ออฟฟิศกรุงเทพฯ แข่งเดือด พื้นที่เช่าล้น ผู้เช่าถือไพ่เหนือต่อรองได้

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2567 มีพื้นที่รวมประมาณ 8.78 ล้านตารางเมตร โดย 56% หรือ 4.97 ล้านตารางเมตรอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และแนวโน้มจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีอาคารใหม่กำลังก่อสร้างและคาดว่าจะเปิดให้บริการระหว่างปี 2568-2570 อีก 725,000 ตารางเมตร

โดย 53% ของพื้นที่ดังกล่าวยังคงอยู่ใน CBD ส่วนที่เหลือกระจายตัวไปยังทำเลสุขุมวิทตอนปลาย บางนา และรัชดาภิเษก ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ใน CBD อยู่ที่ 950 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการเปิดตัวอาคารใหม่และการโยกย้ายของผู้เช่าเข้าสู่พื้นที่ที่ทันสมัยมากขึ้น

นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า วิกฤตโควิด-19 ทำให้รูปแบบการทำงานเปลี่ยนไป บริษัทหลายแห่งนำระบบ Hybrid Work มาใช้ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลง

โดยบางองค์กรปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลงถึง 20-50% อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานลดลงอย่างต่อเนื่องจากระดับ 95% ในปี 2555 เหลือเพียง 72.2% ในปัจจุบัน ทำให้การแข่งขันด้านค่าเช่ารุนแรงขึ้น เจ้าของอาคารจำเป็นต้องเสนอเงื่อนไขที่ดึงดูดมากขึ้นเพื่อรักษาผู้เช่า

ด้านอาคารสำนักงานที่มีอายุมากกว่า 10 ปี จำเป็นต้องปรับปรุงใหม่เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ตัวอย่างเช่น Empire Tower, All Seasons Place, Sindhorn Tower และ Abdulrahim Place ได้เริ่มปรับปรุงโครงสร้างและพื้นที่ส่วนกลาง

รวมถึงพัฒนามาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม เช่น LEED และ WELL Certified เพื่อดึงดูดผู้เช่าที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน ในขณะที่อาคารสำนักงานใหม่มักใช้เทคโนโลยีทันสมัยและเน้นด้านสุขภาวะของผู้ใช้งาน อย่างไรก็ตาม หากกำหนดค่าเช่าสูงเกินไปหรือไม่มีเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น อาจส่งผลให้ผู้เช่าลังเลในการตัดสินใจเช่าพื้นที่

ปัจจุบันตลาดพื้นที่สำนักงานถือเป็นตลาดของผู้เช่ามากกว่าผู้ให้เช่า โดยมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น ซึ่งอุกฤษฏ์ระบุว่า คาดว่าต้องใช้เวลาอีก 5-6 ปี กว่าอัตราการเช่าจะกลับเข้าสู่สมดุล ทั้งนี้ การลงทุนของบริษัทข้ามชาติในไทยอาจลดลง

เนื่องจากมีการแข่งขันจากประเทศอื่นในอาเซียน ประกอบกับความไม่แน่นอนจากมาตรการภาษีของสหรัฐฯ และการตอบโต้ทางการค้าของประเทศต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อแนวโน้มการลงทุนในระยะยาว