รถไฟฟ้าสายสีส้ม-ผังกทม.ใหม่ จุดเปลี่ยนทำเล "รามคำแหง –ประตูน้ำ" บูม

การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มเส้นทางฝั่งตะวันออก ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพหรือมีการเปลี่ยนแปลงให้เห็นแล้วในปัจจุบันเท่านั้น เช่น พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงตั้งแต่หน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง ไปจนถึงรอบๆ สี่แยกลำสาลี พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีเท่านั้น พื้นที่รอบสถานีตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบางสถานีเท่านั้นที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายยังไม่ได้มีโครงการเปิดขายในทุกสถานี

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ วิเคราะห์ว่า นอกจากนี้ที่ดินบางแปลงที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการพาณิชยกรรมก็ยังไม่ชัดเจนในการพัฒนา เพราะอาจจะต้องรอให้เห็นกำลังซื้อให้ชัดเจนก่อน  ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจึงเห็นแต่การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก

รวมไปถึงยังต้องรอความชัดเจนในเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครด้วย เพราะศักยภาพของที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มสูงขึ้น หลายพื้นที่สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่มากขึ้น และมีความสูงของอาคารมากขึ้นตามแนวทางการเปลี่ยนแปลง ที่ประกาศออกมาในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกก็ยังมีการเปลี่ยนแปลงอื่นๆ ที่น่าสนใจ เช่น โครงการปรับปรุงศูนย์การค้าของกลุ่ม เดอะมอลล์ที่รื้อเดอะมอลล์  2 และ 4 ไปตั้งแต่ช่วงปีพ.ศ.2560-2561 ก่อนหน้านี้ยังไม่มีความเคลื่อนไหวมากนัก คาดว่าจะรอความชัดเจนในเรื่องการเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม

เพราะมีสถานีอยู่ด้านหน้าที่ดินเลย รวมไปถึงเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครด้วย และมีโครงการ “รามคำแหง ฮิลล์”  ของบริษัท เออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป จำกัดหรือ UHG โครงการมิกซ์-ยูสมูลค่า 3,000 ล้านบาทที่จะเปิดให้บริการปีพ.ศ.2568 ก่อนหน้านี้ก็มีข่าวว่าพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีก็มีผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีก

แต่ปัจจุบันก็ยังเงียบอยู่ มีเพียงราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออกก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ไม่มากนักในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะมีการซื้อขายกันไม่มากนัก แต่ถ้าลองพิจารณาไล่ไปตามแนวเส้นทางจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยจะเห็นได้ชัดเจนว่าราคาที่ดินมีความแตกต่างกันมาก

เพราะพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมฯ ราคาที่ดินค่อนข้างสูง คือที่ประมาณ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่พอเป็นพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงจะลดลงเหลือที่ประมาณ 300,000-500,000 บาทต่อตารางวา และตํ่ากว่านี้ถ้าเป็นพื้นที่ที่ไกลออกจากมหาวิทยาลัยรามคำแหง

ส่วนพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีอยู่ในช่วงประมาณ 100,000-200,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งราคาที่ดินระดับนี้ยังไม่สูงมากในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และมีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปซื้อที่ดินรอความชัดเจนทั้งในเรื่องของกำหนดเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้า และผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเท่านั้น 

ในขณะที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกอาจจะยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะแนวเส้นทางในฝั่งตะวันตกผ่านย่านใจกลางเมืองที่มีการพัฒนาเต็มทุกพื้นที่แล้ว และที่ดินบางส่วนเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สิพระมหากษัตริย์ รวมไปถึงแนวเส้นทางยังผ่านย่านที่มีข้อจำกัดในการพัฒนาอย่างเกาะรัตนโกสินทร์จึงทำให้ไม่มีความเคลื่อนไหวหรือเปลี่ยนแปลงมากนักในพื้นที่ตามแนวเส้นทางฝั่งตะวันตก

แต่ก็ไม่ได้เงียบเหงามากนัก การเปลี่ยนแปลงในเรื่องของโครงการคอนโดมิเนียมอาจจะไม่มี แต่มีการเปลี่ยนแปลงในส่วนของการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมที่มากกว่าชัดเจน พันธุ์ทิพย์ ประตูนํ้ามีการปรับปรุงแบบยกเครื่องและเปลี่ยนชื่อใหม่เป็นฟีนิกซ์ ศูนย์รวมค้าส่ง-ค้าปลีกอาหารครบวงจรของบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) อีก 1 โครงการใกล้ๆ กัน

คือ ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ขนาด 7 ไร่ที่ได้บริษัท แพลทินัม สแควร์ จำกัดเข้ามาเป็นผู้พัฒนาที่ดินภายใต้สัญญาเช่า 30 ปี โดยจะพัฒนาเป็นโครงการเดอะ แพลทินัม สแควร์ ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสความสูง 49 ชั้น พื้นที่อาคารรวม 92,726 ตารางเมตร โดยภายในอาคารประกอบด้วยส่วนของโรงแรม 630 ห้อง พื้นที่พาณิชยกรรม 8,409 ตร.ม.

อีกหนึ่ง โครงการมิกซ์-ยูสที่กำลังจะเปิดให้บริการเร็วๆ นี้ คือ โครงการเจอาร์เค ทาวเวอร์ หัวมุมถนนพญาไทและเพชรบุรีติดกับสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี ซึ่งเป็นอาคารสูง 46 ชั้น ประกอบไปด้วยโรงแรม 350 ห้อง ส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่า 47,000 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีก 1,500 ตารางเมตร รวมไปถึงยังมีส่วนของสกายเลาญจ์ และสกายเดสก์ด้วย โครงการนี้อาจจะเป็นข่าว

และได้ที่ดินมานานแล้วแต่เพิ่งเริ่มก่อสร้างช่วงปีพ.ศ.2564 ที่ผ่านมาแต่ก็ถือได้ว่ามีการพัฒนาในช่วงที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันตกชัดเจนมากขึ้น ส่วนการเปลี่ยนแปลงอื่นๆ ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีส้มฝั่งตะวันตกอาจจะยังไม่มีอะไรมาก เพราะมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก แต่อาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของราคาที่ดินตามแนวถนนเพชรบุรีในทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากนักที่อาจจะมากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ แม้ว่าในปัจจุบันบางแปลงอาจจะบอกขายกันที่มากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วก็ตาม

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,044 วันที่ 14 - 16 พฤศจิกายน พ.ศ. 2567