รถไฟฟ้า 20 บาท 2 เส้นทางจุดพลุช่องทางระบายสต็อกบ้าน-คอนโด

หนึ่งในนโยบายสำคัญของรัฐบาลปัจจุบันที่เคยพูดไว้ตอนหาเสียง คือ ค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ซึ่งการจะทำได้นั้นไม่ใช่เรื่องง่ายโดยเฉพาะกับเส้นทางที่เปิดให้บริการไปแล้ว หรือเส้นทางที่ได้ผู้ดำเนินการจัดการเรื่องการเดินรถแล้ว ซึ่งเมื่อได้บริษัทที่รับสัมปทานไปแล้วก็อาจจะอยู่นอกเหนือการควบคุมของรัฐบาล เพราะเป็นสัมปทานของเอกชน หรือบริษัทที่รัฐบาลและเอกชนร่วมกันดำเนินการ

บางเส้นทางอย่างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่ดำเนินการโดยบริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือบีทีเอสที่เปิดบริการมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2542 ซึ่งค่าโดยสารก็ปรับขึ้นไปตามที่กำหนดในสัญญา และกรุงเทพมหานครก็ยังมีปัญหาเรื่องหนี้สินที่ค้างคากับทางบีทีเอส เส้นทางนี้เป็นเส้นทางที่มีคนใช้บริการมากที่สุด และคงเป็นเส้นทางที่มีปัญหาในการเจรจาลดค่าโดยสารแน่นอน

รัฐบาลจึงอาจจะเริ่มการเจรจาเพื่อขอลดค่าโดยสารในบางเส้นทางก่อน โดยเส้นทางที่เป็นเส้นทางนำร่องตามที่รัฐบาลบอก คือ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน - บางซื่อ - รังสิต จำนวน 13 สถานีที่มีบริษัท รถไฟฟ้า ร.ฟ.ท. จำกัด เป็นผู้ดำเนินการ และเส้นทางสายสีม่วงตอนเหนือ ช่วงเตาปูน - คลองบางไผ่ จำนวน 16 สถานี ซึ่งมีบริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BEM และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยเป็นผู้ดำเนินการ ทั้ง 2 เส้นทางเป็น 2 เส้นทางแรก

ที่รัฐบาลสามารถปรับลดค่าโดยสารลงเหลือ 20 บาทตลอดทั้งเส้นทางได้ ซึ่งเบื้องหลังการปรับลดค่าโดยสารอาจจะมีการจ่ายเงินเพื่อชดเชยให้กับบริษัทที่รับสัมปทานนากรดำเนินการเรื่องการเดินรถไฟฟ้าก็คงไม่ได้เป็นค่าใช้จ่ายที่มากมายเท่าไหร่ เพราะคนใช้บริการทั้ง 2 เส้นทางไม่ได้มากนัก แต่คงช่วยให้คนในพื้นที่เดินทางเข้า-ออกกรุงเทพมหานครได้ประหยัดขึ้นมาก และอาจจะทำให้คนตัดสินใจมาใช้บริการเพิ่มมากขึ้น

 จากการวิเคราะห์ของ “พร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน - คลองบางไผ่ เป็นเสน้ทางรถไฟฟ้าที่สร้างการเปลี่ยนแปลงและมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะเป็น 1 ในปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากในจังหวัดนนทบุรีจากที่ไม่เคยมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่มากเปิดขายมากแบบที่ผ่านมา ซึ่งมีผลต่อเนื่องมาถึงปัจจุบันที่ทำให้ยังคงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายในพื้นที่จังหวัดนนบุรี

โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงอีกไม่ต่ำกว่า 5,300 ยูนิต โดยในระดับราคา 2 - 3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด ในขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรกลับได้รับความนิยมต่อเนื่อง แม้ว่าจะอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าไปมากกว่า 2 กิโลเมตรขึ้นไป บ้านจัดสรรอาจจะมียูนิตเหลือขายที่มากกว่าคอนโดมิเนียม 2 เท่า แต่ไม่น่ากังวลใจมาก เพราะทยอยสร้างทยอยขายไปได้เรื่อยๆ โดยมีบ้านระดับราคา 3 - 5 ล้านบาทต่อยูนิตเหลือขายมากที่สุด และบ้านในระดับราคา 2 - 3 ล้านบาทที่เหลือขายตามมาเป้นอันดับที่ 2 ซึ่งจะเห็นได้ว่าราคาบ้านที่เหลือขายอยู่ในระดับราคาเดียวกับคอนโดมิเนียม

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน - บางซื่อ - รังสิต อาจจะไม่ค่อยมีการพัฒนามากแบบที่ควรจะเป็น เพราะตลอดทั้ง 2 ฝั่งของเส้นทางเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งนอกจากจะกันพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางแล้ว ยังมีถนนพหลโยธินขนานไปตลอดแนวเส้นทางทางทิศตะวันออก ในขณะที่เส้นทางสายสีแดงที่ไปยังตลิ่งชันก็อยู่ในแนวเส้นทางเดียวกับทางพิเศษประจิมรัถยาทำให้ตลอดทั้ง 2 ฝั่งของเส้นทางแทบไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยเลย

เพราะข้อจำกัดในการพัฒนา สายสีแดงช่วงบางซื่อ - รังสิตอาจจะมีโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมบ้างแต่ก็ไม่มากนัก ซึ่งทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงขายได้ค่อนข้างดี แต่ไม่ใช่เพราะปัจจัยสนับสนุนจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง แต่เพราะการเดินทางที่สะดวกจาก และเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องยาวนานกว่า 40 - 50 ปีแล้ว ทั้งมีสนามบินดอนเมือง ทางพิเศษที่ทำให้การเดินทางเข้า-ออกกรุงเทพมหานครสะดวก และได้รับความนิยมในการเป็นย่านที่อยู่อาศัยมายาวนาน

บ้านจัดสรรที่เหลือขายในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางมีประมาณ 1,600 ยูนิต โดยมีบ้านในระดับราคา 3 - 5 ล้านบาทเหลือขายมากที่สุดรองลงมาคือระดับราคา 5 - 7 ล้านบาท ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมก็มีเปิดขายบ้างแต่ไม่มากนัก และมียูนิตเหลือขายอยู่ประมาณ 1,200 ยูนิต โดยส่วนใหญ่หรือประมาณ 65% อยู่ในระดับราคา 2 - 3 ล้านบาท   

การปรับลดค่าโดยสารของทั้ง 2 เส้นทางคงไม่ได้มีผลต่อพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางมากนัก เพราะปัจจัยในการพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัยมีมากกว่าเรื่องของค่าโดยสารรถไฟฟ้า ที่อยู่อาศัยเหลือขายออาจจะได้อานิสงค์จากการปรับลดค่าโดยสาร เพราะผู้ประกอบการมีช่องทางในการระบายสต็อกเพิ่มขึ้นจากโครงการนี้ของรัฐบาล แต่สำหรับโครงการใหม่คงไม่มีอะไร อีกเรื่องที่ต้องพิจารณากันในระยะยาว คือ มาตรการนี้จะยืนระยะได้ยาวนาเท่าใด เมื่อครบกำหนดเดือนพฤศจิกายน พ.ศ.2567 จะต่ออายุมาตรการนี้ต่อไปหรือไม่

เพราะต้องให้กระทรวงคมนาคมประเมินผลรายปีต่อเนื่อง โดยพิจารณาปัจจัยต่างๆ  เช่น ปริมาณผู้โดยสาร และรายได้ที่จัดเก็บได้ ซึ่งจะส่งผลต่อภาระการชดเชยจากภาครัฐ ความสะดวกสบายในการเดินทาง และการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางของประชาชน รวมไปถึงการเชื่อมระบบต่างๆ ที่ยังต้องเสียเงิน 2 ต่ออยู่ดี เรื่องเหล่านี้อาจจะยังเป็นข้อกังวล และอาจไม่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในทั้ง 2 เส้นทาง

โดยเฉพาะในสายสีแดง แต่สำหรับสายสีม่วงอาจจะมีผลต่อการตัดสินใจเพิ่มขึ้น เพราะกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีกำลังซื้อต่ำกว่า

การที่ค่ารถไฟฟ้าลดลงมีผลต่อการตัดสินใจแน่นอน เพียงแต่ยังต้องพิจารณาถึงความยั่งยืนของมาตรการนี้ด้วย