ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้น! วอนรัฐบาลอัดยาแรงช่วยกระตุ้น

 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี2567 ยังคงชะลอตัว โดยมีหนี้ครัวเรือนเป็นตัวแปรสำคัญ และนำมาซึ่งผลกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจประเทศ  สถาบันการเงินเข้มงวดระมัดระวัง ในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทและลุกลามไปถึงกลุ่มระดับบนมากขึ้น  อย่างไรก็ตามแม้ว่าในภาพรวมจีดีพี (ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ) ในไตรมาส 3 ขยับดีขึ้นกว่า ไตรมาสที่ผ่านมา ที่ 3% และรวมทั้งปี 2567 ขยายตัว 2.6% แต่ส่วนใหญ่เป็นผลบวกกับภาคส่งออก  เติบโตเป็นบางกลุ่ม  ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ดีขึ้นเท่าที่ควร

แม้ว่าที่ผ่านมา รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการลดดอกเบี้ยของธนาคารลง ตามคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)   ผู้ประกอบการจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาด แต่ดูเหมือน ไม่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อมากนัก แต่ทั้งนี้สิ่งที่ภาคเอกชนต้องการให้รัฐบาลและธปท.สนับสนุนที่ถูกจุด และผลักดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เติบโตได้ในช่วงโค้งท้ายปีนี้หรือช่วงต้นปีหน้า (ปี2568)

คือ การผ่อนปรน การควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan-to-Value: LTV ซึ่งช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัย ได้ ตามข้อเท็จจริงโดยเฉพาะบ้านหลังที่สองขึ้นไป สามารถกู้ได้ 100% เหมือนบ้านหลังแรก โดยไม่ต้อง ควักเงินออม นำออกมาวางดาวน์เพิ่ม เนื่องจากส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มกำลังซื้อจริง อีกทั้งต้องการ มีบ้านหลังที่สองใกล้ที่ทำงานหรือสถานศึกษาและอื่นๆ ที่มองว่าไม่ใช่กลุ่มที่เก็งกำไร

นอกจากนี้เอกชนยังหวังให้ กนง. พิจารณาปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงต่อเนื่อง เพื่อให้สถาบันการเงินปรับลดดอกเบี้ยลงตาม สนับสนุนคนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ลดภาระประชาชนและลดต้นทุนผู้ประกอบการรวมถึงสถาบันการเงินพิจารณาปล่อยกู้ ตามเกณฑ์ปกติเหมือนช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิดหรือช่วงโควิดที่ผ่านมา

อีกทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองต้องผ่อนปรนระยะยาว และไม่ควรมีข้อจำกัด ไม่เกิน 7 ล้านบาท หรือไม่จำกัดเพดานราคา ซึ่งจะช่วยชักจูงกลุ่ม เศรษฐีเงินเย็นตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับบนเร็วขึ้น  เพื่อช่วยระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยให้ลดลง   ที่มีตัวเลขสูงต่อเนื่อง สะท้อนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ 

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ ไตรมาส 3 ปี 2567 เป็นไปในทิศทางเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยมีมูลค่า 154,168 ล้านบาท ลดลง 17.9% จากปีก่อน และลดลงติดต่อกัน 4 ไตรมาส นับตั้งแต่ ปี 2566

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งปี 2567 คาดว่ามีจำนวน 350,545 หน่วย ลดลง  4.4% มูลค่าการโอนอยู่ที่  1.01 ล้านล้านบาท ลดลง 3.3% ส่งผลให้โครงการที่อยู่ระหว่างการขาย ไม่รวมบ้านมือสองมีจำนวนสูงขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ไตรมาส 3 ปี 2567 มีสต๊อกเหลือ 229,182 หน่วย เพิ่มขึ้น 7% มูลค่า 1.39 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.1%

สำหรับประเภทระดับราคาที่อยู่อาศัยเหลือค้างสต๊อก ที่ควรระวังในการสร้างใหม่เข้ามาในตลาด ได้แก่ อาคารชุดในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ซึ่งมีเหลือ 9,265 หน่วย ละกลุ่มราคา 3.01-5.00 ล้านบาท เหลือ 4,277 หน่วย

เช่นเดียวกับ  “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” รวบรวมผลประกอบการ 9 เดือน ในปี 2567 ของ 11 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายค่ายมีรายได้ผลประกอบการที่ติดลบ

ด้านมุมสะท้อนของ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์  กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)   คาดการณ์แนวโน้มในสิ้นปีนี้ไปจนถึงต้นปีหน้าจะยังคงทรงตัวอย่างที่เป็นมา โดยเฉพาะในระดับราคาประมาณ 3 ล้านที่กำลังซบเซา จากปัจจัยเดิมที่ยังคงอยู่ อาทิหนี้ครัวเรือนสูง รายได้น้อยไม่สัมพันธ์กับค่าครองชีพ ความมั่นคงทางการเงิน และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่น้อยลง

ดีเวลลอปเปอร์หลายรายในเซกเมนต์นี้จึงต้องปรับตัว อย่างเช่นเสนาเองก็จะโฟกัสในส่วนของโครงการ LivNex เช่าออมบ้าน และบริหารจัดการลดต้นทุนค่าใช้จ่ายอย่างมีเสียรภาพควบคู่ไปกับแนวคิดเรื่องความยั่งยืน

ทางด้านตลาดธุรกิจรับสร้างบ้าน ในปี2567  กำลังซื้อหดตัวลงเฉลี่ย10% ขณะเดียวกัน ในปี2568 นายโอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน หรือ HBA คาดการณ์ว่า ตลาดรับสร้างบ้านจะปรับตัวดีขึ้นจากปัจจัยสนับสนุนหลายด้าน เช่น การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ช่วยลดต้นทุนการผ่อนชำระและกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้ยังมีแนวโน้มดีมานด์บ้านหรูเติบโตต่อเนื่องในกลุ่มลูกค้าที่มองหาคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้น

พร้อมทั้งยังเสนอแนะขอให้รัฐบาลพิจารณามาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับการสร้างบ้านให้เป็นมาตรการถาวร เพื่อสนับสนุนการเติบโตของตลาดรับสร้างบ้านในระยะยาว  พร้อมทั้งแสดงความหวังว่าอุตสาหกรรมรับสร้างบ้านที่เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อเศรษฐกิจของประเทศไทยจะยังคงเป็นส่วนสำคัญในการสนับสนุนเศรษฐกิจของประเทศต่อไป

นาย พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงโค้งสุดท้าย มียอดขายที่ดีขึ้น เฉพาะในงาน มหกรรมบ้านและคอนโด ที่ผ่านมา แต่ในภาพรวมแล้ว ยังไม่ฟื้นตัว  และมีแนวโน้มลากยาวไปถึงปี2569 อย่างไรก็ตาม ทางออกนอกจากรัฐบาลต้องสนับสนุนมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่องและสถาบันการเงินควรผ่อนปรนกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA)  สะท้อนว่า แนวโน้มในไตรมาส 4 ปี 2567 คาดการณ์ว่ากำลังซื้ออาจไม่ได้รับผลกระตุ้นมากนัก แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยลดลง แต่มองว่าปัญหาการอนุมัติสินเชื่อยังเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

เนื่องจากสถาบันการเงินมีการเข้มงวดในการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการยังคงพยายามตรึงราคาขายและออกมาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านเพื่อสนับสนุนกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อจริง

สะท้อนได้จากผลประกอบการ9เดือน ซึ่งมองว่า หลายค่ายมีรายได้เป็นบวก แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา อาจมีรายได้เพิ่มขึ้นไม่มากรวมถึงกำไรและหลายรายมีตัวเลขที่ลดลงมองว่า ตลอดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับความท้าทายตามมาอีกมาก โดยเฉพาะความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินเป็นหลัก

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึง แนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ว่าจะปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัว โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวลดลงประมาณ 10% - 40%

ถึงแม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มฟื้นตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวลดลง หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงินมีมติลดดอกเบี้ยนโยบายจาก 2.50% เป็น 2.25% เมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมาก็ตาม  มองว่า มาตรการต่างๆรัฐและสถาบันการเงินลดดอกเบี้ย ไม่ช่วยกระตุ้นมากนัก

#ข่าวหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ