LH ส่งสัญญาณเตือน กำลังซื้อหดตัว แผน68 เปิดตัวใหม่เหลือ4โครงการ

ความผันผวนทางเศรษฐกิจ กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์หดตัวลง สะท้อน ในช่วง 10 เดือนแรก ปี 2567 ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) แสดงจำนวนที่อยู่อาศัย
ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โดยผู้ประกอบการ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมทั้งตลาดลดลง 10%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แสดงให้เห็นว่าอุปสงค์โดยรวมในตลาดที่อยู่อาศัยยังอ่อนตัวลง  และเมื่อแยกรายตลาด พบว่า ตลาดบ้านแนวราบมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 22% ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการโอนกรรมสิทธิ์ใกล้เคียงกับปีก่อน

ด้านอุปทาน ข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) แสดงจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2567 ลดลงประมาณ 40% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุปทานที่ลดลงมาจากทั้งตลาดบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม แต่หากพิจารณาเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวพบว่า จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ลดลง 20% เมื่อเทียบกับปีก่อน

อย่างไรก็ตาม อุปสงค์ในตลาดบ้านเดี่ยวมีจำนวนน้อยกว่าอุปทานที่เปิดขายใหม่ราว 50% จึงส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายของตลาดบ้านเดี่ยวเพิ่มสูงขึ้นจากปีที่ผ่านมา เป็นเหตุให้สินค้าบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นสินค้าหลักของบริษัทยังคงมีการแข่งขันที่สูงมากต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2565 ขณะตลาดคอนโดมิเนียม การเปิดตัวใหม่ลดลงมาจากช่วงปีที่ผ่านมา

นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)  หรือLH ประเมินว่า จากสถานการณ์ของเศรษฐกิจซึม กำลังซื้ออ่อนตัวลง ต้องอาศัยระยะเวลา ซึ่งแทบทุกค่ายรวมถึงบริษัท ต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง และปีนี้มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่เหลือ4โครงการ มูลค่า11,180ล้านบาทซึ่งเป็นแนวราบทั้งหมด ในระดับกลาง-บน โดยลดลงจากปีที่ผ่านมา 64% หรือปีที่ผ่านมาพัฒนา12โครงการมูลค่า30,850 ล้านบาท  เนื่องจากมองว่าโครงการในมือที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเปิดขายยังรองรับกำลังซื้อในปีนี้ได้อย่างเพียงพอโดยไม่ต้องรีบเร่งเปิดโครงการใหม่มากขึ้น

สอดคล้องกับนายวัชริน กสิณฤกษ์ กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ โครงการบ้านจัดสรร LH  มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี2568 อาจจะได้รับปัจจัยบวกจากเศรษฐกิจที่คาดการณ์ว่าจะเติบโตขึ้นประมาณ 2.9% และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะลดลง โดยการเติบโตทางเศรษฐกิจคาดว่าจะมาจากการใช้จ่ายของภาครัฐและจากภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้น แต่ภาคการส่งออกยังชะลอตัว

ทำให้เศรษฐกิจเติบโตได้ไม่สูงมากนัก นอกจากนี้ ความต้องการซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับแรงกดดันจากยอดคงค้างสินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) ที่ปรับสูงขึ้น และระดับหนี้ครัวเรือนสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ดังนั้น สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญในปีนี้คือ การรักษาสภาพคล่อง และความระมัดระวังในการใช้เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการ ปี2567 บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ ยังคงเป็นสินค้าหลักที่สร้างยอดขายให้กับบริษัทฯ โดยมีสัดส่วนประมาณ 80% ของยอดขาย และเมื่อจำแนกตามพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นพื้นที่หลักในการก่อให้เกิดยอดขาย โดยสัดส่วนยอดขายอยู่ที่ประมาณ 88% ของยอดขายรวมทั้งหมด ซึ่งกว่าครึ่งของยอดขายรวมมาจากบ้านระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

สินค้าคงเหลือ ปี68เปิดตัวแค่4โครงการ

ขณะแผนการดำเนินงานปี 2568  เปิดตัว 4 โครงการใหม่ระดับกลาง-บนเนื่องจาก บริษัทฯ ยังมีสินค้าคงเหลือขายในระดับที่เพียงพอ ในปี 2568  จึงมีแผนเปิดโครงการใหม่เพียง 4 โครงการ มูลค่ารวม 11,180 ล้านบาท ลดลง 64% เมื่อเทียบกับปีก่อน โครงการใหม่ในปีนี้ทั้งหมดจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว ซึ่งอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 โครงการ และภูเก็ต 1 โครงการ โดยจะเป็นโครงการภายใต้แบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคา 8 – 15 ล้านบาท คือ Siwalee และแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคา 30 - 80 ล้านบาท คือ Nantawan และ VIVE ซึ่งจะเป็นการเพิ่มสินค้าในระดับกลาง-บน หรือทดแทนโครงการที่ขายหมดในปีที่ผ่านมา

ดังนั้น เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน จำนวนโครงการที่ดำเนินการในปี 2568
จะมีทั้งหมด 75 โครงการ มูลค่าประมาณ 93,000 ล้านบาทโดยเป็นสินค้าแนวราบ 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 79,500 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 13,500 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2568 ประมาณ 10.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 9.8 ล้านบาทในปีก่อน

คอนโดฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป

นายโชคชัย วลิตวรางค์กูร กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ โครงการอาคารชุด เปิดเผยภาพตลาดคอนโดมิเนียมปี 2568 คาดว่าจะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยมีปัจจัยบวกจากจำนวนหน่วยเหลือขายที่ปรับลดลงในปี 2567 และการลดลงของอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น อีกทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า และมาตรการ LTV ยังเป็นปัจจัยกดดันส่งผลให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมอาจยังไม่แข็งแรงเท่าช่วงก่อนสถานการณ์การแพร่ระบาด Covid-19

ด้านนายอาชวิณ อัศวโภคิน รองกรรมการผู้จัดการและผู้บริหารสูงสุดด้านการเงิน ได้เปิดเผยฐานะการเงินของบริษัทฯ และการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยระบุว่า

ปีนี้เตรียมงบลงทุนไว้ 8,500 ล้านบาท แบ่งเป็นสำหรับซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 4,000 ล้านบาทและงบลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า 4,500 ล้านบาท โดยปีนี้เน้นลดหนี้ ระบายสินค้า กระจายการลงทุน โดยเดินหน้าธุรกิจให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ซึ่งวันที่ 1 เมษายนนี้ จะเปิดแกรนด์เซนเตอร์พอยต์ ลุมพินี เป็นมิกซ์ยูส มูลค่า 5,000 ล้านบาท ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน 12,700 ตารางเมตร และโรงแรม 512 ห้อง

พร้อมพื้นที่จัดเลี้ยงที่มากที่สุด ทำให้ในปีนี้รูมไนท์อยู่ที่ 1 ล้านรูมไนท์ จากนั้นในปี 2569 เปิดแกรนด์เซนเตอร์พอยต์ ราชดำริ2 และแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา3 ในปี 2570 นอกจากนี้มีแผนปรับลดพอร์ตการลงทุนในสหรัฐอเมริการในส่วนของธุรกิจอพาร์ทเมนต์ เนื่องจากได้ยีลด์ค่อนข้างต่ำ แต่ยังคงดูโอกาสลงทุนโรงแรมเพิ่ม เพราะได้ยีลด์ค่อนข้างดี รองรับภาคการท่องเที่ยวทั่วโลกก็กลับมาฟื้นตัว รวมถึงการท่องเที่ยวของไทยด้วย

 ปีที่ผ่านมา ในด้านฐานะทางการเงิน บริษัทฯ ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและจากสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่ ทั้งนี้ ในปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 3.14% ต่อปี เพื่อใช้หมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2567 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ ประมาณ 67,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.3 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 3.11%

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ ปัจจุบัน บริษัทฯ มีโครงการที่พัฒนาและอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ทั้งหมด 18 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการ แล้ว 7 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 6 แห่ง) และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 3 แห่ง ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน3 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 2 แห่ง) รวมถึง อะพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 5 แห่ง

ในปีที่ผ่านมา ธุรกิจดังกล่าวมีการเติบโตได้ดีกว่าแผนที่วางไว้ โดยคาดว่ารายได้ทั้งปีจะเติบโตประมาณ 16% จากปีก่อน สาเหตุมาจากธุรกิจโรงแรมในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายได้จากโรงแรม Grande Centre Point Surawong ที่ดำเนินการได้เต็มปีในปี 2567 และการเข้าซื้อโรงแรม Residence Inn Manhattan Beach เมื่อเดือนมีนาคม 2567 ทำให้รายได้จากกิจการโรงแรมในสหรัฐอเมริกาเติบโตกว่าเท่าตัวจากปีก่อนโดยรวมแล้ว บริษัทฯ มีการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ เป็นมูลค่า 5,800 ล้านบาท ประกอบด้วย

• เข้าซื้อโรงแรม Residence Inn Manhattan Beach   2,400 ล้านบาท
• พัฒนาโครงการ Grande Centre Point Lumphini   2,100 ล้านบาท
• พัฒนาธุรกิจโรงแรมและอะพาร์ตเมนต์อื่นๆ              1,300 ล้านบาท

เดือนพฤศจิกายน 2567 บริษัทฯ ได้ดำเนินการขายศูนย์การค้า Terminal 21 Pattaya ให้กับ
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (LHSC) เป็นมูลค่า 5,680 ล้านบาท ผ่านการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน แต่เนื่องจากความต้องการหน่วยทรัสต์ของนักลงทุนทั้งสถาบันและรายย่อยมีมากเกินความคาดหมาย จึงส่งผลให้สัดส่วนการลงทุนใน LHSC ของบริษัทฯ ปรับเปลี่ยนจาก 9.0% เป็น 7.8%

แผนปี 2568 ปูพรมธุรกิจให้เช่าต่อเนื่อง 

โดยในปีนี้เดินหน้าธุรกิจให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ลดระดับหนี้สินต่อทุน บริษัทฯ ได้เตรียมงบลงทุนไว้ทั้งหมดประมาณ 8,500 ล้านบาท ประกอบด้วย

• งบสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย   4,000 ล้านบาท
•   งบลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า                   4,500 ล้านบาท

และในปีนี้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่อีก 1 แห่งในเดือนเมษายนคือ Grande Centre Point Lumphini ซึ่งเป็นอาคารประเภท Mixed Use ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานประมาณ 12,700 ตร.ม. และโรงแรม 512 ห้อง พร้อมทั้งพื้นที่จัดเลี้ยงที่มากที่สุดในเครือโรงแรม Grande Centre Point    ตามด้วย Grande Centre Point Ratchadamri2 ในปีหน้า และ Grande Centre Point Pattaya3   ในปีถัดไป

นอกจากนี้บริษัทฯ คาดว่าจะปรับพอร์ตการลงทุนในสหรัฐอเมริกา โดยลดสัดส่วนของอะพาร์ตเมนต์ลงตามสถานการณ์หลังการแพร่ระบาด COVID-19 ที่ส่วนใหญ่ยังคงรูปแบบการทำงานแบบ Work From Home อยู่ และบริษัทฯ จะหันมาเน้นการดำเนินธุรกิจโรงแรมเป็นหลักบริษัทฯ มีแผนที่จะออกหุ้นกู้มูลค่า 12,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2568 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะอยู่ในระดับประมาณ 1.0 เท่า ซึ่งลดลงจากสิ้นปี 2567