“BAM” แนะลงทุนตลาดอสังหาฯ โอกาสทองของนักลงทุน

นายบัณฑิต อนันตมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดเผยในงานสัมมนา Wealth Virtual Forum ลงทุนอย่างไร...ให้รวย? ในหัวข้อลงทุนอสังหาฯ คุ้มค่าเงิน จัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ผลตอบแทนดีกว่าเงินปันผลในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) โดยในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาพบว่าเงินปันผลในตลาดหลักทรัพย์ฯเฉลี่ย 2.245% แต่มูลค่าเพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สูงกว่าเล็กน้อย ซึ่งถือว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แย่อย่างที่คิด

 จากข้อมูลศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือตลาดบ้านมือสอง ทรัพย์สินที่รอการขาย (NPA) เป็นปีที่ตลาดอสังหาฯขึ้นสูงสุดและในช่วงปี 2562 หดตัวลงทั้งตลาดใหม่และตลาดเก่า โดยเฉพาะอาคารชุดในเขตกลางใจเมือง เนื่องจากมีการเร่งรัดการก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่เกิดขึ้น ขณะที่ในปี 2563 เกิดการหดตัวต่อเนื่อง เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลต่อเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อมีการชะลอตัว โดยในปี 2564 จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เกิดขึ้นน้อยที่สุด อยู่ที่ 47,000 ยูนิต ถือว่าต่ำในรอบ 10 ปี ที่ผ่านมา คาดว่าในปี 2565 จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ น่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ที่ 60,000 ยูนิต หรือเทียบเท่ากับปี 2563 อยู่ที่ 73,000 ยูนิต ทำให้มีมูลค่าการพัฒนาอสังหาฯกว่า 260,000 ล้านบาท และราคาที่อยู่อาศัยในปี 2565 เฉลี่ยอยู่ที่ 4.3 ล้านบาทต่อหน่วย เพราะผู้ประกอบการยังคงมุ่งเน้นตลาดผู้มีรายได้ปานกลาง-ผู้มีรายได้สูง คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะฟื้นตัวเท่ากับปี 2562 หรือในช่วงก่อนการเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 และเศรษฐกิจจะฟื้นตัวได้ภายในปี 2566

ขณะเดียวกันในปี 2565 ยังมีข้อกังวลอยู่จากการลงทุนในต่างประเทศ รวมทั้งเศรษฐกิจในประเทศไทยยังไม่ค่อยฟื้นตัวมากนัก อีกทั้งกลุ่มอุตสาหกรรมย้ายฐานการผลิตออกจากไทยไปสู่ประเทศอื่นๆค่อนข้างเยอะ เช่น เวียดนาม อินโดนีเซีย ซึ่งอาจทำให้เศรษฐกิจไทยไม่ได้สดใสอย่างในช่วงก่อนเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19

นายบัณฑิต กล่าวต่อว่า จากข้อมูลของบริษัท พร๊อพเพอร์ตี้ เซอร์วิสฯ ระบุว่า ในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ตลาดบ้านมือสองในไทยมีการเคลื่อนไหวอยู่ตลอดเวลา โดยมีการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ เติบโตแบบช้าๆ ถือว่าช่วงนี้เป็นโอกาสดีของผู้ที่ต้องการอสังหาฯ มือสอง หากมีการดูแลรักษาจะทำให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อมีการเข้าอยู่อาศัยหรือรีโนเวทแล้วเสร็จ รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีการปรับมูลค่าการซื้อขายอยู่ที่ 100% เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ที่สนใจซื้อบ้านมือสอง หากเศรษฐกิจฟื้นตัวหากต้องการกู้ก็เกือบ 100% ซึ่งเป็นโอกาสของผู้ที่มีเงินเกิน 1 ล้านบาทและไม่ต้องการเสี่ยงในสถาบันการเงินก็สามารถลงทุนได้

 ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 1% หากต้องการลงทุนจากการซื้อหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะได้รับเงินปันผล 2.245%ต่อปี ขณะที่ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา พบว่าราคาที่ดินเติบโตเฉลี่ย อยู่ที่ 20.92% ราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินเติบโตอยู่ที่ 2.67% ราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดินเติบโต อยู่ที่ 2.8% ถือว่าสูงกว่าผลตอบแทนที่ได้รับจากเงินปันผล

ทั้งนี้ในไตรมาสที่ 3 ปี 2564 พบว่า หุ้น BAM ทำกำไรเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะ ที่ผ่านมาบริษัทมีการขายทรัพย์สินที่รอการขาย (NPA) ทั้งหมด ดังนี้ ในปี 2561 ที่ดินเปล่าสัดส่วน 56% ยอดขาย 2,790 ล้านบาท ในปี 2562 ขายที่ดินเปล่าสัดส่วน 52% ยอดขาย 2,962 ล้านบาท ในปี 2563 ขายที่ดินเปล่าสัดส่วน 53% ยอดขาย 1,330ล้านบาท ขณะที่ครึ่งปีแรกของปี 2564 ขายที่ดินเปล่าสัดส่วน 47% ยอดขาย 1,691 ล้านบาท เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ไม่อยากปล่อยสินเชื่อสำหรับการซื้อที่ดินเปล่า ส่วนการขายห้องชุดของบริษัท พบว่า ในปี 2561 มียอดขายกว่า 500 ล้านบาท และครึ่งปีแรกของปี 2564 มียอดขายลดลง อยู่ที่ 148 ล้านบาท เนื่องจากสถานการณณืการแจ้งงานมีความไม่แน่นอน และผู้คนมีการย้ายถิ่นฐานจากที่อยู่อาศัยเดิมกลับภูมิลำเนาค่อนข้างเยอะ ขณะที่การขายบ้านเดี่ยว พบว่า ในปี 2561 มียอดขาย 881 ล้านบาท ปี 2562 ยอดขาย 750 ล้านบาท ปี 2563 ยอดขาย 1,224 ล้านบาท และครึ่งปีแรกของปี 2564 มียอดขาย 894 ล้านบาท

 ส่วนการขายบ้านเดี่ยวและห้องชุดที่อยู่อาศัย พบว่าในปี 2561 อยู่ที่ 1,394 ล้านบาท ในปี 2562 อยู่ที่ 1,382 ล้านบาท ในปี 2563 อยู่ที่ 1,450 ล้านบาท และครึ่งปีแรกของปี 2564 อยู่ที่ 1,042 ล้านบาท

“ตั้งแต่มีการเริ่มเปิดประเทศเมื่อเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา บริษัทยังเดินหน้าขาย NPA อย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือว่าการลงทุนอสังหาฯคุ้มค่า ส่วนกรณีที่บริษัทมีการขายของแพงนั้นยืนยันไม่ใช่ความจริง เนื่องจากบริษัทมีการขายบ้านเดี่ยวและห้องชุดที่อยู่อาศัย ในปี 2561 จำนวน  975 ยูนิต เฉลี่ยอยู่ที่ 1.43 ล้านบาทต่อยูนิต ในปี 2562 จำนวน 900 ยูนิต 1.53 ล้านบาทต่อยูนิต ในปี 2563 จำนวน 900 กว่ายูนิต เฉลี่ยอยู่ที่ 1.61 ล้านบาทต่อยูนิต และครึ่งปีแรกปี 2564 จำนวน 630 ยูนิต เฉลี่ยอยู่ที่ 1.66 ล้านบาท ซึ่งราคาไม่ได้แพง หากผู้ที่สนใจสามารถเข้ามาดูได้ เพราะบริษัทมีห้องชุดที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 500,000 บาท -70  ล้านบาท” 

นายบัณฑิต กล่าวต่อว่า NPA ของบริษัทตอบโจทย์ทุกไลฟสไตล์ทุกระดับของผู้มีรายได้  ปัจจุบันเว็บไซต์ของบริษัทเข้าดูรายละเอียดยาก เนื่องจากเป็นเว็บไซต์ที่ไม่ได้มีการปรับปรุงมานาน เบื้องต้นทางบริษัทได้ดำเนินการเข้าไปปรับปรุงเว็บไซต์ใหม่เพื่อให้ผู้ที่สนใจสามารถเข้าไปดูอย่างครบถ้วนและสมบูรณ์ คาดแล้วเสร็จปี 2565 แต่เว็บไซต์เดิมยังสามารถเข้าไปดูรายละเอียดได้ หากผู้ที่สนใจทรัพย์ NPA แต่พบว่าในเว็บไซต์ไม่มีข้อมูล สามารถติดต่อทางบริษัทได้ การลงทุนมีความเสี่ยงทั้งสิ้น แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่ากับเงินและมีความเสี่ยงน้อยที่สุดและตอบโจทย์ความต้องการผู้ซื้อขายที่อยู่อาศัย สิ่งแวดล้อมที่ดี และราคาที่คุ้มค่า  

ทั้งนี้ตลาดอสังหาฯ ที่ผู้ลงทุนอสังหาฯ ต้องการปล่อยสินทรัพย์และเปลี่ยนเป็นเงินนั้น บริษัทมองว่าขึ้นอยู่กับสถานที่ เพราะไลฟสไตล์ของคนกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ หากต้องการลงทุนควรเป็นห้องชุด แต่ถ้าต้องการลงทุนเป็นครอบครัวควรเป็นการลงทุนในรูปแบบบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า อย่างไรก็ตามบริษัทมีตลาดสำหรับนักลงทุนรายย่อย สามารถเข้ามาลงทะเบียนเป็นผู้ค้ารายย่อยให้กับบริษัทได้