อสังหาฯไทยถึงทางแยก โตแค่เมืองใหญ่ เมืองรองซบเซา

KKP Research โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมีแนวโน้มชะลอตัวลงในระยะข้างหน้า เนื่องจากเป็นหนึ่งในธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบโดยตรงจากจากการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุและการหดตัวลงของจำนวนประชากรที่จะเริ่มต้นในปี 2030 ( พ.ศ. 2573 ) ตามการการคาดการณ์ของ UN อย่างไรก็ตามภาค อสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดหัวเมืองใหญ่จะยังขยายตัวต่อได้ตามแนวโน้มการย้ายถิ่นฐานของประชากรเข้าสู่เมืองใหญ่ที่มีมากขึ้น ทำให้ทิศทางอสังหาฯ ไทยจะแตกต่างกันระหว่างเมืองใหญ่และเมืองรองมากขึ้น โดยการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวอยู่เฉพาะในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดใหญ่เท่านั้น

ทิศทางอสังหาฯ ชะลอตัว เมื่อจำนวนประชากรใกล้หดตัว

จำนวนประชากรและความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ ถือเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ที่ส่งผลให้ทั้งความต้องการซื้อทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์อย่างศูนย์การค้า สำนักงาน และคลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การเติบโตของจำนวนประชากรไทยที่มีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือช่วงอายุระหว่าง 25-54 ปีได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วนับตั้งแต่ปี 2015 (ปี 2558 ) และเริ่มมีจำนวนลดลง ในขณะที่จำนวนประชากรไทยในภาพรวมจะเริ่มลดลงในปี 2030 (ปี 2573) ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่รุนแรงมากขึ้น
 

4 ปัจจัย กดดันการเติบโตของอสังหาฯ ไทย

นอกจากปัจจัยด้านประชากร ภาคอสังหาฯ ที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงกลางทศวรรษปี 2010 ( ปี 2553 ) โดยไม่ได้เกิดจากเฉพาะโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป แต่ยังมาจากอีก 4 ปัจจัยภายในประเทศที่เริ่มเปลี่ยนทิศทางและกดดันการเติบโตของภาคอสังหาฯ คือ

• (1) การขยายพื้นที่เขตเมืองในต่างจังหวัด หรือ Urbanization ชะลอตัวตามภาคอุตสาหกรรมและบริการที่อาจไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่ากับในอดีตตามภาวะ Deglobalization
• (2) กำลังซื้อคนไทยหดตัว จากรายได้ที่เติบโตช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นเร็ว
• (3) อัตราดอกเบี้ยที่อาจค้างสูงนานจะเป็นปัจจัยที่ลดกำลังซื้อและเพิ่มภาระหนี้ให้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และ
• (4) ระดับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงมากแล้วในปัจจุบันและมีแนวโน้มที่ไทยกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาลงของวัฏจักรสินเชื่อ (Deleveraging) ส่งผลให้การกู้ยืมอาจมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและความสามารถในการก่อหนี้เพิ่มเติมของผู้กู้ทำได้น้อยลง

เมืองใหญ่ยังรอดจากการย้ายถิ่นฐานเข้าเมือง

ถึงแม้ภาคอสังหาฯ ไทยโดยรวมจะชะลอตัวลง แต่อสังหาฯในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ยังไปต่อได้ โดยมีแรงสนับสนุนที่แตกต่างจากภาพรวมของประเทศไทย คือ

• (1) การย้ายเข้าเมืองใหญ่ สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวที่ 5.6% ต่อปีหรือมากกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศถึง 5 เท่า
• (2) การขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าในเมืองใหญ่
• (3) กำลังซื้อจากต่างชาติที่มีบทบาทมากขึ้นต่อการเติบโตของยอดขายอสังหาฯ ในไทย และคาดว่าในอนาคตจะมีโอกาสเพิ่มเติม จากภาครัฐที่มีแนวโน้มผ่อนคลายและเปิดเสรีให้ต่างชาติเข้ามาทำ งานในประเทศได้มากขึ้นเพื่อชดเชยจำนวนประชากรในประเทศที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม KKP Research ยังประเมินว่า การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติโดยเฉพาะจากจีนที่มีสัดส่วนมากกว่าครึ่งอาจมีความเสี่ยงในระยะยาวจาก

• (1) ความมั่งคั่งของคนจีนมีแนวโน้มลดลงตามเศรษฐกิจจีนที่ไม่อาจเติบโตได้เร็วเท่ากับในอดีต
• (2) ไทยอาจไม่ใช่ตัวเลือกแรกในเอเชีย หากเน้นแข่งขันด้วยราคาเป็นหลัก และ
• (3) Capital Control จากรัฐบาลจีนเพื่อสกัดการไหลออกของเงินทุนจีน

อสังหาฯ เมืองรองเสี่ยงซบเซาจากจำนวนครัวเรือนหดตัว

ภาคอสังหาฯ ในเมืองรองและเขตชนบทอาจซบเซา มีความเสี่ยงราคาบ้านปรับตัวลดลง ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดเล็กหดตัวลง ตามจำนวนครัวเรือนที่ย้ายไปยังเมืองใหญ่มากขึ้นสะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในภาคอีสานและภาคเหนือที่เริ่มหดตัวที่ 1.2% ต่อปี โดยในปัจจุบันเริ่มเห็นตัวเลขปริมาณอุปทานของบ้านมากกว่าจำนวนครัวเรือน ซึ่งสวนทางกับกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่จำนวนบ้านในตลาดยังมีไม่เพียงพอต่อความต้องการในตลาด KKP Research ประเมินว่าปัญหา “บ้านล้นตลาด” ในต่างจังหวัดจะยิ่งถูกกดดันมากขึ้นจากความต้องการที่หดตัวลงต่อเนื่องตามจำนวนครัวเรือนที่ลดลง ประกอบกับสินเชื่ออสังหาฯ ในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มลดลงในภาพรวม ส่งผลให้มีแนวโน้มที่ในอนาคตจะมีจำนวนบ้านเหลือมากขึ้นและเป็นแรงกดดันให้ราคาบ้านต้องปรับลดลงได้เช่นเดียวกับประเทศญี่ปุ่นและจีนที่ประสบปัญหาราคาบ้านแถบชนบทหดตัว

อสังหาฯ ชะลอส่งผ่านเศรษฐกิจชะลอตัวตาม

ถึงแม้บทบาทของภาคอสังหาฯ ต่อเศรษฐกิจไทยจะมีจำกัด แต่การปล่อยให้ภาคอสังหาฯ ชะลอต่อเนื่อง อาจส่งผลกระทบไปยังภาคส่วนอื่นในเศรษฐกิจได้ทั้งในภาคเศรษฐกิจจริงผ่านกลุ่มธุรกิจเกี่ยวเนื่องในภาคอสังหาฯและภาคการเงินผ่านกลุ่มธนาคารและตลาดตราสารหนี ้ ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อคุณภาพสินทรัพย์ เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากกว่า 30% ของสินเชื่อรายย่อยทั้งหมดและภาคอสังหาฯ มีการระดมทุนผ่านตลาดสารหนี้ที่มากที่สุดกลุ่มหนึ่ง หากเกิดการชะลอตัวรุนแรงอาจส่งผลต่อเนื่องสู่ตลาดการเงินได้