เอกชนเสียงแตกหนุน-ค้าน เช่าที่ดิน99ปี -ต่างชาติซื้อห้องชุดแก้อสังหาฯล้น
รัฐบาลศึกษารื้อกม. เช่าที่ดิน 99 ปี-ต่างชาติซื้อคอนโด 75% บิ๊กธุรกิจมองต่างมุม JFCCT ช่วยเฉพาะกลุ่ม ควรเน้นสร้างงาน “CPN-พราว-เฟรเซอร์ส” ชี้ระบายสต๊อกระยะสั้น สมาคมอาคารชุด ย้ำดึงต่างชาติเข้าระบบ หอขอนแก่น ให้มองผลประโยชน์ชาติระยะยาว ด้านสมาคมโรงแรม ห่วงกระทบธุรกิจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่ภาวะวิกฤต จากเศรษฐกิจชะลอตัว จากความอ่อนแอของกำลังซื้อในประเทศ สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อสูง โดยมีสาเหตุมาจากปัญหาหนี้ครัวเรือน และปัจจัยเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง แม้ที่ผ่านมา รัฐบาลได้มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วแต่ดูเหมือนไม่มีท่าทีจะช่วยให้ ตลาดขับเคลื่อนไปได้ เนื่องจากติดอุปสรรคสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และลุกลามไปถึงกลุ่มกำลังซื้อระดับบน
ล่าสุดรัฐบาลมีความพยายาม ใช้เครื่องยนต์ตัวใหม่ จุดพลุประเด็นความสนใจต่างชาติ หลังคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติให้กระทรวงมหาดไทยศึกษา ขยายการถือครองอาคารชุดจาก 49% เป็น75% และขยายการเช่าที่ดินในไทยจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ทั้งนี้ในมุมมองของนักลงทุนต่างชาติ และหลายฝ่ายมองว่า มาตรการดังกล่าวอาจไม่ก่อให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ อย่างยั่งยื่น
JFCCT ชี้ช่วยได้เฉพาะกลุ่ม
นายสแตนลีย์ คัง ที่ปรึกษาอาวุโสหอการค้าร่วมต่างประเทศในประเทศไทย (JFCCT) และผู้จัดการอาวุโส บริษัท ทุนเท็กซ์ เท็กซ์ไทล์ (ประเทศไทย) จำกัด เผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตัวเขาเองอยู่ในประเทศไทยและทำงานในไทยมา 44 ปี ตั้งแต่ปี ค.ศ.1980 มองว่า ข้อเสนอมาตรการดังกล่าวไม่น่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้อย่างแท้จริง การขยายการถือครองอาคารชุดจาก 49% เป็น75% นับว่ามีความแตกต่างไม่มาก และปัจจุบันต่างชาติก็สามารถเข้ามาซื้อและถือครองอาคารชุดในไทยได้อยู่แล้ว หากมาตรการนี้จะมีผลในการกระตุ้นภาคอสังหาฯของไทย ก็อาจเป็นได้ชั่วครู่ชั่วคราว และได้ประโยชน์กับบริษัทผู้พัฒนาโครงการมากกว่าที่จะก่อให้เกิดประโยชน์กับประเทศชาติในระยะยาว
ส่วนมาตรการที่เสนอให้ขยายการเช่าที่ดินในไทยจาก 30 ปี เป็น 99 ปีนั้น ต้องถามว่า มาเช่าเอาไปทำอะไร ถ้าเขามาเช่าเพื่อนำที่ดินไปพัฒนาอุตสาหกรรมการผลิตและสร้างงาน สร้างรายได้ให้กับคนไทย ก็จะถือว่าเป็นประโยชน์ แต่เรื่องนี้มีรายละเอียดระหว่างทางมากมาย เช่น เมื่อเขามาเช่าที่ดินแล้ว ระหว่างทางยังไม่ถึง 99 ปี เขาสามารถขายต่อสิทธิของเขาได้ไหม
“ผมอยากให้ตระหนักว่า มาตรการเหล่านี้ ประเด็นที่สำคัญคือ ต่างชาติเขาเข้ามาซื้ออาคารชุด หรือมาเช่าที่ดิน เพื่อเอาไปทำอะไร ถ้าเป็นการเข้ามาปั่นราคา มันก็จะไม่ได้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจของประเทศ หรือไม่เกิดประโยชน์กับคนไทยอย่างที่รัฐบาลคาดหวัง มันอาจทำให้ทรัพย์สินเหล่านี้ราคาตกด้วยซํ้า แล้วคนไทยได้อะไร ตรงนี้เป็นเรื่องสำคัญ ถามผมว่ามาตรการเหล่านี้จะช่วยกระตุ้นภาค อสังหาฯหรือเศรษฐกิจไทยได้อย่างแท้จริงไหม ผมคิดว่า ไม่น่าจะได้ สิ่งที่ผู้ลงทุนต่างชาติอยากเห็นคือมาตรการระยะยาวที่ทำให้เขาเกิดความมั่นใจในการจะเข้ามาลงทุน ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีหรือขาดเสถียรภาพ เขาก็คงไม่อยากเข้ามา”
ที่ปรึกษาอาวุโสหอการค้าร่วมต่างประเทศในประเทศไทย (JFCCT) ยังกล่าวด้วยว่า รัฐบาลควรเน้นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว และเน้นการสร้างงาน สร้างรายได้ให้กับคนไทย เพื่อให้เศรษฐกิจแข็งแรง ยั่งยืน ไม่ใช่มีแต่มาตรการระยะสั้นที่ให้ประโยชน์กับคนเพียงส่วนน้อย ตลอดมานั้น ปัญหาอย่างหนึ่งที่ไทยประสบในการพัฒนาเศรษฐกิจ คือการพัฒนาบุคลากรให้มีทักษะและคุณภาพ รองรับการยกระดับอุตสาหกรรมต่างๆที่เป็นเป้าหมายของยุทธศาสตร์ชาติ แต่จนถึงขณะนี้ ปัญหาการขาดแคลนบุคลากรดังกล่าวมาก็ยังคงมีอยู่ ไทยควรเน้นมาตรการที่ช่วยเพิ่มศักยภาพการแข่งขัน (competitiveness) แต่ที่ผ่านมา ก็ยังไม่ค่อยเห็นเลย
“มาตรการที่รัฐบาลเสนอให้มหาดไทยศึกษาอยู่นี้ เหมือนกับการเปิดประตูรับแขกเข้ามา เราต้องดูว่าเปิดประตูแล้วใครเข้ามา มาทำอะไร ถ้าเป็นคนไม่ดีเข้ามา เข้ามาปั่นราคา แล้วมันจะดีกับประเทศได้อย่างไร เรามีเครื่องมือกำกับดูแลหรือป้องกันไว้แล้วหรือยัง ตอนนี้เราคงยังตอบไม่ได้ เพราะไม่รู้ว่าใครจะเข้ามาเหมือนกัน”
CPNปรับตัวตามกม.กำหนด
นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนาจำกัด (มหาชน) หรือ CPN สะท้อนว่า พร้อมปรับตัวตามกฎหมายกำหนด แต่ไม่ได้มีข้อคิดเห็นในส่วนนี้มาก เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนไทยมากสุดมีแค่ มีต่างชาติซื้อที่ภูเก็ต 20% แต่ลูกบ้านที่เข้าอยู่จริงอาจจะมีต่างชาติเขามาเช่าจากคนไทย คิดรวมๆ เป็นประมาณ 35%
พราวชี้ช่วยแก้ปัญหาสต๊อกล้นระยะสั้น
ด้านนางสาวพราวพุทธ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่าง อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหินเวหา หัวหิน และรมย์ คอนแวนต์ ให้ความเห็นว่า ใน 1-2 ปีที่ผ่านมา ช่วงโควิดคนอาจจะมองว่าตลาดระดับบนยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่ตอนนี้เริ่มกระทบถึงกำลังซื้อระดับบน การตัดสินใจของผู้บริโภคใช้ระยะเวลานานขึ้น นโยบายที่ให้ต่างชาติถือครองคอนโดได้เกิน 75% แน่นอนว่า จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะการช่วยแก้ปัญหาสต๊อกที่ล้นได้ในระยะสั้น
สำหรับผลกระทบของนโยบายส่วนใหญ่กังวลว่าต่างชาติจะเข้าถึงการซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้น อาจจะยังไม่น่ากังวลมากนัก เนื่องจากชาวต่างชาติเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ส่วนใหญ่จะซื้อในระดับบน ซึ่งไม่ใช่กลุ่มที่คนไทยซื้อกันเป็นส่วนใหญ่ เช่นกลุ่มระดับล่าง รวมถึงพื้นที่ที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อก็กระจุกตัวอยู่ในบางพื้นที่ เช่นเมืองท่องเที่ยว
จำกัดสิทธิต่างชาติ หวั่นไม่จูงใจ
หากโควตา 75% จำกัดในแค่บางพื้นที่ ข้อกังวลในส่วนนี้ก็จะหายไป สำหรับความกังวลเกี่ยวการจัดการนิติบุคคลก็สามารถแก้ได้ด้วยจำกัดสิทธิในการโหวตที่ 49% แต่อาจจะทำให้ความอยากซื้อของชาวต่างชาติน้อยลง เนื่องจากสิทธิ์ไม่เท่ากับคนไทย หรือมีการกำหนดให้นิติบุคคลต้องเป็นสัญชาติไทยเท่านั้น รวมถึงปัจจุบัน ไทยกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ โดยประชากรลดลงอย่างต่อเนื่องในระยะยาว ซึ่งวิธีที่ประเทศอื่นทำคือการดึงคนเข้ามา
ทั้งนี้ นโยบายเพิ่มโควตาต่างชาติ และขยายระเวลาเช่าซื้อ จะมาช่วยด้านปัญหานี้ด้วย รวมถึงส่งเสริมนโยบายด้านอื่นๆควบคู่ไปด้วยกัน เช่น การขอวีซ่า เงื่อนไข และกฎเกณฑ์ต่างๆ ให้แสดงรายได้ หรือกำหนดมูลค่าการเข้ามาลงทุน จะสามารถดึงดูดให้บริษัทนานาชาติเข้ามาตั้งในอนาคตได้เช่นเดียวกับสิงคโปร์ ก็จะส่งเสริมไปถึงอีกหลายธุรกิจที่อยู่ใน ecosystem อย่างธุรกิจท่องเที่ยว หรืออาจไปถึงโรงเรียนอินเตอร์ได้เช่นกัน
เฟรเซอร์สฯมองเพิ่มโควตาไม่ส่งผลบวก
นายพีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่านโยบายเพิ่มโควตาต่างชาติจะไม่ได้ส่งผลบวกกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออุตสาหกรรมโดยตรง แต่ในระยะยาวจะดึงดูดการลงทุนเข้ามาในประเทศ ส่งเสริมให้ธุรกิจเข้ามาตั้งฐานการผลิต และมีบุคลากรของแต่ละบริษัทตามมา นับว่าจะเพิ่มการจูงใจให้บริษัทต่างชาติมีส่วนในการเลือกเมืองไทยเป็นฐานการผลิตมากขึ้น
ต่างชาติเข้าระบบถูกต้อง-โปร่งใส
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุด มองว่าภาคเอกชนเสนอมาตรการ ครั้งนี้เป็นข้อเสนอที่รอบด้านที่สุดแล้วของภาคเอกชนที่มีทั้งสิทธิและหน้าที่ของต่างชาติ รวมถึงการจัดระเบียบการอยู่อาศัย การริเริ่มกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประขาชนกลางล่างอย่างถาวร สร้างโครงสร้างต่างชาติให้เข้าระบบอย่างถูกต้องและโปร่งใส ที่สำคัญต่างชาติไม่ได้ กรรมสิทธื์ที่ดิน แต่เป็นการ เช่าเพียงอย่างเดียว เพื่อประโยชน์ระยะยาวของประเทศ อย่างแน่นอน
สอดคล้องนายชัยรัตน์ ธรรมพีร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท บิลท์แลนด์จำกัด (มหาชน)และ อุปนายกสมาคมอาคารชุดไทยมองว่า เห็นด้วยกับการที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อเพิ่มเติม ถือเป็นเรื่องที่ดีเพราะขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์แทบจะเดินต่อไปได้ ซึ่งมีผลมาจากเศรษฐกิจซบเซา กำลังซื้อเปราะบาง ตลาดคอนโด มิเนียมระดับ 1-3 ล้านบาทนอกจากไม่มีกำลังซื้อแล้วยังถูกสถาบันการเงินปฏิเสธถึง 60-70%
หอขอนแก่นแนะคำนึงประโยชน์ชาติระยะยาว
นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล ประธานหอการค้าจังหวัดขอนแก่น สะท้อนความเห็นว่า กรณีจะให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินระยะยาวถึง 99 ปี แต่ละภาคส่วนมีความเห็นแตกต่างกันไป ถ้ามองในมุมผลประโยชน์ต่อประเทศชาติ อาจจะได้ในระยะสั้น น่าจะมีการคำนึงถึงยุทธศาสตร์อื่นด้วย อาทิ ต้องการให้ผู้เกษียณอายุมาอาศัยเพื่อรองรับเมดิคัลฮับ ซึ่งจะทำให้เกิดธุรกิจเซอร์วิส อื่นๆตามมา หรือต้องการดึงดูดกลุ่มนักลงทุนให้มาอยู่ ไม่ใช่ต้องการขายสินค้าอย่างเดียว
ขณะเดียวกันข้อดีอาจจะช่วยเรื่องการเก็บภาษี เมื่อต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วนำไปขายจะเก็บภาษีเท่าไร ไม่น่าต้องมาใช้นโยบายที่อยู่อาศัยของประชาชนลดหย่อนการเก็บค่าธรรมเนียม เพราะต่างชาติมาแล้วเขาสามารถเลือกซื้อได้ และได้ในสิ่งที่ดีๆของไทยไปเยอะ คนต่างชาติควรจะเสียภาษีบำรุงประเทศชาติของเราด้วย
ส่วนประเด็นที่เกรงจะเกิดปัญหาความมั่นคงของชาติ และปัญหาอาชญากรรมนั้น เมื่อต่างชาติมาอาศัยอยู่ประเทศเรา หน่วยงานที่เกี่ยวข้องก็น่าจะตรวจสอบได้ อย่างไรก็ตาม มองว่าเรื่องการต่อรองผลประโยชน์เข้าประเทศน้อย ประเทศชาติจะได้อะไรในระยะยาว ซึ่งมองว่าได้แค่ในระยะสั้น
“การที่ต่างชาติซื้ออสังหาฯที่ขอแค่ให้ได้สัดส่วนเป็นเจ้าของ และขยายสัญญาเช่าระยะยาว มองว่าเฉยๆ ไม่น่าสนใจว่าจะกระตุ้นให้ต่างชาติซื้อมากขึ้นหรือไม่ และซื้อแพงขึ้นหรือไม่ เราไม่น่าจะเน้นให้ได้ของถูก น่าจะกลับไปหาอะไรที่เป็นของมูลค่าดี คุณภาพสูง สร้างการเติบโตให้เศรษฐกิจในระยะยาว ขอฝากโจทย์ถึงรัฐบาลว่าจะมุ่งเรื่องอะไร เช่น เรื่องของเศรษฐกิจสุขภาพ ต้องมีเรื่องอะไรบ้างที่จะมาดึงดูดคน เพราะกลุ่มรักสุขภาพเป็นกลุ่มที่ใหญ่มาก ไม่ได้ให้เขามาซื้อบ้านเฉยๆแล้วอยู่ตามชอบ หรือกลายเป็นให้ต่างชาติมาซื้อเพื่อเก็งกำไร”
ส.โรงแรมไทยหวั่นกระทบธุรกิจ
ด้านนายเทียนประสิทธิ์ ไชยภัทรานันท์ นายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) กล่าวว่า สมาคมโรงแรมไทยไม่เห็นด้วยกรณีที่รัฐบาลจะแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ถึง 75% เพราะมองว่าจะเอื้อให้มีการปล่อยห้องเช่าขายรายวันแข่งกับโรงแรมมากขึ้น กระทบต่อความสามารถในการแข่งขัน ก่อให้เกิด สงครามราคา (Price War) ที่มีอยู่แล้ว รุนแรงยิ่งขึ้นไปอีก นอกจากนี้ยังกังวลว่าในสัดส่วน 25% ที่เหลือของคนไทย อาจมีนอมินีต่างชาติเข้ามาแทรกอีกด้วย
ปัจจุบันนอกจากโรงแรมที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายจะมีต้นทุนในการบริหารจัดการสูงกว่าโรงแรมนอกระบบแล้ว เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และอื่นๆ ซึ่งปัจจุบันมีโรงแรมที่พักในไทยเปิดขายห้องพักรายวันบนแพลตฟอร์มท่องเที่ยวออนไลน์ (OTA) รวมกว่า 40,000 แห่ง เฉพาะโรงแรมในระบบมีเพียง 15,000-16,000 แห่งเท่านั้น ที่เหลือราว 25,000 แห่ง เป็นโรงแรมนอกระบบ