อสังหาฯ เชื่อ "กนง. ลดดอกเบี้ย 0.25%" ส่งสัญญาณดี หวังปลดล็อก LTV สเต็ปต่อไป

ล่าสุด ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) วันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2568 มีมติ 6 ต่อ 1 เสียง ให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จาก 2.25% เหลือ 2.00% ต่อปี โดยให้มีผลทันที นับเป็นการปรับลดอัตราดอกเบี้ยครั้งแรกในรอบหลายเดือน ท่ามกลางสัญญาณเศรษฐกิจที่ยังเปราะบางและความพยายามของภาครัฐในการกระตุ้นกำลังซื้อ

อสังหาฯ ได้อานิสงส์ แต่ต้องจับตาธนาคารพาณิชย์

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การลดดอกเบี้ยนโยบายในครั้งนี้จะส่งผลดีต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ โดยฝั่งผู้บริโภคจะสามารถลดภาระผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยลง ขณะที่ผู้ที่กำลังมองหาบ้านใหม่ กำลังซื้ออาจจะเพิ่มขึ้น 2% ตามสัดส่วนการลดดอกเบี้ย ส่งผลให้โอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายประเสริฐ ตั้งข้อสังเกตว่า การลดดอกเบี้ยของ กนง. อาจไม่ได้สะท้อนโดยตรงไปยังอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ โดยก่อนหน้านี้พบว่าการลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ถูกส่งผ่านไปยังอัตราดอกเบี้ย MLR และ MOR ของธนาคารพาณิชย์เพียง 0.12% เท่านั้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องลงมากำกับดูแลธนาคารพาณิชย์อย่างจริงจัง เพื่อให้การลดดอกเบี้ยมีผลกระทบที่เป็นรูปธรรมต่อประชาชนมากขึ้น

‘ปลดล็อก LTV’ อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ

นอกจากนี้ แม้การลดดอกเบี้ยจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในมุมมองของนายประเสริฐ เห็นว่าอีกหนึ่งนโยบายที่ยังมีส่วนในผลกระทบต่ออสังหาฯ อยู่มากคือ "LTV" หรือมาตรการควบคุมอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ต้องการปลดล็อกอย่างเร่งด่วน โดยปัจจุบันกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30%

นายประเสริฐให้ข้อมูลว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็น 42.8% ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการซื้อสูง แต่ข้อจำกัดด้าน LTV ทำให้หลายคนไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้

หากมีการปรับลด LTV ในทุกระดับราคา จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดระดับบนที่ซบเซามาหลายปี หากไม่มีการดำเนินการอย่างเร่งด่วน ตลาดระดับบนอาจหดตัวต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมและการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

นายประเสริฐ ยังมองว่า การลดดอกเบี้ยครั้งนี้เป็นเพียงมาตรการที่จะช่วยประคับประคองมากกว่าการกระตุ้นตลาดอย่างแท้จริง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีปัญหาเชิงโครงสร้างอื่นๆ ที่ต้องแก้ไข โดยเฉพาะการเข้าถึงสินเชื่อที่ยังเป็นอุปสรรคสำคัญ

“การลดดอกเบี้ยอาจช่วยบรรเทาภาระของผู้ซื้อบ้านและภาคธุรกิจ แต่ไม่ใช่ตัวเร่งหลักที่จะทำให้ตลาดคึกคักขึ้น หากไม่มีการปลดล็อก LTV ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในเซกเมนต์ระดับบนก็จะยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เต็มที่” นายประเสริฐกล่าว

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการลดดอกเบี้ยนโยบายจะเป็นสัญญาณที่ดีและสะท้อนถึงความร่วมมือระหว่างภาครัฐกับธนาคารแห่งประเทศไทยในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ ควบคู่กัน

โดยเฉพาะมาตรการด้านสินเชื่อและความสามารถของธนาคารพาณิชย์ในการส่งผ่านการลดดอกเบี้ยไปยังผู้บริโภคอย่างแท้จริง ซึ่งหากมีการปรับนโยบาย LTV ร่วมด้วยในอนาคต อาจจะส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสฟื้นตัวได้เร็วขึ้น