ตลาดคอนโดฯไทยต้องพึ่ง กำลังซื้อต่างชาติ

ปี2566 เป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากรอดูการเปลี่ยนแปลงหลายๆ อย่าง รวมไปถึงการจัดตั้งรัฐบาลและนโยบายกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งพอเข้าช่วงไตรมาสที่ 4 เริ่มเห็นทิศทางชัดเจนว่ารัฐบาลคงไม่มีนโยบายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจึงเริ่มเปิดขายโครงการใหม่ตามแผนของพวกเขา ในขณะที่ช่วงไตรมาสแรก ของปีนี้(2567) ผู้ประกอบการยังคงรอดูสถานการณ์ต่อเนื่องคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จึงมีน้อย

แม้ว่าเริ่มมีการพูดถึงมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้างแล้วก็ตาม  หรือมีการเปิดตัวเพียง 3,290 ยูนิตลดลงจากไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมามากถึง 72% ซึ่งทิศทางการเปิดขายโครงคอนโดมิเนียมในไตรมาสแรกของปีนี้ ยังคงเป็นไปทิศทางเดียวกับช่วงปี 2566 ที่ผู้ประกอบการจะเปิดขายโครงการใหม่ด้วยความระวัง เพราะยังไม่เชื่อมั่นในกำลังซื้อของคนไทย

อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังเป็นผู้ขับเคลื่อน และกำหนดราคาขายคอนโดมิเนียมเช่นเดิม เพราะกว่า 90% ของโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมาเป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียมเหมือน 2 - 3 ปีก่อนหน้านี้ แต่ยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง เพียงแต่มีจำนวนที่ลดลง

 ย้อนไปปี2563 คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกินตารางเมตรละ 100,000 บาท หรือไม่เกิน 3 ล้านบาทเปิดขายใหม่มากที่สุด แต่ที่น่าสนใจ คือ ปี2566 สัดส่วนราคามากกว่า3 ล้านบาทหรือ  100,000 บาทต่อตารางเมตรมีมากขึ้น

ปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของระดับราคาขายอาจจะมาจากการที่กลุ่มผู้ซื้อในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตลงไปมีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคาร ซึ่งมีผลต่อเนื่องมาถึงรายได้ และการหมุนเวียนเงินของผู้ประกอบการ ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะลดสัดส่วนของโครงการราคาไม่สูงลง แล้วมาเปิดขายโครงการที่มีราคาขายสูงขึ้น

โดยปีนี้น่าจะเป็นปีที่เห็นการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่านี้มากขึ้น ช่วงไตรมาสแรก มีโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายและมีอัตราการขายที่สูงมาก นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายโครงการที่มีการเปิดตัวหรือมีการพูดถึงบ้างแล้ว ซึ่งคาดว่าปีนี้อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเปิดขายใหม่มากกว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่อาจต้องรอดูสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งแรกของปีนี้

สำหรับแนวโน้ม ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญในตลาดคอนโดมิเนียมโครงการที่มีราคาขายไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้ารอบนอก หรือในพื้นที่ที่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า ผู้ประกอบการเลือกที่จะทำการตลาดในระยะยาว มากกว่าการปิดการขายเร็วๆ แบบก่อนหน้านี้ ผู้ซื้อบางส่วนอาจจะเลือกที่รอดูมาตรการของรัฐบาลก่อนที่จะตัดสินใจในช่วงที่เหลือของปีนี้ 

ส่งผลให้คอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า3 ล้านบาทหรือ สูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะมีสัดส่วนมากขึ้นและอาจจะไม่แตกต่างจากปีก่อน เพราะปัจจัยลบหลายอย่างยังไม่เปลี่ยนแปลงจากปีที่ผ่านมา ขณะกำลังซื้อต่างชาติเริ่มกลับมาบ้างแล้ว และน่าจะมากขึ้นในปีนี้  ซึ่งจะเป็นตัวช่วยสำคัญ!!!