กระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาฯ ในมือต่างชาติ โอกาสหรือภัยคุกคาม?

ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI)  แสดงความเห็นกรณีเกิดข้อถกเถียงหลังรัฐบาลมีแนวคิดกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ โดยจะปรับแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินได้นานขึ้นจาก 50 ปีเป็น 99 ปี และการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพิ่มสัดส่วนจาก 49% เป็น 75%

ผลกระทบในเเง่บวก ทำให้มีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลทำให้เกิดการกระจายรายได้ เนื่องจากภาคอสังหาฯ จะเกี่ยวข้องกับหลากหลายกิจกรรม ตั้งแต่วัตถุดิบ อิฐ หิน ปูน ทราย แรงงานในการก่อสร้าง การตลาด นายหน้า และส่วนเกี่ยวเนื่อง เช่น แรงงานก่อสร้างต้องกินต้องใช้ ส่งผลให้เกิดธุรกิจมารองรับมาบริการ เป็นต้น ขณะที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ ถ้าได้แรงซื้อจากต่างประเทศเข้ามาช่วยก็จะทำให้การหมุนเวียนของเงินในระบบเศรษฐกิจดีขึ้น

ผลกระทบในแง่ลบ อาจจะเป็นเรื่องการถือครองอสังหาฯ ของคนไทย เนื่องจากแน่นอนว่าการเข้ามาแข่งขันจากคนต่างชาติที่มักจะมีเงินมากกว่าคนไทย ย่อมทำให้คนไทยบางส่วนอาจจะถูก Price out หรือก็คือ ราคาอสังหาฯ แพงขึ้นจนไม่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในโซนดีๆ ของเมืองหลักของประเทศได้ เช่น กทม. ภูเก็ต เชียงใหม่ ซึ่งมีหลักฐานสนับสนุนจากต่างประเทศที่เปิดรับกำลังซื้อต่างชาติจนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงมากๆ เช่น แคนาดา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ อังกฤษ เป็นต้น

ทั้งสองแง่มุมมีส่วนจริงด้วยกันทั้งคู่ จึงเป็นสิ่งที่ผู้กำหนดนโยบายจะต้องคิดว่าจะขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ อย่างไร โดยส่วนตัว มองว่า ปัจจุบันไทยเข้าสู่สังคมสูงวัยที่กำลังซื้อจะมีแนวโน้มน้อยลงเรื่อยๆ ทำให้การปิดไม่รับกำลังซื้อจากต่างชาติอาจจะไม่เป็นผลดีเท่าใดนัก เพราะจะทำให้ตลาดอสังหาฯ ตึงตัวมากเกินไป และส่งผลเสียทำให้กิจกรรมที่เกี่ยวเนื่องอาจแย่ลงไปด้วย กลายเป็นติดกับดัก "อสังหาฯโตต่ำ เศรษฐกิจหมุนเวียนต่ำ"

"การเปิดให้ต่างชาติเข้ามาในระดับที่เหมาะสมจะช่วยให้เกิดการหมุนเวียนของระบบเศรษฐกิจได้ดีขึ้น แต่ต้องไม่มากจนเกินไปจนทำให้ผลเสียต่อสังคม ผลเสียที่คนไทยจะเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากมาก" 

ซึ่งหมายถึงจะต้องมีนโยบายเสริมเข้ามาช่วยจำกัดผลกระทบในแง่ลบ เช่น การกำหนด โควต้าที่ต่างชาติจะซื้อได้ในแต่ละปี เช่น ปีละ 5,000-10,000 ห้อง หรือ กำหนดว่าการถือครองกรรมสิทธิ์จะไม่มีสิทธิในการกำหนดหลักเกณฑ์ที่ไม่เป็นธรรม เช่น คอนโดนี้ห้ามคนไทยเข้า การกำหนดเกณฑ์ระดับราคาที่ต่างชาติจะสามารถเข้าไปซื้อได้ เช่น ต้องเป็น กลุ่มราคาแพงที่คนชั้นกลางไม่ได้เข้าไปซื้ออยู่แล้ว เช่น ห้องชุดต้องราคามากกว่า 30 ล้านบาทขึ้นไป

การกำหนดโซนพื้นที่ที่อนุญาตให้ต่างชาติสามารถใช้สิทธิซื้อได้ในสัดส่วนที่สูงขึ้น เช่น เฉพาะบางพื้นที่ บางจังหวัดที่จัดไว้เป็นการเฉพาะ เช่น ต่างประเทศจะมี china town, korea town

"ไทยจะมีโซนคอนโดแบบนั้นบ้างก็อาจจะได้ การเก็บภาษีห้องชุดต่างชาติที่สูงขึ้น และกำหนดภาษีพิเศษ หากเป็นห้องพักที่ปล่อยไว้แบบไม่ใช้งาน แล้วนำรายได้ภาษีตรงนี้มาอุดหนุนให้คนไทยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น"