ตลาดอสังหาฯ ปี 68 ยังท้าทาย กับดักหนี้ครัวเรือน ตัวฉุด เศรษฐกิจฟื้นตัว

ปี 2567 เป็นอีกปีที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลออย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงไม่ฟื้นตัว ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค โดยเฉพาะในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและมีระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนาน ผลกระทบทางเศรษฐกิจได้ทำให้ผู้บริโภคทั้งกลุ่มที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยไม่มีความพร้อมทางการเงินเพียงพอ และผู้ที่กำลังผ่อนบ้าน/คอนโดมิเนียมก็เริ่มประสบปัญหาในการผ่อนชำระเช่นกัน 

 ตลาดอสังหาฯ ก้าวสู่ศักราชใหม่ปี 68 กับความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม (อีกครั้ง) 

ขณะปี2568 “ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ “คาดการณ์ว่า ปัจจัยที่ต้องจับตามองและจะมีผลกับการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ยังคงเป็นความท้าทายที่มาจากความไม่พร้อมทางด้านการเงินของผู้บริโภคเป็นหลัก อันเป็นผลต่อเนื่องมาจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่แม้วิกฤติจะผ่านพ้นไปแล้วแต่ยังคงทิ้งร่องรอยไว้ ส่งผลให้เกิดการฟื้นตัวของเศรษฐกิจแบบรูปตัว K (K-Shaped Recovery) ซึ่งเป็นการฟื้นตัวเป็นแบบไม่เท่าเทียม

โดยมีทั้งกลุ่มที่ฟื้นตัวได้ดีอย่างผู้บริโภคระดับบนซึ่งผลักดันให้ตลาดบ้านหรูยังคงเติบโต และกลุ่มที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างผู้บริโภคระดับล่าง-กลางที่ยังคงขาดสภาพคล่องทางการเงิน เมื่อยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงผ่านการอนุมัติจากธนาคารได้ยาก ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ 3 ไตรมาสแรกของปี 2567 มีมูลค่า 419,812 ล้านบาท ลดลง 16.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ขณะเดียวกัน อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในปีนี้ยังอยู่ในระดับสูงกว่า 50% เช่นกัน

คนหาบ้านยังไม่หลุดพ้น “กับดักหนี้” 

ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่าแม้ว่าผู้บริโภคยังคงต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยอมรับว่าอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้านนั้นมาจากหน้าที่การงานที่ไม่มั่นคง (56%) และประวัติหนี้เสียในเครดิตบูโร (41%) ซึ่งถือเป็นความท้าทายที่สะสมเป็นเวลานานจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ และจะยังคงอยู่ในปี 2568 ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงทรงตัว 

 ขณะเดียวกันข้อมูลของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) พบว่า ในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2567 มีแนวโน้มการผิดชำระหนี้บ้านที่เร่งตัวขึ้น ทั้งการขยายตัวของมูลค่าหนี้เสียที่สูงถึง 23.2% จาก 18.2% ของไตรมาสก่อนหน้า และสัดส่วนหนี้เสียต่อสินเชื่อรวมเพิ่มขึ้นเป็น 4.34% จาก 3.98% ของไตรมาสก่อนหน้า

โดยการผิดนัดชำระหนี้บ้านส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยที่มีวงเงินสินเชื่อต่ำกว่า 3 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นการขาดสภาพคล่องทางการเงินในกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างที่ยังคงฟื้นตัวได้ยาก เมื่อผู้บริโภคยังคงขาดความพร้อมทางการเงินในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเหลือขายมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ซึ่งอาจต้องใช้ระยะเวลาในการดูดซับพอสมควร

จับตาดีมานด์ที่อยู่อาศัย Upper Class ส่อแววชะลอตัว 

ที่อยู่อาศัยระดับ Upper Class ราคา 7-15 ล้านบาท อาจมีส่งสัญญาณน่าเป็นห่วงเนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยมีจำนวนเพิ่มขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่เติบโตน้อยกว่า เช่น บ้านเดี่ยวระดับราคา 9,000,001-10,000,000 บาท (มีจำนวนเพิ่มขึ้น 24% YoY) และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา ตั้งแต่ 5,000,001-6,000,000 บาท (มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17% YoY) เนื่องจากก่อนหน้านี้มีการดูดซับอุปทานไปแล้วบางส่วน ประกอบกับการที่ผู้บริโภคบางส่วนยังคาดหวังว่าภาครัฐจะมีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ออกมา จึงชะลอแผนการซื้อไว้ก่อน ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับนี้ไม่ได้เติบโตหวือหวาเท่าที่ควร

 อนาคตตลาดเช่ายังสดใส คนหวังลดภาระทางการเงิน 

ด้านตลาดเช่าที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดีในปี 2568 เนื่องจากผู้บริโภคยังเผชิญความท้าทายทางการเงินเมื่อต้องกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จึงหันมาเลือกเช่าแทน หากพิจารณาในกรุงเทพฯ พบว่าความต้องการเช่ายังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะคอนโดฯ ดังนั้น คอนโดฯ ให้เช่าในเมืองหลวงจึงยังคงมีโอกาสเติบโตได้ดีกว่า

 หวังภาครัฐผนึกแบงก์จัดมาตรการอสังหาฯ ที่ตรงจุด ช่วยดันตลาดฟื้นแรง

 อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 คาดว่า เศรษฐกิจจะขยายตัว 2.8-3% จากภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตเพิ่มขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นสัญญาณบวกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและดึงดูดให้เกิดความเชื่อมั่นในการใช้จ่าย ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวตามไปด้วย

นอกจากนี้ ปัจจัยที่จะมีบทบาทสำคัญในการกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปี 2568 คือมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐที่ตอบโจทย์ได้ตรงจุด ซึ่งควรเป็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐและสถาบันทางการเงินเพื่อจัดสรรมาตรการที่เหมาะสมกับสภาพตลาดในปัจจุบัน เนื่องจากหลายธนาคารยังคงมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด จึงทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง เป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่ไม่เอื้อให้ผู้บริโภคเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ตามที่หวัง 

 ขณะเดียวกัน ภาครัฐควรพิจารณาจัดสรรมาตรการบรรเทาภาระหนี้ที่จำเป็นต่อการดำเนินชีวิตให้กับผู้บริโภค เพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินและแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงให้ขยายตัวช้าลง ซึ่งหากผู้บริโภคได้รับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ตรงจุดและตอบโจทย์ทางการเงินเข้ามาช่วยสนับสนุนการซื้อบ้านในช่วงที่เศรษฐกิจกำลังฟื้นตัว คาดว่าจะเป็นอีกฟันเฟืองสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาเติบโตได้อีกครั้ง