ต่างชาติซื้อที่ดิน : ไทยพร้อมแค่ไหน ? ฟังเสียงนักวิชาการ ทีดีอาร์ไอ

การอนุญาตให้ "ต่างชาติซื้อที่ดินในไทย" กลับมาอีกครั้ง ซึ่งกฎกระทรวงให้สิทธิต่างชาติศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท อย่างน้อย 3 ปี  

 

ถือเป็นการยกร่างจากกฎกระทรวงต่างด้าวซื้อที่ดิน 2545 แก้ไขปรับปรุงกฎกระทรวงการซื้อที่ดินของต่างด้าว ฉบับดังกล่าว ที่ปรับลดเวลาการลงทุนของต่างชาติลงจากกฎหมายเดิมที่กำหนดไว้ 5 ปี เหลือ 3 ปี คำถามที่ตามมาก็คือ ในทางปฎิบัติเเล้ว "ไทยพร้อมแค่ไหน? " วันนี้จะพาไปฟังเสียงจากนักวิชาการ ทีดีอาร์ไอ แต่ก่อนอื่นขออธิบายหลักเกณฑ์ของกฎกระทวงฉบับล่าสุดกันก่อน 

 

ต่างชาติซื้อที่ดิน : เงื่อนไขกฎกระทรวงใหม่ที่ ครม. เห็นชอบ 

 

• ต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท ที่ ได้แก่ 1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และ 4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
• ได้รับสิทธิ ไม่เกิน 1 ไร่ ต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร
• ลงทุนในธุรกิจหรือกิจการใดๆ ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี
• ลงทุนใน พันธบัตรรัฐบาลไทย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน
• หากถอนการลงทุนในธุรกิจหรือกิจการก่อนครบกำหนด ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้เจ้าหน้าที่ทราบใน 60 วัน นับแต่วันที่ถอนการลงทุน

 

ไทยพร้อมในทางปฎิบัติแค่ไหน ?

 

"สิ่งที่น่ากังวลใจคือไทยมีความพร้อมในทางปฏิบัติแค่ไหน รัฐต้องควบคุมให้เกิดประโยชน์ให้สูงที่สุด และปิดช่องโหว่ที่จะเกิดผลเสียต่อประชาชน"

 

ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) สะท้อนถึงความพร้อมของประเทศหากใช้กฎหมายนี้  เพราะในขณะที่ต่างประเทศ เงินที่จะนำมาลงทุนก็ต้องเป็นเงินที่ขาดสะอาด ไม่ใช่เงินที่มาจากธุรกิจที่ผิดกฏหมาย เป็นการฟอกเงิน และเมื่อนำมาลงทุนแล้วก็ต้องตามต่อว่าคนที่เข้ามาลงทุนได้ดำเนินกิจกรรมอะไรในประเทศที่ก่อให้เกิดประโยชน์ ไม่ใช่ว่าเข้ามาทำธุรกิจสีเทา สีดำ หรือ เข้ามาปั่นเก็งกำไรที่ดิน

 

สิ่งที่รัฐทำได้ คือ การกำหนดให้ผลดีต่อประเทศเกิดขึ้นสูงที่สุด และจำกัดผลลบต่อประชาชนให้น้อยที่สุด ซึ่งพอจะอธิบายออกมาเป็นข้อๆ สำหรับข้อเสนอ ดังนี้

 

• กำหนดการลงทุนที่ต้องเป็นเงินที่ใสสะอาด
• ที่ดินที่ซื้ออาจกำหนดว่าต้องเป็นอสังหาฯที่ผลิตโดยบริษัทไทย ไม่ใช่ซื้อที่ดินเปล่าและไม่สร้างเป็นที่อยู่อาศัย
• ต้องเสียภาษีที่ดิน และภาษีกำไรการขายอื่นๆ อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่มีข้อยกเว้น
• กำหนดโซนที่จะให้ซื้อขายที่สำหรับต่างชาติเป็นการเฉพาะ เพื่อไม่ให้แย่งที่อยู่อาศัยคนไทย
• มีการติดตามว่าคนที่เข้ามาไม่ไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฏหมาย
• ต้องติดตามว่ามีการลงทุนจริง ไม่มีการเก็งกำไรที่ดิน อาจจะกำหนดโควต้าต่อปี เช่น ไม่เกิน 1000-5000 ไร่ที่ต่างชาติสามารถซ์้อได้ในแต่ละปี

 

 

ขับเคลื่อนประเทศดึงคนต่างชาติหนุนการพัฒนาเศรษฐกิจ

 

ดร.นณริฏ อธิบายต่อว่า หากมองภาพรวมทางด้านเศรษฐกิจ จะพบว่าประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัญหาสังคมสูงวัย ซึ่งหมายความว่า เด็กเกิดใหม่และคนวัยทำงานจะเริ่มลดลง แรงงานมีอายุมากขึ้นและมีผู้สูงอายุจำนวนมากที่อายุยืนยาวมากยิ่งขึ้น การขับเคลื่อนเศรษฐกิจจึงจะมีความยากลำบากมากยิ่งขึ้นเพราะขาดกำลัง "คน" ในการขับเคลื่อนประเทศนำไปสู่ความต้องการที่จะนำเข้าคนต่างชาติเข้ามาช่วยสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจ

 

เป้าหมายของนโยบายต่างชาติถือครองที่ดิน 1 ไร่ เป็นหนึ่งในมาตรการเสริมภายใต้ความพยายามที่จะดึงคนต่างชาติเข้ามาในประเทศรวม 4 กลุ่ม ได้แก่ คนที่มีฐานะ คนที่เกษียณอายุที่มีฐานะ แรงงานข้ามชาติ และแรงงานทักษะ ที่หากเข้ามาในประเทศจะเข้ามาเป็นกำลังแรงงาน หรือเป็นผู้บริโภคสินค้าและบริการในประเทศทดแทนคนที่หายไปจากปัญหาสังคมสูงวัยได้ เเต่เมื่อพิจารณาเงื่อนไขการดึงคนต่างชาติเข้ามาในไทยจะพบว่าประเทศไทยใช้มาตรการที่ค่อนข้าง "เบา" เมื่อเทียบกับของต่างประเทศ

 

การลงทุนในระดับ 40 ล้านบาท หากเทียบกับต่างประเทศแล้วจะพบว่ามีหลายประเทศที่การลงทุนในเงิน 40 ล้านจะได้สิทธิในการเป็นพลเมืองของประเทศด้วยซ้ำ ซึ่งทำให้สามารถถือครองที่ดินได้แบบคนของประเทศนั้นๆ เลย ไม่จำกัดแค่ 1 ไร่แบบในประเทศไทย

 

ในแง่นี้ทำให้โอกาสที่คนต่างชาติที่ร่ำรวยจะเข้ามาในไทยก็อาจจะไม่จูงใจได้ดีพอ เช่นเดียวกับ แรงงานท้กษะสูงที่การให้ถือครองที่ดินอาจจะไม่ดีเท่ากับการมีตำแหน่งงานที่ดี และการได้รับการสนับสนุนอื่นๆ (เช่น การหางานให้กับคู่ครอง การหาโรงเรียนให้กับลูก) ซึ่งเป็นนโยบายสนับสนุนของประเทศเช่น สิงค์โปร์

 

ราคาอสังหาฯ จะพุ่งขึ้นหรือไม่

 

นักวิชาการอาวุโส ทีดีอาร์ไอ ให้ความเห็นว่า การเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้ 1 ไร่ ต้องดูว่ามีคนสนใจเข้ามามากน้อยแค่ไหน หากดูจากข้อมูลในอดีตซึ่งไทยก็ได้เปิดช่องทางนี้มาแล้วเป็น 20 ปีแต่ไม่ค่อยมีคนเข้ามาใช้มากนัก ซึ่งก็พอจะอนุมานได้ว่าหากคนเข้ามาใช้ช่องทางนี้ไม่มาก ก็จะไม่ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาฯ มากนัก แต่หากมีคนเข้ามาใช้จำนวนมากก็อาจจะเกิดปัญหาราคาอสังหาฯแพง ซึ่งในกรณีต่างประเทศก็เจอปัญหานี้เช่นเดียวกัน เช่น นิวซีแลนด์ที่มีคนจีนย้ายถิ่นเข้าไปซื้อบ้านซื้อที่ดินจำนวนมาก

 

 

ลูกค้าต่างชาติจะเพิ่มขึ้น? เมื่อปัญหาเศรษฐกิจทั่วโลกซบเซา

มาตรการดังกล่าวจะช่วยให้มีลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างไร เพราะทุกชาติได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจซบเซาทั่วโลก และมาตรการเดิมก็ไม่ได้ส่งผลต่อการซื้อขายจากต่างชาติเท่าใดนัก

 

"ส่วนตัวมองว่ากลุ่มเป้าหมายคือ คนมีฐานะ มักจะได้รับผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกที่จำกัด เราเข้ามาสู่ช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจากโควิด-19 และคนที่มีฐานะจะมีสิทธิในการ shopping เลือกซื้อกิจการที่อ่อนแอเข้าไปเสริมพลัง ดังนั้น กลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนรวยน่าจะมี แต่เขาจะเลือกไทยหรือไม่นั่นอีกเรื่องหนึ่ง"