วิธีคิด ซีอีโอ LH อสังหาฯยุคนี้ต่างจากปี40 ปรับตัว -รักษาสภาพคล่อง คือหัวใจ

ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนแอลง ต่อเนื่องมากจากปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ ดีเวลลอปเปอร์ทุกค่ายต่างปรับตัว และระมัดระวัง ในเรื่องของการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ ขณะ  พี่เบิ้ม ของน้องๆ อย่างบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด  (มหาชน)  หรือLH อาณาจักรใหญ่ของ นายอนันต์ อัศวโภคิน  ได้ส่งสัญญาณเตือน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ ต้องระมัดระวัง กระแสเงินสด สภาพคล่องเป็นสิ่งจำเป็นและที่ผ่านมาแลนด์แอนด์เฮ้าส์เองได้เตรียมความพร้อมมาโดยตลอดและเดินเกมรุกในธุรกิจหลากหลายเพื่อกระจายความเสี่ยงอย่างโรงแรม ศูนย์การค้า ธุรกิจค้าปลีกฯลฯ 

 นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)  หรือ LH ประเมินว่า สถานการณ์ของเศรษฐกิจค่อนข้างซึม กำลังซื้ออ่อนตัวลง แทบทุกค่ายรวมถึงบริษัท ต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง ส่งผลให้บริษัทได้ทยอยลดจำนวนโครงการลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ 3-4 ปีที่ผ่านมา

โดยในอดีตหลายคนอาจจำได้ว่า แลนด์แอนด์เฮ้าส์เปิดโครงการ จะเปิดอยู่ประมาณ 15-17 โครงการ แต่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาได้ลดเหลือ 11-12 โครงการและปีนี้เหลือเพียง 4 โครงการมองว่าโครงการที่เปิดไปแล้วยังพอขาย และเห็นได้ชัดเจน ว่าพื้นที่ใหม่ๆที่ขยายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลไม่ค่อยดีนัก ส่วนต่างจังหวัดจะเน้นอยู่ในจังหวัดหลักๆเท่านั้น 

“สินค้ายังมีพอสำหรับดีมานด์ในอนาคตซึ่งเรามีแลนด์แบงก์อยู่มากประมาณ 1.3-1.4 หมื่นล้านบาท ต่างจังหวัดมีประมาณ 12-15% ขณะระดับราคาโครงการที่เหลือขาย ส่วนใหญ่อยู่ในระดับกลาง-บน” 

 โดยโครงการใหม่ 4โครงการ มีตลาดระดับกลาง1โครงการที่เหลือเป็นตลาดระดับบน เมื่อถามว่า ตลาดกลาง-บน ถือว่าดีหรือไม่นั้น  นายนพร สะท้อนว่า ค่อนข้างตอบยาก ซึ่งจริงๆแล้วสถานการณ์ที่สืบเนื่องต่อกันมาย้อนหลังไป 5-7 ปีจะเห็นว่าจะมีซัพพลายเข้ามาในตลาดค่อนข้างมากในแง่ของตัวคอนโดมิเนียมและจากนั้นเริ่มชะลอตัวและเปลี่ยนลงมาเล่นโครงการแนวราบมากขึ้น

 สิ่งที่เห็นสำหรับโครงการในปี2567หลังจากครึ่งปีหลังเป็นต้นมาจะเป็นโครงการใหม่ๆทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวจะเปิดตัวกันไม่มาก ได้เห็นช่วงระหว่าง ดีมานด์กับซัพพลาย สะท้อนจากหนี้ครัวเรือน หนี้ที่ไม่ก่อนให้เกิดรายได้ (NPL)  ทำให้ความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมีมากขึ้น ต้องยอมรับว่าไม่ง่ายเหมือนในอดีตเพราะมีปัจจัยมากระทบค่อนข้างมาก    

“จริงๆแล้วเราจะเห็นปัญหามาระยะหนึ่งซึ่งไม่ได้เกิดขึ้นในช่วงสั้นๆ 2-3 ปี ถ้าเปรียบเทียบกับปี 2540 เหมือนเป็นโรคหัวใจเฉียบพลัน ปั๊มหัวใจเสร็จแล้วขึ้นแล้วฟื้นเลย แต่ว่ายุคนี้มันไม่ใช่ เป็นเศรษฐกิจที่มันซึม เซนทิเมนต์ มันไม่กลับมาเสียทีแต่โชคดีช่วง 1-2ปีที่ผ่านมามีเรื่องของการท่องเที่ยวเข้ามาช่วย และคงต้องดูปีนี้ที่ภาครัฐได้งบประมาณเต็มปีจะเป็นอย่างไร”

 เมื่อถามถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม นายนพร อธิบายว่า ใน 2-3 ปีก่อน คอนโดมิเนียมได้ชะลอตัวลงเห็นได้ชัดเจนคือ ชัพพลายตลาดในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) แทบไม่เปิดตัวโครงการ ในทางกลับกัน ได้ย้ายทำเลไปลงทุนตามขอบเมือง  ซึ่งจะเห็นคอนโดมิเนียมในราคา 60,000-70,000 บาทต่อตารางเมตรค่อนข้างมากซึ่งขณะนี้จะเริ่มลดลง  ขณะโครงการแนวราบผู้ประกอบการเริ่มชะลอช่วงปีที่ผ่านมาในช่วงครึ่งปีหลัง

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมมองว่าบริษัทจะยังไม่เปิดตัวใหม่ในช่วงนี้เพราะยังมีสินค้าพอขาย ณ สิ้นปี2567 บริษัทมีคอนโดมิเนียมพร้อมขาย ทั้งหมด 6 โครงการมูลค่ารวม 13,500 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ มูลค่าประมาณ 6,200 ล้านบาทและโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีกกว่า 7,300 ล้านบาท ซึ่งในปี2568 บริษัทจะเน้นขายสินค้าคอนโดมิเนียมจากโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ใช้เวลาสร้าง 2ปีซึ่งจะอยู่ใน ไปป์ไลน์โดยไม่ต้องมีเรสซิเดนเชียลมากเกินไป

สำหรับสถานการณ์ตลาดแนวราบนายนพร ประเมินว่า 2-3 ปีที่ผ่านมาหากย้อนดูในตลาดเปิดตัวเป็นจำนวนมาก ซัพพลายมากแต่ดีมานด์ลดลงไม่สอดคล้องกันจึงวนลูป เหมือนคอนโดมิเนียมแต่สิ่งที่ดีคือปีที่ผ่านมาเปิดตัวลดลง ขณะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โรงแรมทั้งตลาด ดีค่อนข้างมาก ไม่ใช่เฉพาะของบริษัท  ส่วนธุรกิจ อพาร์ตเมนต์ ในสหรัฐอเมริกาลอสแอนเจลิส อัตราผลตอบแทนไม่ตอบโจทย์  ส่งผลให้ เมื่อ2ปีที่ผ่านมาบริษัทได้เข้าไปลงทุนโรงแรม ซึ่งผลออกมาค่อนข้างตอบสนองได้ดี อัตราผลตอบแทน ได้ถึง 7-8% มองว่าจะลงทุนโรงแรมต่อเนื่อง ซึ่งปัจจุบันมีโรงแรม 2 แห่งและอพาร์ตเมนต์ 3 แห่ง ในลอสแอนเจลิส  

ส่วนโรงแรม ในไทย  “แกรนด์ เซ็นเตอร์พอย์” อยู่ระหว่างก่อสร้าง 3แห่ง ได้แก่ ลุมพินี  ราชดำริ และพัทยา และทยอยเปิดให้บริการเดือนเมษายน ปีนี้ และปี 2569 และ 2570 ตามลำดับ รองรับภาคท่องเที่ยวขยายตัวได้ต่อเนื่อง 

อย่างไรก็ตามบริษัทอยู่ด้วยความหวัง เศษฐกิจซึมมาหลายปี จีดีพีในช่วงที่ผ่านมาไม่ค่อยตอบโจทย์ มีหลายปัญหารุมเร้าและปฏิเสธไม่ได้ในเชิงเศรษฐกิจโลกเองก็กระทบค่อนข้างมาก ซึ่งโครงสร้างเศรษฐกิจของไทยจะอยู่ที่เดิมปรับตัวค่อนข้างอยาก 

สิ่งที่หนักใจคือ ระดับรากหญ้า ขึ้นมาจนถึงตลาดระดับกลาง ได้รับผลกระทบและลามมาถึงตลาดระดับบน ธุรกิจเอสเอ็มอีไม่ปรับตัว มองว่าเป็นอะไรที่แก้ยาก ขณะข้อดีจาก ปัญหารุมเร้าทั่วโลกการย้ายฐานการผลิตมาบ้านเราอาจจะเห็นอะไรมากขึ้น อย่าง เทคโนโลยีทันสมัย, ดาต้าเซ็นเตอร์จะมีเม็ดเงินเข้ามา ที่เหลืออยู่ที่ตัวเราจะปรับตัว และต้องกลับมาดูตัวเอง เพราะไม่ได้ราบรื่นอย่างเราที่คิด

สะท้อนได้ว่า การทำธุรกิจพร้อมพลิกเกมได้ตลอดเวลาเพื่อตอบรับกับสถานการณ์ข้างหน้าได้อย่างตรงจุด  สิ่งที่สำคัญคือ ความระมัดระวังในการลงทุน และการรักษาสภาพคล่อง นี่คือหัวใจ !!!

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,065 วันที่ 26 - 29 มกราคม พ.ศ. 2568