จ่อกระตุ้นอสังหาก๊อก2 ชงซอฟต์โลน- ต่างชาติถือห้องชุด75% -เช่า99ปี -ผ่อนLTV

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี2567 ทรุดตัวลงอย่างน่าตกใจสะท้อนจากผลประกอบการไตรมาสแรกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้และกำไรติดลบยกแผง  ตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลงตํ่าสุดในรอบกว่า 6 ปี  ประเมินว่าแนวโน้มครึ่งปีหลังยังคงซึมยาว   แม้ที่ผ่านมา “รัฐบาลเศรษฐา” ได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ “ก๊อกแรก”

โดยมีการลดหย่อนค่าโอน-จดจำนองบ้านราคาไม่เกิน7ล้านบาทเป็นไฮไลต์ แต่ดูเหมือนไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาฟื้นคืนชีพได้  โดยสาเหตุใหญ่มาจากสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งมีผลพวงมาจากเศรษฐกิจชะลอตัวกำลังซื้อเปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ พุ่งสูง เป็นเงาตามตัวและลุกลามไปถึงกลุ่มระดับกลาง-บน  

ขณะการพึ่งพาตลาดต่างชาติ ยอมรับว่า เป็นตัวช่วยที่ดี ที่มาพร้อมกับท่องเที่ยวฟื้นตัว แต่มองยังไม่เป็นไปตามเป้ามากนักเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิด เนื่องจากเศรษฐกิจทั่วโลกชะลอตัว และต่างชาติ เริ่มออกกฎกติกาเชิงนโยบาย เพื่อนำเงินสนับสนุนสินค้าและพัฒนาในบ้านของตนเอง  อย่างเมียนมา

ที่ รัฐบาลทหารไม่ต้องการให้พลเมืองนำเงินออกนอกประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน หลังมียอดซื้อคอนมิเนียมในไทยสูงเป็นประวัติการณ์ หรืออันดับสองรองจากจีนในไตรมาสแรกของปีนี้  ซึ่งสาเหตุใหญ่มาจากการ หนีสงครามการสู้รบภายในประเทศและเรืองการของการเกณฑ์ทหาร

นโยบายดังกล่าวสร้างความสั่นคลอนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย  เพราะก่อนหน้านี้ รัฐบาลจีน ได้มีนโยบายสกัดกั้นไม่ให้ประชาชนนำเงินออกนอกประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ หากเครื่องยนต์ตัวใดตัวหนึ่งดับวูบลงเชื่อว่า เศรษฐกิจประเทศจะเดินต่อด้วยความยากลำบาก และลุกลามถึงอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องห่วงโซ่อุปทานสำคัญดังนั้น  รัฐบาลต้องเพิ่มสปีด ติดเทอร์โบเพื่อให้เครื่องยนต์ตัวนี้ขับเคลื่อนได้แรงและเร็วขึ้น   

ล่าสุดตัวแทนจากภาคอสังหา ริมทรัพย์ ที่มีนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เห็นหัวหน้าทีมได้ขอเข้าหารือกับนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี อีกครั้งเมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2567 เพื่อรายงานสถานการณ์ ปัญหาติดขัดต่างๆ จากมาตรการที่ประกาศใช้ไปแล้ว และติดตามมาตรการอื่นๆ ตามมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567

โดยนายเศรษฐา ได้โพสต์ข้อความผ่าน  X” สรุปว่าเศรษฐกิจประเทศขยับการเติบโตไม่มาก ส่งผลให้กลุ่มสมาคมอสังหาริมทรัพย์ เข้าหารือ เพื่อหาแนวทางช่วยเหลือประชาชนให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียมดังนั้น ได้ประสานให้ทางสมาคมฯ พูดคุยกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และนำแผนที่เป็นรูปธรรมมาเสนอต่อไป

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยหนึ่งในผู้แทนภาคเอกชน ที่เข้าพบนายกรัฐมนตรี เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตลาดอสังหา ริมทรัพย์ ซบเชาอย่างน่าวิตก กำลังซื้อหดตัวรุนแรง ต้องได้แรงสนับสนุนจากภาครัฐในหลายช่องทางโดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อเพิ่มเติมในรอบที่สอง เพื่อให้ ตลาดที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรม ที่เกี่ยวเนื่องเดินต่อไปได้โดยเฉพาะผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อและที่อยู่อาศัยได้อย่างเต็มภาคภูมิและรัฐจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้น รวมทั้งการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น

อย่างไรก็ตามทราบว่าในเร็ววันนี้นายกรัฐมนตรีจะเรียก7สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประชุมหาแนวทางและกำหนดมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มเติมต่อไป ทั้งนี้มองว่า ต้องการให้รัฐบาลสนับสนุน เนื่องจาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีความอ่อนแอรุนแรง ขณะกำลังซื้อต่างชาติ กลายเป็น ปมปัญหาใหญ่

โดยขณะนี้รัฐบาลเมียนมามีนโยบายห้ามประชาชนนำเงินออกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกประเทศ อีกทั้งข้อติดขัดของการนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติยังมีอุปสรรคอยู่มากเพราะเขาเหล่านั้นกู้สินเชื่อผ่านสถาบันการเงินไทยไม่ได้ แต่ต้องใช้วิธีจ่ายเงินสด ซึ่งเป็นเงินบาทไทย

สำหรับข้อเสนอมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม อาทิ  ยกเว้น LTV ชั่วคราว เสนอรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเป็นตัวกลางเจรจาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปีเป็น 50 ปี ต่ออายุได้ 50 ปีหรือเช่า 99 ปี ขยายต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด 75% ลดขนาดบ้านจัดสรร ขอซอฟต์โลนบ้านราคาไม่เกิน7ล้านบาท ฯลฯ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า มาตรการหลักๆ คือการขอให้ผ่อนคลายความเข้มงวดในการให้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งยอดสินเชื่อที่ถูกปล่อยใหม่ปัจจุบันตํ่าสุดในรอบ 25 เดือน ต้องเข้าใจทางสถาบันการเงินว่าต้องปกป้องความเสี่ยงที่จะกลายเป็นหนี้เสีย ทั้งนี้ท่านรัฐมนตรีก็เห็นว่าเป็นปัญหาด้านดีมานด์ มีกำลังซื้ออ่อนตัวลง เมื่อมีซัพพลายผลิตออกมาแต่โอนไม่ได้

ส่งผลให้ซัพพลายเริ่มล้นในตลาดและทำให้การขออนุญาติก่อสร้างกับขอจัดสรรที่ดินก็มีการลดลงอย่างชัดเจน ซึ่งปัจจุบันนี้ในระดับราคาที่ตํ่ากว่า 50 ล้านบาทมียอดการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง  โดยเฉพาะในบางพื้นที่และระดับราคาสูงประมาณ 60-70% รวมถึงมีการหารือกับท่านรัฐมนตรีเรื่องโครงการ BOI ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่มีผู้พัฒนาขออนุญาตน้อยลง เนื่องจากกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ซึ่งยังอยู่ในช่วงพูดคุยว่าจะกระตุ้นในด้านอื่นๆ ได้อย่างไรบ้าง

อีกทั้งกระทรวงการคลังจะมีงบประมาณสำหรับธนาคารของรัฐ 3 แห่ง วงเงิน 3 หมื่นล้าน สำหรับปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยตํ่าในอนาคต ทั้งนี้เมื่อเทียบกับตลาดอสังหาฯ ที่มีมูลค่า 4-5 แสนล้านต่อปียังเป็นจำนวนที่น้อย ในอนาคตต้องรอดูว่าจะส่งผลให้ธนาคาร 3 แห่งนี้มีการปล่อยสินเชื่อคล่องขึ้นหรือไม่ และยังได้มีการขอให้เจรจากับแบงก์ชาติเกี่ยวกับมาตรการ LTV อย่างไรก็ตามโจทย์ใหญ่ที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาฯ ขณะนี้ คือการกระตุ้นดีมานด์ และฟื้นกำลังซื้อ