3สมาคมอสังหา ลุกฮือ กระทุ้งรัฐ ปลดล็อก 'ภาษีที่ดิน - กำลังซื้อไทย ต่างชาติ "

3 มีนาคม 2565 - การประคับประคองธุรกิจ ตลอด 2 ปี วิกฤติ สถานการณ์โควิด-19 ภายใต้ปัจจัยนอกเหนือการควบคุม ทำให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หล่นหายไปจากตลาดไปเป็นจำนวนมาก จากปัญหาสภาพคล่อง เดินเกมต่อไม่ได้ เกิดภาพรายใหญ่เข้าเทคโอเวอร์โครงการรายเล็กอย่างต่อเนื่อง

ขณะรายที่ยังอยู่รอด ต่างคาดหวังว่า ปี 2565 จะมีโอกาสกลับมาฟื้นตัว และผลักการเติบโตให้เกิดขึ้นอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ทิศทางเศรษฐกิจไทยเปราะบาง เกิดภาวะเงินเฟ้อ ประกอบกับ แนวโน้มสินค้า - วัสดุก่อสร้าง เร่งตัวสูงขึ้นเพิ่มต้นทุน ขณะรัฐมีแนวโน้ม เตรียมจัดเก็บ 'ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง' เต็มอัตรา 100% พบเริ่มทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการลดลง และเสียงของข้อเรียกร้องดังขึ้นอีกครั้ง  

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ตั้งแต่ปลายปี 2564 ซึ่งเกิดการระบาดระลอกใหม่ของ 'โอมิครอน' เกิดภาพหลายบริษัทยังคงประกาศนโยบาย Work From Home จนถึงสถานการณ์ความตึงเครียดของสงคราม รัสเซีย- ยูเครน ซึ่งส่งผลต่อราคาพลังงานนั้น กลายเป็นปัจจัยภายนอกที่กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2565 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  ไม่นับรวมปัจจัยลบเก่า อย่าง เศรษฐกิจระดับรากหญ้า และ ธุรกิจขนาดเล็กยังไม่ฟื้นตัว 

ฉะนั้น ภาพรวมกำลังซื้อที่อยู่อาศัยปีนี้น่าจะอ่อนตัวลงอีก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่กระทบทั้งฝั่งผู้ซื้อคนไทย และ ผู้ซื้อต่างชาติ โดยชาวจีน 10% ของการขายทั้งหมด ยังไม่กลับมา ทำให้ตลาดสินค้าระดับกลาง-สูง ยังมีสต็อกคงค้าง ไม่ถูกดับซับออกไป ส่วนภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 90% ต่อจีดีพี ทำให้ภาคธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลอัตราการปฎิเสธ (รีเจ็กต์) ยังอยู่ในระดับสูงมาก 

สิ่งที่น่าหดหู่มากกว่า คือ ภาระด้านต้นทุน จากเงินเฟ้อ วันนี้พบราคากระเบื้องขยับตัว 20% และ ราคาเหล็กพุ่ง รวมถึง ยังมีปัญหาเรื่องแรงงานที่โก่งค่าตัว จากภาวะขาดแคลน พร้อมจะทิ้งงานหากได้รับข้อเสนออื่นที่ดีกว่า ทำให้กระทบกต่อต้นทุนพัฒนาโครงการใหม่ 
คาดปีนี้ จากสต็อกที่รอขาย ทั้งคอนโดฯ และแนวราบ จะทำให้ตลาดมีการแข่งขันที่รุนแรงอีกปีหนึ่ง 

สมาคมอาคารชุดเรียกร้อง 5 ข้อ

ทั้งนี้ แม้ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้่ยต่ำ จะจูงใจผู้ซื้อ ช่วยให้ผู้ประกอบการเร่งขายของได้ต่ออีก 1 ปี อีกทั้งรัฐบาลเร่งกระตุ้นผลักดันการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจใหม่ โดยอสังหาฯมีบรรยากาศเอื้อ จากการที่รัฐยอมขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองให้กับที่อยู่อาศัย ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ไปจนถึงสิ้น ธ.ค.2565 แต่ประเมินแล้วคงไม่เพียงพอต่อปัจจัยลบที่ภาคอสังหาฯต้องเผชิญ จึงอยากเสนอให้รัฐออกมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาฯ ใน 5 ข้อสำคัญ ดังนี้

1. เร่งออกนโยบายวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-term resident visa) ให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพื่อแก้ปัญหากำลังซื้อในประเทศลดลง จากแนวโน้มเด็กแรกเกิด วัยทำงานลดอัตรา
2. ฟรีค่าธรรมเนียมโอนฯ สำหรับบ้านหลังแรกอย่างถาวร เพื่อสร้างค่านิยมการเก็บออมแก่คนรุ่นใหม่  
3. นำโครงการบ้านดีมีดาวน์กลับมาใช้ใหม่ ผ่านรัฐช่วยจ่ายเงินดาวน์ เพื่อกระตุ้นตลาดในสภาวะที่ตลาดไม่ปกติ แถมรัฐยังได้ภาษีสุทธิกลับคืน  
4. ปรับแนวคิด การซื้อคอนโดฯ ไปสู่ สินค้าเพื่อการออมและลงทุน ผ่านนโยบายร่วมกับธนาคาร เพื่อเปิดสินเชื่ออย่างถูกกฎหมายและ
5. ขอจัดตั้ง Mortgage Insurance เพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ จากรายได้และความสามารถการผ่อนชำระที่ไม่เพียงพอ ผ่านกองทุนค้ำประกัน 

"น่าห่วงตรงที่ กำลังซื้อในประเทศตกหมด สภาพเศรษฐกิจใน 20-30 ปีข้างหน้า เข้าใกล้ญี่ปุ่น จำเป็นต้องเอาคนนอกมากระตุ้น โดยรัฐสามารถใช้สิ่งที่มีอยู่ ไม่ต้องแก้กฎหมาย อย่าง long term visa มาเป็นเครื่องมือจูงใจต่างชาติได้เลย ครั้นจะฟื้น บ้านดีมีดาวน์ ก็ทราบว่า รัฐกลัวถูกโจมตีที่ใช้เงินแจกคนซื้อบ้าน แต่ถ้าไม่มีคนซื้อ รัฐก็ไม่ได้ภาษี วันนี้ผู้ประกอบการถูกเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ,ภาษีกำไรนิติบุคคลอีก 1% วันโอนรัฐได้เต็มๆ 1.3 แสนบาท การให้เงินคืน 5 หมื่น ใช้กระตุ้นได้ดี ไม่ได้ทำให้รัฐเสียรายได้แม้แต่น้อย และยังได้คืน แต่ถ้าคนไม่ซื้อเลย รายได้รัฐ คือ ศูนย์ด้วยซ้ำ " 

กระตุกรัฐเปิดทางต่างชาติกู้วิกฤติ

สอดคล้องแนวความคิด นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ปัจจุบันประเทศไทยมีความไม่แน่นอนสูง ว่าภาคอุตสาหกรรมยังจะสามารถเป็นเครื่องยนต์ที่สำคัญทางเศรษฐกิจของไทยได้หรือไม่ เพราะความสามารถในการแข่งขันลดลง ขณะโครงการ อีอีซี ,อุตสาหกรรม 4.0 ยังไม่ได้รับการตอบรับเท่าที่ควร อย่างไรก็ดี ประเทศไทยมีดีในสายตาชาวโลกหลายด้าน ทั้ง สภาพอากาศเหมาะกับการอยู่อาศัยอยู่ได้ทั้งปี  ,อาหารอร่อย และเปิดรับวัฒนธรรมที่หลากหลาย 

รวมถึง มีจุดเด่นด้านยุทธศาสตร์การค้าและศูนย์กลางของกลุ่มประเทศ CLMV และมีความโดดเด่นในระบบสาธารณสุข ในสายตาชาวต่างชาติ นับเป็น 'น่านน้ำ' ศักยภาพใหม่ที่สำคัญ ในการเรียกแขกเข้ามาพำนักอยู่อาศัยระยะยาว แบบถูกกฎหมายอย่างจริงจัง โดยเฉพาะคนจีน ที่มีความต้องการสูง ช่วยสร้างโอกาสสร้างเม็ดเงินไหลเข้าประเทศ ฟื้นฟูเศรษฐกิจระดับท้องถิ่นได้โดยตรง ต่างจากภาคอุตสาหกรรมที่มีเพียงแรงงานที่ได้รับค่าแรง ซึ่งสิ่งที่รัฐบาลต้องเร่งทำ คือ การเชื่อมโยงระบบประกันสุขภาพ เพื่อให้เอื้อต่อการเข้ามาอยู่อาศัย ดูแลสุขภาพทางการแพทย์ ระยะยาวของคนต่างชาติ คล้ายความสำเร็จ ช่วงการผลักดันนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ดในอดีต มีการผูกโยงประกันของต่างชาติในโรงพยาบาลชั้นนำ ทำให้คนญี่ปุ่นสนใจเข้ามาอยู่อาศัย

" ประเด็นเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ฯ ช่วยผลักดันโอกาสใหม่ๆให้เศรษฐกิจท้องถิ่น ธุรกิจอสังหาฯเอง โควิดกระทบในหลายเซกเตอร์ หลายราคา ขณะนี้ลูกค้ายื่นขอสินเชื่อ 10 คน เหลือผ่านแค่ 2 คน หนักสุดระดับล่าง กังวลเมื่อไหร่ ดอกเบี้ยขึ้นอีกสัก1% การซื้อ บ้าน 2 ล้าน จะทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้นนับ 4,000 บาท" 

นายมีศักดิ์ ยังเสนอว่า ปัจจุบันไทยมีสภาพคล่องในระบบเพิ่มขึ้นเยอะมาก นับล้านล้านบาท  หากรัฐมีความตั้งใจช่วงกลุ่มคนระดับกลาง-ล่าง ให้มีที่อยู่อาศัย ก็ควรปรับรูปแบบการซื้อ ไปสู่ การเช่า โดยให้คนรวยอุ้มคนจน ซื้อเพื่อปล่อยเช่าคนรายได้น้อย ผ่านการให้สิทธิลดภาษี เป็นต้น 

บ้านจัดสรร โอด'ภาษีที่ดิน' เก็บเต็มอ่วมแน่

ขณะนายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปีนี้สิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลมากที่สุด คือ แนวโน้มการเรียกเก็บภาษีเต็มอัตรา 100% หลังจากได้รับการผ่อนปรนมาระยะหนึ่ง โดยเป็นการเรียกเก็บตั้งแต่การนับหนึ่งซื้อที่ดิน เช่น หากผู้ประกอบการซื้อที่ดิน 30 ไร่ ประการแรกต้องเสียภาษีแง่ที่ดินเปล่า 0.3% เปรียบเป็นเงิน 1.8 ล้านบาทต่อปี และหากภายใน 2 ปี ยังไม่มีการพัฒนา การจ่ายภาษีก็ถูกเรียกเพิ่มเป็น 2 เท่า เป็นภาวะลำบากใจไม่น้อย

กรณีอยากซื้อที่ดินตุนไว้ และยังต้องมาเผชิญกับราคาที่ดินที่ขึ้นต่อปีราว 15% ค่าวัสดุ ค่าแรงงาน และราคาน้ำมันที่สูงขึ้นอีก หลายคนบอกว่า ตลาดแนวราบคึกคัก ขายดี แต่ไส้ใน ไม่ได้ดีมากนัก ปีที่ผ่านมาอยู่ในภาวะทรงตัว หรือ โตเพียง 0.7% เท่านั้น โดยมีหน่วยใหม่ทะลักเข้ามา 4.6 หมื่นหน่วย หรือ โต 83.4% 

" กำลังซื้อ ถ้าให้เดินหน้า ต้องมีตัวช่วย รัฐเปรยอยากเห็นอสังหาฯ จ้างงาน เป็นดาวเศรษฐกิจ แต่ถ้าไม่เข็น ก็ยาก ซึ่งเรื่องภาษีที่ดิน เราพยายามจะบอกรัฐว่าเป็นภาระที่หนักมากมาโดยตลอด แม้เข้าใจว่าการจะให้ลด 90% รัฐก็คงมีปัญหา ทั้งนี้ 3 สมาคม จะพยายามหาแนวทางพูดคุยถึงรูปแบบการเรียกเก็บแบบขั้นบันได้ เช่น  ปีนี้ 25% ปี 2566 ที่ 50% และ ปี 2567 ที่ 70% ก่อนเก็บเต็มอัตราในช่วงที่เศรษฐกิจกลับมาปกติแล้ว " 

ทั้งนี้ อยากให้ผู้ประกอบการ รักษาสภาพคล่องให้ดีในปี 2565 เลือกขนาดของโครงการให้เหมาะกับการขาย เพื่อสร้างเงินทุนหมุนเวียน