บิ๊กอสังหาฯ ลุ้นได้รัฐบาลใหม่ ลุยอัดยาแรง กระตุ้นกำลังซื้อซบ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกภาคเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ มีมูลค่าตลาดคิดเป็นสัดส่วน 8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) โดยในแต่ละปีมีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบจำนวนมาก ทั้งจากการจ้างงานและในภาคส่วนธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีกมากมาย อาทิ ธุรกิจก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง สถาบันการเงิน เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และอื่น ๆ ขณะที่ ณ ปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศชะลอตัว ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนสูงขึ้น กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง

จากปัจจัยสำคัญดังกล่าว “ฐานเศรษฐกิจ” และเครือเนชั่น ได้จัดสัมมนา “โจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ PROPERTY INSIGHT” ทั้งนี้ ในหัวข้อ “โอกาสและความท้าทาย ฟื้นอสังหาฯไทย” มีวิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิจากภาคเอกชนร่วมสะท้อนมุมมองด้านต่าง ๆ ไว้อย่างน่าสนใจยิ่ง

• ปรับตัวทางรอดผู้ประกอบการ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีตัวแปรสำคัญคือมาตรการจากทางภาครัฐ โดยปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาด ได้แก่ มาตรการกระตุ้นที่ในอนาคตอาจต้องทบทวนใหม่ โดยเฉพาะประเด็นการถือครองของชาวต่างชาติ, การปรับปรุง Infrastructure ในกรุงเทพฯ เพื่อรองรับกับประชากรที่มีมากกว่า 18 ล้านคน, ระเบียบขั้นตอนต่าง ๆ ของภาครัฐที่ต้องง่ายและรวดเร็ว, การประเมินค่าภาษีที่ดินใหม่, Skill development program, มาตรการ Green Building ที่ยังไม่เห็นเป็นรูปธรรม, Affordable Housing Development แบบ Longterm Housing และ Urban Planning ที่ทุกระบบควรไปในทิศทางเดียวกัน

ส่วนการเอาตัวรอดของดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัวทำธุรกิจอื่นหรือร่วมมือกับพาร์ทเนอร์รุกตลาดใหม่ๆ ไม่ใช่มีแค่อสังหาริมทรัพย์เพียงธุรกิจเดียว โดยใช้ฐานข้อมูล (data base) ที่ดีพอและเชื่อถือได้ในการกำหนดลูกค้าเพื่อทำผลิตภัณฑ์ที่เจาะกลุ่มลูกค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายทั้งเพศ อายุ ประเด็นต่อมาคือ ความยั่งยืน ที่ต้องศึกษากองทุน นโนบาย มาตรการช่วยเหลือจากรัฐ เพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิต สิ่งแวดล้อม เพราะผังเมืองใหม่อาจจะมี Green Area Ratio (อัตราส่วนพื้นที่สีเขียว) ออกมา

 ขณะเดียวกันอาจต้องมีการร่วมทุน กับต่างชาติ ซึ่งเวลานี้ดีเวลลอปเปอร์ญี่ปุ่นอยากจะเข้ามาลงทุนในไทยจำนวนมาก ส่วนของกระบวนการทำธุรกิจเองต้องใช้เทคโนโลยีเข้ามาลดต้นทุน ตอนนี้หลายคนข้ามไปดูถึง Prop Tech (นวัตกรรมและเทคโลยีภาคอสังหาฯ) ควบคู่ไปกับการวิจัยที่เข้มข้นและเชื่อถือได้บวกกับการใช้สื่อทุกอย่างที่มีในมือให้เป็น

ด้านการเคลื่อนองค์กรต้องปรับตัวให้ได้อย่างรวดเร็ว ว่องไว รวดเร็ว โดยบางดีเวลลอปเปอร์ หันไปทำธุรกิจโรงพยาบาล ทำซีเนียร์แคร์ (ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ) โกดัง เพราะบางตลาดเหมือนตายแต่ไม่ตาย หรือลดต้นทุนก่อสร้างโดยใช้แผนสำรอง เช่นนำ Property ที่มีในมือแต่ไม่สร้างเงินมาปรับปรุงให้สามารถสร้างเงิน และต้องมีข้อเสนอให้กับลูกค้า และโครงการในอนาคตอย่าทำเฉพาะบ้านแต่ต้องเพิ่มในส่วนของมิกซ์ ยูสเข้าไปด้วย

“สำคัญที่สุดคือในเรื่องของไฟแนนเชียล หากมีสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันเช่น สงคราม ดอกเบี้ยขึ้น ต้องสามารถประเมินฐานะทางการเงินของเราว่าแบงก์จะพิจารณาอย่างไร และท้ายที่สุดคือจะต้องอดทนให้มาก และมองโลกว่ายังมีโอกาสรออยู่ข้างหน้าและหวังว่า|ทุกอย่างจะดีขึ้นในเร็วๆ นี้ แต่บังเอิญตัวเลขภาพรวมที่เราเห็นมาตลอดทั้งปีนี้บ่งบอกว่า “ปีนี้ไม่ดี” ดังนั้นอย่าโกหกตัวเอง แต่มารอลุ้นกันว่าปีหน้าน่าจะดีขึ้นบ้าง”

• ตลาดกลาง-บนยังไปได้

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติงาน บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านที่เจาะกลุ่มตลาดกลางถึงบนเชื่อว่ายังสามารถเติบโตได้ จากผู้บริโภคยังมีกำลังซื้อค่อนข้างดี โดยบางรายใช้เงินสดในการซื้อบ้านจากโครงการ แต่ทุกอย่างจะเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจ หากได้รัฐบาลเร็วมาขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถไปต่อได้

“คนทำธุรกิจทุกคนต้องการให้เศรษฐกิจเติบโต เพราะฉะนั้น ขอให้รัฐบาลไหนที่เข้ามาช่วยให้นโยบายและทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น โดยแสนสิริเชื่ออสังหาฯตลาดไฮเอนด์ยังโตได้ หวังได้รัฐบาลเร็วช่วยดันเศรษฐกิจ ส่วนตลาดที่น่าเป็นห่วงคือ ตลาดระดับล่าง ซึ่งที่ผ่านมาต้องมีการนำมาขายซ้ำ 2 รอบกว่าจะหมด เนื่องจากติดปัญหาเรื่องของการขอกู้ที่ไม่ผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงิน และอาจจะต้องมีการเข้าไปช่วยเหลือเพื่อให้กู้ผ่าน”

• ดอกเบี้ย-หนี้ครัวเรือนตัวฉุด

สำหรับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ประกอบด้วยอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย ซึ่งปัจจุบันมีการปรับขึ้นมามากกว่า 1% และมีแนวโน้มว่าจะปรับอีก 1 รอบ โดยดอกเบี้ยถือว่าเป็นต้นทุนที่ใหญ่พอสมควรสำหรับอสังหาริมทรัพย์, สถานการณ์เงินเฟ้อ ซึ่งในปีที่ผ่านมาอยู่ในระดับค่อนข้างสูง โดยมีผลทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นถึง 8% ขณะที่ปีนี้อยู่ในระดับที่ดีขึ้น จากราคาน้ำมันที่ปรับตัวลดลง

ส่วนเรื่องค่าแรง มีผลกระทบอยู่บ้าง และหากปีนี้มีการปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำหรือค่าแรงอีกรอบ โดยคำนวณจากระดับ 450 บาทตามนโยบายของพรรคการเมือง ที่ต้องจับตาใกล้ชิด เพราะจะมีผลทำให้ต้นทุนราคาขายปรับขึ้นทันที 4-5% รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เชื่อมโยงไปถึงความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย และกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยปัจจุบันหนี้ครัวเรือนไทยอยู่ที่ระดับประมาณ 15 ล้านล้านบาท หรือ 90% ของจีดีพี ทำให้ตลาดล่างกู้ยาก

• ต้องอัดยาแรง 2 ขนาน

นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ที่ผ่านมาภาครัฐมักจะโปรโมทด้านการท่องเที่ยว ทำให้ด้านการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวมากขึ้น โดยคาดว่าจีดีพีไทยปีนี้จะอยู่ที่ 3% แต่ปัจจุบันพบว่า การท่องเที่ยวชะลอตัวเล็กน้อย เนื่องจากนักท่องเที่ยวจีนติดปัญหาสถานการณ์ภายในประเทศ รวมทั้งการที่มีนายทุนจีนมาลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยก็เริ่มชะลอตัวลง โดยครึ่งปีแรกเริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวของตลาดอสังหาลักชัวรี ที่เอกชนรายใหญ่หลายรายสนใจในตลาดนี้

สำหรับยาแรงฟื้นอสังหาฯ แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ 1.ยาสามัญของดีเวลลอปเปอร์ พยายามอัดแคมเปญสินเชื่อร่วมกับพันธมิตรธนาคารในการกู้น้อย ผ่อนนาน เพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้ให้กับลูกค้า โดยเป็นการให้ส่วนลดสินค้า หากใครสามารถทำได้ดีกว่า บริษัทนั้นจะได้ส่วนแบ่งทางการตลาด ทั้งนี้รัฐบาลควรปลดล็อกมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยที่ผ่านมารัฐบาลได้มีการปลดล็อกมาตรการดังกล่าว ซึ่งสิ้นสุดมาตรการเมื่อปี 2565 หากสามารถดำเนินการมาตรการนี้ต่อได้จะช่วยภาคอสังหาฯ ให้เติบโตและมีกำไรที่ดี

 2.วัคซีนจากภาครัฐ ประกอบด้วย การลดหย่อนหนี้สินโดยลดภาระทางการเงิน,การลดค่าใช้จ่าย โดยควบคุมสินค้าอุปโภคและบริโภค , ส่งเสริมการเพิ่มรายได้ เกิดการสร้างงานและมีรายได้เพิ่มขึ้นให้คนระดับกลางและระดับล่าง

 “อสังหาฯเป็นห่วงโซ่อุปทานของทุกธุรกิจที่จะทำให้จีดีพีเติบโตได้ รวมทั้งส่งผลเกิดการหมุนเวียนของระบบเศรษฐกิจ ขณะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างและระบบสาธารณูปโภคสูงขึ้นมีสาเหตุมาจากค่าแรงที่สูงขึ้น แต่วัสดุการก่อสร้างไม่ได้เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเห็นผู้ประกอบการมีการปรับดีไซน์บ้านในรูปแบบใหม่ให้เรียบง่าย โมเดิร์น เพื่อลดต้นทุน ซึ่งคนที่ได้ประโยชน์มากที่สุดคือผู้บริโภค”

• แนะเลิกมาตรการ LTV

นายวรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วีบียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า ว่า ต้องการให้จัดตั้งรัฐบาลโดยเร็ว เพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ภาคเอกชนในธุรกิจอสังหาฯ ยังคงต้องการมาตรการจากภาครัฐมาช่วยขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ เพื่อผลักดันให้เศรษฐกิจของประเทศขยายตัวต่อไปได้ และจะให้ดีคือต้องยกเลิกหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการ LTV

“ความเห็นส่วนตัวมีเรื่องที่อยากจะส่งไปถึงภาครัฐตัดสินใจเรื่อง มาตรการ LTV ต้องเลิกใช้ เพราะไม่ใช่มาตรการที่เอามาเพื่อควบคุมคุณภาพของสินเชื่อ และไม่ใช่มาตรการที่จะทำให้เศรษฐกิจเติบโตได้ ทั้ง ๆ ที่รู้ว่าเมื่อออก LTV มายังไงยอดขายก็แตะเบรก จึงอยากให้หาวิธีควบคุมสินเชื่อรูปแบบใหม่ ๆ เพื่อไปคุมสินเชื่อที่ด้อยคุณภาพ และทำให้แผนจัดการทางการเงินให้ดีขึ้น”

 โดยมีข้อเสนอว่า ในวิธีการควบคุมคุณภาพของสินเชื่อนั้นสามารถดำเนินการได้ผ่านวิธีเช่น การขยายระยะเวลาในการผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยจาก 30 ปี เป็น 40 ปี หรือ 50 ปี หรือทำให้เป็นสินเชื่อฐานแรกที่มีราคาต่ำลง เช่นเดียวกับการเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ยให้มีความเหมาสม รวมทั้งการหาทางผ่อนปรนการชำระสินเชื่อง่ายขึ้น ช่วยคนที่มีรายได้น้อยได้หายใจง่ายขึ้น

 “จริง ๆ มีมาตรการในการแก้ไขที่อยากจะเสนอแนะมากมายที่ไม่ใช่วิธีการออก LTV เพราะถ้าออกมาตรการนี้แล้วกระทบยอดขายสะดุด ซึ่งภาคอสังหาฯ ถือเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จะกระทบทั้งระบบ ตั้งแต่อิฐ หิน ปูน ทราย ลูกหนี้ธนาคาร จะกลายเป็นวิกฤตที่น่ากลัวที่สุดหากใช้ยาผิดจะเกิดปัญหาได้”

หน้า 1 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3909 วันที่ 30 กรกฎาคม – 2 สิงหาคม พ.ศ. 2566