REIC เผยสัญญาณอสังหาฯ Q3 เริ่มฟื้น รับแรงหนุนมาตรการรัฐ คาดปี 68 สดใสขึ้น

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธอส. เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2–3 ปี 2567 ว่าตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังคงติดลบเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่การติดลบน้อยลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ของปี 2567

ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสัญญาณการฟื้นตัวจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค ส่งผลให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้เพิ่มขึ้น

ยอดโอนอาคารชุดยังเติบโต ขณะที่แนวราบยังซบเซา

ในภาพรวม ไตรมาส 3/2567 การโอนกรรมสิทธิ์ทุกประเภททั่วประเทศมีจำนวน​ 31,247 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2566 โดยมูลค่าลดลงเล็กน้อยที่ 1.7% จาก 80,673 ล้านบาท เหลือ 79,284 ล้านบาท

ส่วนอาคารชุดในกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ มีการโอนเพิ่มขึ้นถึง 9.1% จำนวน 29,883 หน่วย มีมูลค่า 59,271 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.0% จากปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม กลุ่มราคามากกว่า 7.5 ล้านบาท ซึ่งไม่ได้รับการสนับสนุนจากมาตรการ พบว่า จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 17.3% โดยมีจำนวน 1,364 หน่วย และมูลค่าลดลง 19.1% จาก 24,740 ล้านบาท เหลือ 20,013 ล้านบาท

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 3 ปี 2567 พบว่า มียอดลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 59,381 หน่วย ลดลง 9.9% และมูลค่า 173,968 ล้านบาท ลดลง 7.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาท พบว่ามีการโอนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 5.5% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 6.5%

และจากการโอนกรรมสิทธิ์สะสมในปี 2567 (มกราคม–กันยายน) พบว่า จำนวนหน่วยรวม 250,580 หน่วย ลดลง 7.4% จากปีที่ผ่านมา และมูลค่าลดลง 8.0% รวมเป็น 705,389 ล้านบาท

โดยที่อยู่อาศัยแนวราบมีการลดลงทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาท ที่มีการโอนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ส่วนอาคารชุดมีการโอนเพิ่มขึ้น 5.6% โดยเฉพาะในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกลุ่มอาคารชุดจากชาวต่างชาติในไตรมาส 3 ปี 2567 มีจำนวน 3,756 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.6% จากปีก่อน และมูลค่าเพิ่มขึ้น 8.9% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์สะสม 3 ไตรมาสแรกของปี 2567 มีการโอนห้องชุดจากชาวต่างชาติรวม 11,036 หน่วย ซึ่งมีสัดส่วน 13.3% ของการโอนทั้งหมด

ทั้งนี้การโอนกรรมสิทธิ์จากชาวต่างชาติในบางประเทศ เช่น จีนและรัสเซีย พบว่ามีการลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ในขณะเดียวกัน พม่าหรือไต้หวันกลับมีการเพิ่มขึ้นในทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า

ปัจจัยส่งผลกระทบและทิศทางสถานการณ์

หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์คืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สถาบันการเงินมีแนวโน้มปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวังต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 4/2567 คาดว่าการลดดอกเบี้ยนโยบายและการสนับสนุนสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันการเงินภาครัฐ จะช่วยฟื้นฟูตลาดได้บางส่วน​ การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปในไตรมาส 3/2567 ลดลง 17.9% เป็นจำนวน 154,168 ล้านบาท ลดลงต่อเนื่องตลอด 4 ไตรมาสที่ผ่านมา แต่มีการคาดการณ์ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะเพิ่มขึ้น 2.3%​

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะเพิ่มขึ้น 3.7% และมูลค่าการโอนจะเพิ่มขึ้น 3% ด้วยปัจจัยหนุนจากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจภายในประเทศ รวมถึงการลงทุนภาครัฐที่เพิ่มขึ้น 

ถึงแม้ว่าในไตรมาส 3 ปี 2567 การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แต่ผลจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น มาตรการ ‘ซื้อ-แต่ง-ซ่อม-สร้าง’ ที่คาดว่าจะส่งผลดีในกลุ่มระดับราคา ต่ำกว่า 3 ล้านบาท

และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของกนง. ยังส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งอาจเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับปี 2568 เมื่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอาจเร่งขึ้นได้หากมาตรการต่างๆ ยังคงมีผลบังคับใช้อย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม ยังต้องจับตาในเรื่องของภาระหนี้ครัวเรือนและต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อผู้พัฒนาโครงการและผู้บริโภค