จริงทางราชการกรมธนารักษ์ สมควรประเมินราคาตามราคาตลาดจริง เพื่อประชาชนหรือเจ้าของที่ดินจะได้นำราคานี้ไปใช้ประโยชน์ได้ตามสมควร แต่หากต้องการให้ประชาชนเสียภาษีน้อย ก็ควรลดอัตราการจัดเก็บแทนที่จะทำให้ราคตาประเมินราชการผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริง

สำหรับทำเลที่ราคาที่ดินที่แพงที่สุดนั้นมีการเปลี่ยนแปลงไป กล่าวคือในการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในปี 2537 บริเวณเยาวราชหรือ China Town ของกรุงเทพมหานครมีราคาที่ดินที่สูงที่สุด เป็นเงิน 700,000 บาทต่อตารางวา 

ต่อมาราคาที่ดินที่แพงสุดขยับเป็นพื้นที่สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ และในที่สุดก็เปลี่ยนมาเป็นแถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตที่หากมีการซื้อขาย ก็จะเป็นเงินตารางวาละ 3.85 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะทำเลนี้เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า และมีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ที่เข้มข้นในลักษณะของพื้นที่ค้าปลีกที่สำคัญที่สุดจึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าทำเลอื่นๆ

 ในรายละเอียดพบว่า พื้นที่ 4 ทำเลแรก  สยาม-ชิดลม-เพลินจิต (3,850,000 บาท/ตรว) วิทยุ (3,070,000 บาท/ตรว) สุขุมวิท-ไทมสแควร์ (2,930,000 บาท/ตรว) และสุขุมวิท-อโศก  (2,800,000 บาท/ตรว) ก็มักเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา (หรือรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือรถไฟฟ้าบีทีเอส) เป็นสำคัญ ทั้งนี้รวมถึงทำเลอันดับที่ 7 สุขมวิท-เอกมัย (1,960,000 บาท/ตรว) ส่วนในพื้นที่ สีลม (2,670,000 บาท/ตรว) สาทร (2,350,000 บาท/ตรว) เยาวราช (1,930,000 บาท/ตรว) ก็เป็นพื้นที่เดิมที่ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว ส่วนทำพหลโยธิน ช่วงต้น (1,900,000 บาท/ตรว) และ พญาไท (1,900,000 บาท/ตรว) ราคาที่ดินก็พุ่งขึ้นตามรถไฟฟ้าบีทีเอสเช่นกัน

 ดร.โสภณยังเชื่อว่าในปี 2569 ราคาที่ดินในใจกลางเมืองก็ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพราะอิทธิพลของการก่อสร้างรถไฟฟ้าชานเมืองเป็นสำคัญ โดยคาดว่าเฉลี่ยน่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5.0% จากปี 2568 ที่เพิ่มขึ้น 5.0% เช่นกัน