สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 67 ชะลอตัวตามกำลังซื้อ ปัจจัยลบรอบด้านตัวแปร

 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงไม่ฟื้นตัวตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ เนื่องจากผู้บริโภคยังคงเผชิญกับความท้าทายทางการเงินที่มีต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า แม้ภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมาเพิ่มเติม แต่ก็ไม่แรงพอที่จะขับเคลื่อนการเติบโตอย่างชัดเจน

แม้จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะดึงดูดใจผู้บริโภคที่ต้องเผชิญความท้าทายทางการเงินและแบกรับภาระหนี้มาอย่างยาวนาน ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน 

ภาพรวมตลาดอสังหาฯปี67ชะลอต่อเนื่อง สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 เป็นอีกปีที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลออย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงไม่ฟื้นตัว ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค โดยเฉพาะในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและมีระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนาน ผลกระทบทางเศรษฐกิจได้ทำให้ผู้บริโภคทั้งกลุ่มที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยไม่มีความพร้อมทางการเงินเพียงพอ และผู้ที่กำลังผ่อนบ้าน/คอนโดมิเนียมก็เริ่มประสบปัญหาในการผ่อนชำระเช่นกัน 

 

หนี้ครัวเรือนในระบบเครดิตบูโร​พุ่งอยู่ที่​13.6 ล้านล้านบาท

สอดคล้องกับรายงานของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือเครดิตบูโร พบว่า ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2567 หนี้ครัวเรือนในระบบเครดิตบูโร​อยู่ที่​13.6 ล้านล้านบาท (จากหนี้ครัวเรือนไทยทั้งหมด​ 16.3 ล้านล้านบาท) เติบโต​0.5% จากปีก่อนหน้า (YoY) โดยระดับหนี้เสีย (Non-Performing Loan: NPL) อยู่ที่ประมาณ​ 1.2 ล้านล้านบาท​ คิดเป็นสัดส่วน​8.8% ของ​หนี้รวม 13.6 ล้านล้านบาท​ เติบโต​3.4% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเติบโต 14.1% YoY ซึ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ (นับจากช่วงไตรมาส 4 ปี 2555) 

 ด้วยเหตุนี้ ผู้บริโภคจึงเลือกเก็บออมเงินเพื่อเตรียมรับมือกับความไม่แน่นอนที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้ทุกเมื่อ แม้ในเดือนตุลาคม ปี 2567 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี ซึ่งถือเป็นการลดดอกเบี้ยครั้งแรกในรอบ 4 ปี และเป็นปัจจัยบวกในการซื้อบ้านที่หลายคนรอคอย แต่เมื่อพิจารณาราคาที่อยู่อาศัยปัจจุบันที่ปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้าง พบว่าช่องว่างของราคาที่อยู่อาศัยกับความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภคยังคงไม่สอดคล้องกันเท่าที่ควร ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ยังคงมีทิศทางชะลอตัว

ความต้องการซื้อ/เช่ายังโต กลายเป็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ แต่การเงินคืออุปสรรคใหญ่ 

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า 50% ของผู้ตอบแบบสอบถามวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงมีความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่ไม่น้อย แต่เมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงินพบว่ามีผู้บริโภคเพียง 33% เท่านั้นที่เก็บเงินเพียงพอที่จะซื้อบ้านแล้ว ขณะที่อีก 48% เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียงครึ่งทาง และ 18% ยังไม่มีแผนเก็บเงินใด ๆ แสดงให้เห็นว่าการวางแผนทางการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอาจไม่ใช่เป้าหมายอันดับต้น ๆ อีกต่อไป

 ดีมานด์ซื้อยังไม่แผ่ว ความสนใจคอนโดฯ ทั่วประเทศพุ่ง 19%

 แม้จะมีความท้าทายรอบด้าน แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในช่วงเดือนตุลาคม ปี 2567 จาก DataSense by PropertyGuru for Business ยังคงปรับเพิ่มขึ้นในทุกรูปแบบที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) โดยเฉพาะคอนโดฯ มีความต้องการซื้อมากที่สุด เพิ่มขึ้น 19% YoY ตอบโจทย์เทรนด์การอยู่อาศัยปัจจุบันและมีราคาที่เอื้อมถึง รองลงมาคือที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 10% YoY

 สำหรับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดทั่วประเทศนั้น คอนโดฯ จะอยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท โดยเพิ่มขึ้น 7% YoY ทาวน์เฮ้าส์จะอยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาทเช่นเดียวกัน เพิ่มขึ้น 11% YoY ขณะที่บ้านเดี่ยวอยู่ที่ระดับราคา 3,000,001-4,000,000 บาท เพิ่มขึ้นถึง 14% YoY ซึ่งเป็นระดับราคาที่อยู่ภายใต้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่น่าสนใจคือบ้านเดี่ยวระดับราคา 10,000,001-20,000,000 บาท เพิ่มขึ้น 9% YoY สะท้อนให้เห็นว่าบ้านหรูยังมีทิศทางเติบโตเป็นบวก โดยมีดีมานด์มาจากกลุ่มผู้บริโภคระดับบนซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ 

 เมื่อพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ พบว่ามีทิศทางสอดคล้องกับภาพรวมทั่วประเทศ โดยมีความสนใจซื้อเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ได้รับความสนใจมากที่สุด เพิ่มขึ้นถึง 16% YoY เนื่องจากเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยตามวิถีชีวิตของวัยเรียนและวัยทำงานที่กระจุกตัวอยู่ในเมืองหลวง รองลงมาคือบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ (เพิ่มขึ้น 9% YoY และ 6% YoY ตามลำดับ)

 สำหรับระดับราคาที่อยู่อาศัยรูปแบบต่าง ๆ ที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดในกรุงเทพฯ พบว่าระดับราคาบ้านเดี่ยวที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดอยู่ที่10,000,001-20,000,000 บาท เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 11% YoY ตามมาด้วยคอนโดฯ อยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท เพิ่มขึ้น 1% YoY ส่วนทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับราคา 2,000,001-3,000,000 บาท ทรงตัวจากปีก่อนหน้า 

 อย่างไรก็ดี ข้อมูลจาก DataSense by PropertyGuru for Business พบว่า คอนโดฯ กลายมาเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีผู้ให้ความสนใจมากที่สุดในปี 2567 โดยมีสัดส่วนความต้องการซื้อ 44% ของรูปแบบที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ และครองสัดส่วนถึง 58% ของรูปแบบที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ แสดงให้เห็นถึงความนิยมที่อยู่อาศัยแนวดิ่งที่มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง เป็นโอกาสอันดีของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในการที่จะเปิดตัวโครงการประเภทนี้เพิ่มเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค

 ความต้องการเช่ายังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นคอนโดฯ ยืน 1 ครองใจคนเช่า 

สภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเป็นอีกปัจจัยที่ผลักดันให้ผู้บริโภคหันมาเช่าที่อยู่อาศัยแทน เพื่อลดผลกระทบทางด้านการเงิน ทำให้ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในปีนี้เติบโตอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากความต้องการเช่าทั่วประเทศเพิ่มขึ้นในทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย แม้ว่าความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบมีการเติบโตอย่างน่าสนใจ บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 25% YoY รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 24% YoY และคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 12% YoY

 หากพิจารณาจากสัดส่วนความต้องการเช่าตามรูปแบบที่อยู่อาศัยแล้วพบว่า คอนโดฯ มีสัดส่วนความต้องการเช่าสูงสุด สูงถึง 76% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 15% และทาวน์เฮ้าส์ 9%

 เมื่อแบ่งความต้องการเช่าทั่วประเทศตามระดับค่าเช่าที่ได้รับความนิยมมากที่สุด พบว่า คอนโดฯ ส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับค่าเช่า 7,501-10,000 บาท/เดือน ลดลง 12% YoY ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับค่าเช่า 12,501-15,000 บาท/เดือนเช่นเดียวกัน โดยเพิ่มขึ้น 8% YoY และ 5% YoY ตามลำดับ ซึ่งถือเป็นระดับค่าเช่าที่สอดคล้องกับพื้นที่ใช้สอยที่ได้รับ

 

 

 

สำหรับตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มเติบโตเช่นกัน โดยคอนโดฯ มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 10% YoY ขณะที่บ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 30% YoY และทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 23% YoY 

 

เช่นเดียวกับภาพรวมทั่วประเทศ คอนโดฯ ยังคงมีความสัดส่วนความต้องการเช่าสูงสุด สูงถึง 84% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ 8% เท่ากัน

 

สะท้อนให้เห็นเทรนด์การเช่าในเมืองหลวงที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายได้เป็นอย่างดี และยังสามารถโยกย้ายทำเลได้สะดวก สรุปได้ว่าเทรนด์การเช่านั้นเติบโตอย่างชัดเจนในทุกประเภทที่อยู่อาศัย

 

เมื่อแบ่งตามระดับค่าเช่าในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการเช่ามากที่สุด พบว่า คอนโดฯ ที่มีความต้องการเช่ามากที่สุดจะอยู่ที่ระดับค่าเช่า 7,501-10,000 บาท/เดือน ลดลง 18% YoY ด้านทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับค่าเช่า 12,501-15,000 บาท/เดือน ลดลง 11% YoY ขณะที่บ้านเดี่ยวอยู่ที่ระดับค่าเช่า 100,001-200,000 บาท/เดือน เพิ่มขึ้น 38% YoY โดยนอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกและสไตล์การตกแต่งแล้ว การตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพยังเป็นอีกปัจจัยที่ผลักดันให้ระดับค่าเช่าบ้านเดี่ยวปรับสูงขึ้น ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้บริโภคระดับบนที่ไม่ต้องการย้ายถิ่นฐานถาวรหรือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย (Expat)