แสนสิริ ฟันธง”อสังหา”ปี 65 ไม่ฟื้น รุกพลังงานรับเสี่ยง

การระบาดโควิด-19 จุดเปลี่ยนสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องปรับตัวขยายพอร์ตจากการลงทุนเฉพาะที่อยู่อาศัยก้าวสู่ธุรกิจสีเขียวและดิจิทัลเพื่อความยั่งยืน

ทั้งนี้ นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย ”ฐานเศรษฐกิจ”ว่าหลายคนเคยบอกว่าหลังจากเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 จะทำให้พฤติกรรมผู้คนเปลี่ยนแปลงไปแต่บริษัทกลับมองว่า เป็นการเปลี่ยนแปลงเพียงชั่วคราว เนื่องจากผู้คนเป็นสัตว์สังคม ที่ต้องการพบเจอและกลับไปทำงานร่วมกัน

ขณะที่ที่อยู่อาศัยยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงไป รวมทั้งผู้ซื้อไม่ได้มีความต้องการอะไรที่แตกต่างจากเดิม แต่สถานการณ์โควิด-19 ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในเรื่องนี้ด้วยเช่นกัน

 เมื่อถามถึงทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 นายเศรษฐามองว่าภาพรวมในปีนี้ไม่ค่อยดีนัก เนื่องจากพบว่าหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น และสถาบันการเงินเข้มงวดและมีการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้กู้อย่างต่อเนื่องรวมทั้งสถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นอนและภาวะเงินเฟ้อสูง ทำให้รายจ่ายสูง ขณะที่รายได้ลด ส่งผลต่อกำลังซื้อลดลง

“หากพูดถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่งถึงมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่องนั้น เรารู้สึกเช่นกัน อีกทั้งเป็นหน้าที่และความรับผิดชอบที่มีต่อผู้ถือหุ้น เพราะเราเป็นบริษัมหาชน ซึ่งเราเองก็เป็นห่วงสถานการณ์โดยรวมจากสถานการณ์ทางการเมืองที่จะส่งผลต่อการลงทุนที่ไม่แน่นอน ขณะเดียวกันสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังไม่จบลง รวมทั้งนโยบายการลงทุนจากต่างประเทศยังไม่มีความชัดเจน”

เมื่อกำลังซื้อในประเทศมีไม่มากหากรัฐบาลผลักดันมาตรการดึงชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทย มองว่าเป็นเรื่องที่ดี และเห้นด้วยเพราะเป็นการนำเงินเข้ามาภายในประเทศ ที่จะช่วยกระตุ้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของประเทศเป็นหลัก หากGDP ขยายตัวได้ดีภาคอุตสาหกรรมก็ดีไปด้วย แต่ที่ควรระวังคือหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงอย่างต่อเนื่อง

ที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักมากว่า2ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นให้มีการปรับตัวมากขึ้น รวมทั้งเศรษฐกิจถดถอยและหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ช่วงนั้นบริษัทมีสต็อกโครงการค่อนข้างมาก ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติในการลงทุนสินทรัพย์ ที่จะมีกำไรและขาดทุน แต่ในสภาวะที่เศรษฐกิจถดถอยและการระบาดโควิด-19 นั้น การมีกระแสเงินสดถือเป็นสิ่งสำคัญของความอยู่รอด

 ในปี 2020 ถือเป็นช่วงวิกฤติ เพราะบางโครงการมีการขาดทุน พบว่ามียอดขาย 40,000 ล้านบาทและมีกำไรกว่า 1,000 ล้านบาท คิดเป็น 3-4% ซึ่งทำให้บริษัทยังมีกระแสเงินสดที่สูงและสามารถปรับตัวได้รวดเร็ว โดยการบริหารจัดการบุคลากรและการลงทุน ทั้งนี้สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอุตสาหกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือภาวะการเก็บรักษา (Regention Rate) โดยเฉพาะสถาบันการเงินมีส่วนช่วยบริษัทได้มาก เนื่องจากพบว่ามีผู้ซื้อที่กำลังซื้อที่อยู่อาศัยกับบริษัทกลับโดนสถาบันการเงินปฏิเสธเป็นจำนวนมาก และต้องการให้ทางบริษัทช่วยเจรจากับสถาบันการเงินในเรื่องนี้ แต่บริษัทเห็นว่าไม่สามารถดำเนินการ เพราะแต่ละรายมีหนี้ค่อนข้างสูง ซึ่งเป็นปัจจัยที่สามารถบอกได้หลายๆอย่าง ถึงแม้ว่าความต้องการซื้อมีค่อนข้างมาก แต่กำลังซื้อไม่มี รวมทั้งความรู้ทางด้านการเงินและการผ่อนชำระน้อยมากที่จะบริหารจัดการรายจ่ายประจำเดือน ทำให้บริษัทต้องเข้าไปช่วยเหลือในการบริหารจัดการด้านเครดิตบูโรค่อนข้างมาก เมื่อผู้ซื้อเติบโตพอและมีความแข็งแกร่งทางด้านการเงินประเมินว่าจะกลับมาซื้ออีกครั้ง

ขณะเดียวกันกระแสเงินสดถือเป็นสิ่งสำคัญ เห็นได้จากในช่วงเศรษฐกิจถดถอยและการระบาดโควิด-19 ที่ไม่สิ้นสุด ทำให้หลายบริษัทต้องปรับตัวในการบริหารซับพลายเชน โดยเฉพาะในช่วง12-18 เดือน ที่ผ่านมาพบว่ามีมูลค่าหนี้สูง ถึงแม้ว่าจะมีการลดราคาขายที่อยู่อาศัยแต่บริษัทต้องเติมกระแสเงินสดเพื่อให้ออกโฉนดกับลูกค้าได้ แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือบุคลากรที่ต้องบริหารจัดการ โดยบริษัทให้โจทย์ว่าจะทำอย่างไรให้องค์กรแข็งแกร่งขึ้น เช่น การขยายตลาดให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ เพราะธุรกิจนี้เป็นธุรกิจของ1ในปัจจัย4 หากผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ดี บริษัทก็ดีไปด้วย หากGDP ไม่ดี บริษัทก็ไม่ดีเช่นกัน เพราะบริษัทขนาดใหญ่ถือเป็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจไทยโดยแท้จริง

ทั้งนี้สิ่งที่จะช่วยสนับสนุนให้องค์กรได้คือ Speed to Market ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพในการขายและการบริการหลังการขาย เป็นพื้นฐานด้านการลงทุนสินทรัพย์ ทำให้บริษัทติดใน Top 3 ที่ลูกค้ายอมรับ โดยแบ่งกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แบ่งออกเป็น 2 กลุ่มคือ 1.กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านขึ้นไป พบว่าลูกค้ากลุ่มนี้มีกระแสเงินสดที่มีกำลังซื้อค่อนข้างมากเนื่องจากลูกค้ามีการเก็บเงินไว้บางส่วน เมื่อถึงเจอโครงการที่มีคุณภาพและมีผู้พัฒนาที่ให้ความไว้วางใจได้ ทำให้มีกำลังซื้อ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ทำให้บริษัทฯสามารถขายที่อยู่อาศัยได้เป็นจำนวนมาก 2.กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท พบว่าลูกค้ากลุ่มนี้มักจะมีการขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน หลังจาก3-4 เดือนบริษัทจะต้องมั่นใจและยืนยันว่าลูกค้าต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยจริง อีกทั้งยังพบว่าภายหลังการจองที่อยู่อาศัยหลังจาก4-5 เดือน สถานะทางการเงินของลูกค้าจะเปลี่ยนแปลงไป

 นายเศรษฐา กล่าวต่อว่า บริษัททำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์มา 30 ปีบริษัทไม่ต้องการแข่งขันกับคู่ค้าที่ดำเนินการทำธุรกิจด้านสิ่งก่อสร้างมองว่าถ้าบริษัททำอะไรได้ดีก็ควรทำสิ่งนั้น ส่วนการลงทุนด้านสินทรัพย์ดิจิทัลเป็นที่รู้กันทั่วโลกว่าถึงจุดที่ต้องเดินหน้าต่อโดยเฉพาะในหลายประเทศเริ่มมีการใช้คริปโตเคอเรนซี่ในการลงทุน อย่าง ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) มีการเทรดราว 70,000-80,000 ล้านบาทต่อวัน ซึ่งเป็นเรื่องของการเก็งกำไร

 “ด้านการลงทุนคริปโตฯ มันเป็นเรื่องความเสี่ยงต้องอาศัยความเข้าใจถึงที่มาว่าเป็นอย่างไรหากเรามีสินทรัพย์อยู่ 100% ก็ควรลงทุนในกลุ่มบอนด์,พันธบัตรรัฐบาล,อสังหาริมทรัพย์,ตลาดหลักทรัพย์ ฯลฯ ราว 95%และลงทุนในกลุ่มคริปโต ราว 5% เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงถือเป็นเรื่องที่ดีมาก บริษัทเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่มีการเก็งกำไร ซึ่งเรามีวิธีการให้ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ โดยใช้คริปโตเคอเรนซี่พบว่ายอดขายที่อยู่อาศัยโดยการใช้คริปโตเคอเรนซี่อยู่ที่ 30,000 ล้านบาทต่อปี”

นอกจากนี้ยังขยายธุรกิจสีเขียว-พลังงานสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนอาทิ เทคโนโลยีพลังงาน อาหารเพื่อสุขภาพฯลฯนายเศรษฐา กล่าวในตอนท้ายว่า ในอีก 10 ปีข้างหน้าบริษัทจะเป็นอย่างไรนั้น มองว่าปัญหาสำคัญคือการทำแผนให้ประสบความสำเร็จ เพราะบริษัทยังทำได้ไม่ดีเท่าบริษัทใหญ่ๆอย่าง บมจ.ปูนซีเมนต์ไทย,บมจ.ปตท. ฯลฯ ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการทำให้องค์กรยั่งยืนต่อไปได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าสนใจว่าในอนาคตหลายบริษัทจะดำเนินการอย่างไร