วิธีคำนวณผลตอบแทนซื้ออสังหาฯก่อนตัดสินใจ  ปล่อยเช่า บ้าน-คอนโดให้ได้กำไร

ตลาดอสังหาซบเซา จากความไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลดีสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อจริง หรือกลุ่มเศรษฐีเงินเย็นนำเงินออกมาซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุน เพื่อสร้างผลตอบแทนระยะยาวเพราะเป็นจังหวะที่ผู้ประกอบการต้องการขายและลดราคาได้จำนวนหนึ่งยังไม่รวมของแถมอย่างเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง  การอยู่ฟรี หรือมีดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อนำสิ่งเหล่านี้นำมาจูงใจให้กับการลงทุนอีกต่อเช่นปล่อยเช่าให้กับคนรุ่นใหม่ กลุ่มคนต่างชาติ 

 อย่างไรก็ตาม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า เป็นการลงทุนที่เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ ใครๆต่างก็อยากเป็นเจ้าของคอนโดซักห้อง บ้านซักหลังไว้สำหรับปล่อยเช่า กินค่าเช่าไปเรื่อยๆ แต่สำหรับมือใหม่ที่ยังไม่เคยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันมาก่อน อาจจะสงสัยว่า แล้วดูอย่างไรว่าคอนโดหรือบ้านที่เราซื้อมาจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูง ซึ่งมันไม่สามารถดูได้แค่จากราคาขายที่ถูก หรือจากค่าเช่าที่สูงเท่านั้น จะต้องดูทั้ง 2 อย่างประกอบกันไป

“TerraBKK Research”  ขออธิบายเรื่อง “ผลตอบแทนจากการเช่า หรือ Rental Yield” ดังนี้ อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) คืออะไร? อัตราผลตอบแทนจากการเช่า หรือ Rental Yield เป็นผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี เป็นวิธีที่แพร่หลายและนิยมใช้กันทั่วโลก

แต่ถือเป็นวิธีการคิดแบบง่ายๆ และมีโอกาสคลาดเคลื่อนได้ง่าย จึงนิยมใช้คำนวณเบื้องต้นเท่านั้น สำหรับสูตรที่ใช้กันทั่วไปคือ Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี / ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์) x 100 ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดมา 1,800,000 บาท สามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 9,000 บาท

ดังนั้น ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี = 9,000 x 12 (12 เดือน*) = 108,000 ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ = 1,800,000 บาท Rental Yield = (108,000 / 1,800,000) x 100 = 6% การใช้ 12 เดือนเป็นตัวคาดการณ์ค่าเช่าตลอดทั้งปีนั้น อาจจะเป็นไปได้ยาก เพราะจะต้องมีจังหวะที่ห้องว่าง อยู่ในระหว่างหาผู้เช่าใหม่ เราอาจจะใช้เป็น 10 เดือนเป็นตัวคูณ เพื่อให้ตัวเลข Yield ออกมาคลาดเคลื่อนน้อยที่สุด จะรู้ได้อย่างไรว่าอัตราผลตอบแทนสูงหรือต่ำเกินไป?

โดยทั่วไปแล้ว อัตราผลตอบแทนโดยเฉลี่ยที่ควรจะได้ ควรอยู่ระหว่าง 5-7% หากต่ำกว่านี้ก็ถือเป็นทรัพย์ที่ไม่น่าลงทุน หรือคิดในแง่ของเงินกู้ อัตราผลตอบแทนที่ได้ ควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยเฉลี่ยอย่างน้อย 2% เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 5% จะต้องได้อัตราผลตอบแทนอย่างน้อย 7% เป็นต้น แต่ถึงอย่างไร อย่าลืมว่า Rental Yield นี้ยังไม่ได้รวมผลกำไรตอนขายทิ้ง

หากได้กำไรมาก จะส่งผลให้ Yield นี้สูงขึ้นไปอีก เรียกว่า Cap Gain คือ การเพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์รายปี เช่น ซื้อคอนโดห้องหนึ่งมาในราคา 2,000,000 บาท ถือครองไว้ 7 ปี สามารถขายทิ้งได้ในราคา 2,800,000 เรียกว่าราคาเพิ่มขึ้นมา 40% ใน 7 ปี เฉลี่ยปีละ 5.7% ซึ่งอัตราของ Cap Gain นี้จะแตกต่างกันออกไปในแต่ละทำเล เช่น ทำเลใจกลางเมืองอย่างสีลม-สาทร Cap Gain อาจจะสูงถึง 15% ต่อปี เป็นต้น Rental Yield ไว้ใช้ตอนไหน? การคำนวณอัตราผลตอบแทนดังกล่าว สามารถใช้ประเมินเบื้องต้นในเวลาสำรวจคอนโดหรือบ้าน ที่เราต้องการซื้อมาปล่อยเช่าได้ โดยศึกษาถึงค่าเช่าตลาดในย่านนั้นว่าปกติแล้วปล่อยเช่ากันในราคาเท่าไหร่

แล้วเมื่อเราเจอบ้านหรือคอนโดที่ถูกใจกำลังขาย ก็สามารถนำราคานั้นมาคำนวณกับค่าเช่าตลาดได้ทันที TerraBKK Research ขอยกตัวอย่างคอนโดห้อง A และ ห้อง B ดังตารางด้านล่าง จะเห็นว่าหากมองผิวเผิน ห้อง B ได้ค่าเช่าต่อตารางเมตรต่ำกว่าห้อง A แต่เมื่อคิด Rental Yield แล้วห้อง B กลับได้ Rental Yield มากกว่าห้อง A เล็กน้อย ซึ่งแม้ว่าจะต่างกันไม่มากนัก แต่สิ่งที่ TerraBKK Research ต้องการจะบอกก็คือ ในการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อลงทุนนั้น

เราไม่สามารถมองในแง่เดียวได้ ไม่สามารถตัดสินความน่าลงทุนจากราคาที่ถูกได้เพียงอย่างเดียว ไม่สามารถตัดสินความน่าลงทุนจากค่าเช่าที่สูงกว่าได้เพียงอย่างเดียว ต้องพิจารณาควบคู่กันไป แม้การคิด Rental Yield จะเป็นวิธีการคิดง่ายๆ สามารถคำนวณได้ในเวลาอันสั้น แต่การคลาดเคลื่อนนั้นมีสูง เพราะการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีความซับซ้อนหลายประการมาก

เช่น ค่าส่วนกลางที่ไม่เท่ากันของแต่ละโครงการ, ค่าบำรุงซ่อมแซมรักษา, อัตราว่างจากการเช่า, การเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ฯลฯ ดังนั้นหากคิดจะลงทุน ต้องค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูกอสังหาริมทรัพย์แล้วต้องมีการศึกษาให้รอบคอบ และมั่นใจมากพอถึงศักยภาพทำเลและตัวอสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องซื้อไว้ลงทุน