ที่ดินทำเลเดียวกัน … แต่ได้ค่าทดแทนไม่เท่ากัน เป็นธรรมหรือ!?

หลายๆ ท่านคงทราบข่าวมติคณะรัฐมนตรีซึ่งเห็นชอบ “ร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในท้องที่แขวงบางอ้อ เขตบางพลัด แขวงนครไชยศรี เขตดุสิต แขวงบางซื่อ เขตบางซื่อ แขวงสามเสนใน เขตพญาไท และแขวงจตุจักร แขวงจอมพล เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร พ.ศ. …” เพื่อสร้างสะพานข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยา กันมาบ้างแล้ว ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องมีการเวนคืนที่ดินของประชาชนและบางท่านก็อาจจะเป็นผู้ที่มีบ้านและที่ดินอยู่ในแนวเขตเวนคืนซึ่งต้องถูกบังคับซื้อที่ดิน เพื่อดำเนินโครงการดังกล่าวของรัฐในการแก้ไขปัญหาจราจร ฉะนั้น การได้รับค่าทดแทนที่เป็นธรรมจึงเป็นสิ่งที่สำคัญยิ่งสำหรับผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการจัดทำบริการสาธารณะของรัฐโดยไม่อาจหลีกเลี่ยงได้  

 

วันนี้ ... นายปกครองก็ได้นำตัวอย่างคดีซึ่งพิพาทกันด้วยเรื่องการกำหนดค่าทดแทนการเวนคืนที่ดินมาฝาก โดยเป็นกรณีที่ดิน 2 แปลง ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลเดียวกัน แต่เมื่อยื่นอุทธรณ์ขอให้เพิ่มค่าทดแทน ปรากฏว่าที่ดินแปลงหนึ่งได้ค่าทดแทนเพิ่ม แต่อีกแปลงกลับไม่ได้ค่าทดแทนเพิ่ม 

 

เช่นนี้ ... ดูจะไม่เป็นธรรมเป็นแน่ ซึ่งศาลท่านจะว่าอย่างไร ไป ดูรายละเอียดของคดีกันเลยครับ! 

 

เรื่องมีอยู่ว่า ... ผู้ฟ้องคดีเป็นทายาทและเป็นผู้จัดการมรดกของนาย ช. ซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนด แต่อยู่ในแนวเขตเวนคืนบางส่วน มีเนื้อที่เกือบ 2 ไร่ โดยแบ่งเป็น 2 ส่วน ส่วนแรก ติดทางสาธารณประโยชน์ กำหนดราคาค่าทดแทน ราคาไร่ละ 120,000 บาท และส่วนที่สอง ไม่ติดทางสาธารณประโยชน์ กำหนดราคาค่าทดแทน ราคาไร่ละ 80,000  บาท รวมค่าทดแทนที่ดินของผู้ฟ้องคดีเนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน 36 ตารางวา เป็นเงิน 354,460 บาท 

 

 

 

 

ผู้ฟ้องคดียังไม่พอใจการกำหนดราคาค่าทดแทนดังกล่าว จึงมีหนังสืออุทธรณ์ขอให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2) เพิ่มค่าทดแทนที่ดินให้แก่ตน แต่ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 ไม่เพิ่มค่าทดแทนให้ เนื่องจากเห็นว่าค่าทดแทนเหมาะสมและเป็นธรรมแล้ว ผู้ฟ้องคดีจึงนำคดีมาฟ้องต่อศาลปกครอง เพื่อขอให้กรมชลประทาน (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) กำหนดค่าทดแทนที่ดินให้แก่ผู้ฟ้องคดีเพิ่มขึ้นอีกเป็นเงินจำนวน 1,876,800 บาท 

 

ศาลปกครองสูงสุดพิจารณาแล้วเห็นว่า คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์เงินค่าทดแทนได้กำหนดหลักเกณฑ์การพิจารณาโดยแบ่งผู้อุทธรณ์ออกเป็น 5 กลุ่ม และมีมติให้เพิ่มค่าทดแทนเฉพาะกลุ่มที่ 5 (อุทธรณ์โดยอ้างอิงหลักฐานการได้มาตามสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) และไม่เพิ่มค่าทดแทนให้แก่กลุ่มที่ 1 ถึงกลุ่มที่ 3 รวมถึงผู้ฟ้องคดีซึ่งอยู่ในกลุ่มที่ 1 (อุทธรณ์โดยอ้างอิงราคาซื้อขายปกติในท้องตลาดแต่ไม่มีเอกสารอ้างอิง) เนื่องจากเห็นว่าราคาค่าทดแทนที่ได้รับเหมาะสมแล้ว ส่วนกลุ่มที่ 4 มีมติไม่รับอุทธรณ์เนื่องจากเป็นการยื่นอุทธรณ์โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย 

 

ทั้งนี้ ได้ปรากฏในรายงานการประชุมคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ฯ ว่า ที่ดินของผู้อุทธรณ์ในกลุ่มที่ 5 ของบริษัท ร. ได้รับค่าทดแทนที่ดินเพิ่มขึ้นอีกไร่ละ 20,000 บาท จากเดิมไร่ละ 80,000 บาท เป็นไร่ละ 100,000 บาท โดยพิจารณาจากหลักฐานการได้มาโดยการซื้อขายตามหนังสือสัญญาขายที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งที่ดินดังกล่าวอยู่ในบัญชีกำหนดราคาค่าทดแทนที่ดินในโซนและบล็อกเช่นเดียวกับที่ดินของผู้ฟ้องคดีในส่วนเนื้อที่ 1 ไร่ 86 ตารางวา ซึ่งไม่ติดถนน และใช้ประโยชน์จากที่ดินในการทำการเกษตรเหมือนกัน แต่ที่ดินของผู้ฟ้องคดีในส่วนดังกล่าวไม่ได้รับค่าทดแทนเพิ่ม เนื่องจากคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ฯ อ้างว่าผู้ฟ้องคดีไม่มีเอกสารอ้างอิงราคาซื้อขายปกติในท้องตลาดมาแสดง

 

จากข้อเท็จจริงดังกล่าวเห็นได้ว่า ที่ดินทั้ง 2 แปลง ตั้งอยู่ในโซนและบล็อกเดียวกัน และเมื่อพิจารณาแผนที่แสดงที่ตั้งบริเวณที่ดินของผู้ฟ้องคดีในส่วนดังกล่าวกับที่ดินของบริษัท ร. ต่างก็ไม่ติดทางสาธารณประโยชน์เหมือนกัน ที่ดินของผู้ฟ้องคดีจึงไม่ได้มีสภาพและที่ตั้งที่ด้อยกว่าหรือแตกต่างกับที่ดินของบริษัท ร. แต่อย่างใด การกำหนดราคาค่าทดแทนที่ดินของผู้ฟ้องคดีกับที่ดินของบริษัท ร. จึงไม่ควรแตกต่างกัน 

 

เมื่อมีการพิจารณาอุทธรณ์เพิ่มค่าทดแทนที่ดินให้กับบริษัท ร. เนื่องจากมีหลักฐานการได้มาโดยการซื้อขายตามหนังสือสัญญาขายที่ดินและจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่ไม่พิจารณาเพิ่มค่าทดแทนให้แก่ผู้ฟ้องคดีเนื่องจากไม่มีเอกสารอ้างอิงราคาซื้อขายปกติในท้องตลาดมาแสดง โดยไม่ได้พิจารณาถึงสภาพและที่ตั้งของที่ดินทั้ง 2 แปลง ซึ่งไม่แตกต่างกันประกอบด้วย จึงถือว่าไม่ได้กำหนดค่าทดแทนการเวนคืนที่ดินโดยคำนึงถึงหลักเกณฑ์ตามมาตรา 42 วรรคสอง ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช 2550 และมาตรา 21 วรรคหนึ่ง (1) ถึง (5) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 (ใช้บังคับขณะนั้น) ครบถ้วนทั้งมาตรา ซึ่งกำหนดให้คำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของที่ดินประกอบด้วย

 

กรณีจึงเป็นการกำหนด ค่าทดแทนที่ดินเฉพาะส่วน (เนื้อที่ 1 ไร่ 86 ตารางวา) ให้แก่ผู้ฟ้องคดีโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่เหมาะสม และไม่เป็นธรรม ดังนั้น ค่าทดแทนที่ดินในส่วนดังกล่าวจึงควรมีราคาไร่ละ 100,000 บาท ผู้ฟ้องคดีจึงต้องได้รับเงินค่าทดแทนการเวนคืนที่ดินเพิ่มอีกจำนวน 24,300 บาท (คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. 146/2564)

 

คดีดังกล่าว … ถือเป็นการวางแนวทางการพิจารณากำหนดค่าทดแทนที่ดินอย่างเป็นธรรม โดยต้องคำนึงถึงหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดอย่างครบถ้วน ซึ่งมาตรา 20 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 (ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 30 พฤษภาคม 2562 เป็นต้นไป) ก็กำหนดไว้ ทำนองเดียวกัน คือ การกำหนดราคาเบื้องต้นสำหรับที่ดินที่เวนคืน ให้คำนึงถึงราคา สภาพ เหตุ และวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้ประกอบ 1. ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ 2. ราคาประเมินที่ดินของทางราชการที่กำหนดขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 3. ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน 4. สภาพและที่ตั้งของที่ดินนั้น และ 5. เหตุและวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน 

 

(ปรึกษาคดีปกครองได้ที่ สายด่วนศาลปกครอง 1355)