ข้อสังเกต "บ้านเพื่อคนไทย" ล้านหลัง โอกาสใหม่ที่อาจสะเทือนตลาดอสังหาฯ

ในยุคที่ความเหลื่อมล้ำทางสังคมยังคงเป็นประเด็นสำคัญ ประชากรส่วนใหญ่ยังขาดที่อยู่อาศัย โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นนโยบายเรือธงของรัฐบาลใหม่ เพื่อช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม การดำเนินโครงการนี้อาจสร้างความท้าทายต่อภาคเอกชนที่พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับราคาประหยัด

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นว่า ในประเทศพัฒนาแล้ว การสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเป็นหน้าที่หลักของรัฐ ผ่านมาตรการต่าง ๆ

เช่น สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ การค้ำประกันสินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้น้อย การยกเว้นภาษีสำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และนโยบายบังคับให้ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต้องจัดสรรส่วนหนึ่งของโครงการสำหรับกลุ่มเป้าหมายรายได้น้อย

สำหรับประเทศไทย หน่วยงานหลักในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย ได้แก่ การเคหะแห่งชาติ ซึ่งดำเนินการมาอย่างต่อเนื่องกว่า 50 ปี โดยมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมกว่า 752,169 หน่วย รวมถึงโครงการบ้านเอื้ออาทร

ขณะที่สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) มีโครงการ “บ้านมั่นคง” ที่แก้ปัญหาที่อยู่อาศัยชุมชนกว่า 1 แสนหน่วยทั่วประเทศ และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเข้าถึงสินเชื่อ

อย่างไรก็ตาม คำถามที่ว่าจะกระทบต่อการพัฒนาของเอกชนหรือไม่ หากรัฐบาลมีนโยบายจะสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” 1 ล้านหลัง นายอิสระได้ให้ความเห็นดังนี้

• ข้อจำกัดด้านทำเล แม้ว่าที่ดินของรัฐ เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย จะถูกใช้ในโครงการ แต่กลับไม่ครอบคลุมความต้องการของประชาชนในทำเลที่เหมาะสม
• สิทธิการถือครอง ที่ดินของรัฐยังคงมีสถานะเป็นสิทธิการเช่า ไม่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ได้
• การกำหนดราคา กลุ่มเป้าหมายคือผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง โดยมีภาระผ่อนชำระเริ่มต้นเพียง 4,000 บาทต่อเดือน ซึ่งอาจไม่กระทบตลาดอสังหาฯ ระดับกลางถึงสูง 
• โครงการ BOI มีผลต่อเอกชนที่พัฒนาโครงการราคาประหยัดตามเกณฑ์ BOI โดยโครงการ BOI ที่กำหนดราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งจะหมดอายุในปี 2568 อาจได้รับผลกระทบโดยตรง

ทั้งนี้ นายอิสระได้เสนอแนะให้ภาครัฐเพิ่มสิทธิประโยชน์สำหรับผู้พัฒนาโครงการ BOI เช่น ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง รวมถึง ควรกำหนดเกณฑ์ BOI ให้ถาวร เพื่อสร้างแรงจูงใจให้เอกชนร่วมพัฒนาโครงการบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย

โดยรัฐบาลอาจถือได้ว่ามาตรการส่งเสริมจูงใจให้เอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยต่างๆ นั้น เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” แต่ผู้บริโภคจะมีทางเลือกที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ ก็จะเป็นประโยชน์และไม่เป็นการแข่งขันกับภาคเอกชน อีกทั้งจะส่งผลให้มีการกระจายทำเลที่หลากหลายตามความต้องการทั่วประเทศ

ขณะเดียวกัน หากโครงการจะสำเร็จได้ตามเป้าหมาย ภาครัฐควรทำงานร่วมกับหลายหน่วยงาน เช่น กระทรวงหรือหน่วยงานเจ้าของกรรมสิทธิในที่ดิน

กระทรวงการคลัง ที่จะเข้ามากำหนดมาตรการส่งเสริมด้านการคลัง ทั้งเรื่องภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ การชดเชยดอกเบี้ยต่ำกระทรวงมหาดไทย ที่กำกับดูแลเรื่องการผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร และมาตรการลดค่าธรรมเนียมบางประการ ที่อาจกระทบต่อการปกครองส่วนท้องถิ่น

กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ การเคหะแห่งชาติ ซึ่งมีประสบการณ์และความเข้าใจ แก้ไขปัญหาการอยู่ร่วมกันของชุมชนมมาอย่างยาวนาน

รวมถึงภาคเอกชน ที่ควรเข้ามามีบทบาทในการพัฒนาควบคู่กัน ไม่ใช่การแข่งขัน เพื่อให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยกระจายตัวในทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการของประชาชน

สำหรับประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเล ควรสะท้อนความต้องการที่แท้จริง เพื่อไม่ให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาดซึ่งจะกระทบต่อหน่วยงานรับผิดชอบและต่อเศรษฐกิจโดยรวมด้วย

"การสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ไม่ว่าจะโดยภาครัฐ หรือภาครัฐมีส่วนสนับสนุนให้เอกชนพัฒนายังคงมีความจำเป็นและส่งผลดีต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

และเป็นปัจจัยที่สร้างความมั่นคงให้กับภาคครัวเรือน และเป็นการลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมด้วยเช่นเดียวกัน" นายอิสระกล่าวสรุป