เจ้าสัว-บิ๊กอสังหาเบรกลงทุน พลิกที่ดินวาละล้านปลูกผัก

สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่วิกฤติอยู่ในเวลานี้ ส่งผลให้การพัฒนาที่ดินหลายโครงการในเขตกรุงเทพมหานคร ต้องชะลอการลงทุนออกไป ประกอบกับ กรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างการจัดทำผังเมืองรวมใหม่ ซึ่งจะเป็นตัวแปรสำคัญปลดล็อกให้หลายพื้นที่ พัฒนาโครงการได้มากขึ้นคุ้มประโยชน์ราคาที่ดิน โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ

 ระหว่างที่รอความชัดเจนผังเมืองใหม่นี้ ส่งผลให้นักพัฒนาที่ดินหรือผู้ถือครองที่ดินรายใหญ่ ต้องหันมาลดค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่รกร้างไม่ได้ทำประโยชน์ ในอัตราที่สูง ถูกนำมาเนรมิตให้กลายเป็นแปลงเกษตรผสมผสาน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กันเป็นจำนวนมาก

พลิกที่วาละล้านปลูกผัก-ผลไม้

“ฐานเศรษฐกิจ” ลงพื้นที่สำรวจที่ดินในเขตกรุงเทพ มหานคร พบหลายทำเล เปลี่ยนสภาพจากที่ดินรกร้างว่างเปล่า กลายเป็นแปลงเกษตรผสมผสาน สวนกล้วยแปลงผักหรือแม้แต่ สวนเมล่อน-สตอเบอร์รี่สายพันธุ์ญี่ปุ่น ติดรถไฟฟ้า เพิ่มพื้นที่สีเขียวปอดแห่งใหม่ให้กับคนกรุง แทนที่จะเป็นตึกสูงอาคารขนาดใหญ่ ตามการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ผังเมืองรวม กทม. กำหนด ทิศทางการพัฒนาเมืองไว้ให้

ทำเลพหลโยธิน แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ส่วนต่อขยายสายสีเขียวเหนือ ช่วง หมอชิต-คูคต พบที่ดินแดนเนรมิตเก่า เจ้าของคือคนในตระกูลขุนนางเก่า “เสรีเริงฤทธิ์” นำที่ดินปลูกสวนเมล่อน และไร่สตอเบอร์รี่สายพันธุ์ญี่ปุ่น ตั้งอยู่บริเวณ ด้านหน้าของแปลงที่ดิน ยาวไปจรดที่ดินด้านใน นอกจากมีผลผลิตไว้เก็บเกี่ยวแล้วยัง เป็นสถานที่ท่องเที่ยวกลางเมืองไปในตัวได้อย่างดีอีกด้วย

พนักงานคนดูแลพื้นที่ ได้ระบุว่า เจ้าของไม่ต้องการขาย แม้ที่ผ่านมามักมีนายทุนติดต่อขอซื้อตลอดเวลา เพราะเป็นที่ดินมรดกตกทอดมา ชื่นชอบสะสมที่ดินไว้ในมือ เดิมเคยมีแผนพัฒนาพื้นที่เอง แต่เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจไม่ดี จึงชะลอโครงการออกไปที่สำคัญ ที่ดินผืนใหญ่กลางเมืองติดรถไฟฟ้า มีความเจริญ วิ่งเข้ามา ค่อนข้างหายาก

ขยับมาฝั่งตรงข้ามแดนเนรมิต พหลโยธิน ที่ดินเก่าแก่ 50 ไร่ ของกลุ่มบีทีเอส ได้ขายให้กับ กลุ่มเซ็นทรัล เนื่องจากได้ซื้อหุ้นจากกลุ่มจีแลนด์ ปัจจุบันแม้จะลงทุนทำถนนเชื่อมภายในโครงการ ฝั่งพหลโยธินกับวิภาวดีรังสิตแล้ว แต่พื้นที่ยังไม่มีการพัฒนา สภาพที่ดินถูกทิ้งร้าง ประเมินว่าอาจจะมีการลงเมล็ดพันธุ์แปลงผัก รอจังหวะพัฒนา

เหมือนกับ ที่ดิน 73 ไร่ หลังห้างเซ็นทรัลพระราม 9 หัวมุมถนนพระราม 9 ที่ซื้อหุ้นจากกลุ่มจีแลนด์ ปัจจุบัน ปรับเป็นสวนผัก ในนามโครงการ g Garden- Urban Farming & Farmer’s Connect หรือ สวนผักใจกลางพระราม 9 พื้นที่สำหรับ ให้เกษตรกรใช้เป็นจุดนัดรับ-ส่งผลผลิตทางการเกษตร สนับสนุนการจัดจำหน่าย และช่องทางการตลาด

ขณะที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ แปลงที่ดินอยู่ไม่ห่างจาก สถานีศูนย์วัฒนธรรม จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้ม-MRT สีน้ำเงิน ของบริษัทแหลมทองค้าสัตว์ จำกัด นำที่ดิน 24 ไร่ ตารางวาละ 1 ล้านบาท ทำสวนมะนาวนำร่องเรียกเสียงฮือฮาไปก่อนหน้านี้

ส่วนบริษัทพฤกษาเรียลเอสเตทจำกัด (มหาชน) ซื้อตัวตลาดแฮปปี้แลนด์และที่จอดรถ ที่ดิน 12 ไร่ เขตบางกะปิ เดิมมีแผนจะพัฒนาคอนโดมิเนียม 2,000 หน่วย เมื่อปี 2563 แต่ด้วยสถานการณ์โควิด ทำให้ต้องชะลอโครงการออกไปและจากการพบเห็นล่าสุด ที่ดินแปลงนี้ได้กลายเป็นสวนกล้วยไปแล้ว

เจ้าสัวเจริญ เอาด้วย

ที่เรียกเสียงฮือฮาไม่แพ้กันเมื่อเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ได้ นำที่ดินติดถนนเกษตร-นวมินทร์ (ประเสริฐมนูกิจ) ราว200-300 ไร่ ปรับหน้าดิน ขุดท้องร่อง ทำสวนเกษตรผสมผสานขนาดใหญ่

แหล่งข่าวในกลุ่มทีซีซี ระบุว่า มีพืชผลทางการเกษตรหลากหลายและอาจมีบ่อเลี้ยงปลาด้วย ที่ผ่านมาที่ดินแปลงนี้ มีแผนจะพัฒนา โครงการมิกซ์ยูส ในปี 2564 นี้ แต่เนื่องจากผังเมืองรวมกทม. ล่าช้า รอรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล สถานการณ์โควิดไม่อำนวยจึงชะลอโครงการออกไปก่อน โดยสำนักงานเขตลาดพร้าว ระบุว่า เจ้าของที่ดินแปลงนี้ได้ ติดต่อขอเปลี่ยนสถานะที่ดินเป็นที่ดินเกษตรไปแล้ว

รอผังกทม.ใหม่โควิดหาย

แหล่งข่าวจากกรุงเทพ มหานคร (กทม.) ระบุว่า การเปลี่ยนพื้นที่รกร้างมาทำแปลงเกษตร ต้องยอมรับว่า ไม่ได้ทำเป็นอาชีพอย่างจริงจัง เพียงเพราะ 1.ไม่ต้องการขายที่ดิน 2.รอจังหวะโควิดทุเลาเศรษฐกิจดีขึ้น 3.รอผังเมืองกทม.ใหม่ประกาศใช้ 4. รัฐเปิดช่องโหว่ ลดภาระภาษีที่ดิน โดยเฉพาะผังกทม.ใหม่มีผลค่อนข้างมาก เดิมจะบังคับใช้ปี 2564 แต่ต้องล่าช้าอีก ไม่ต่ำกว่า 2-3 ปี

ทำให้ นักลงทุนยอมชะลอโครงการออกไป กล่าวคือ รัฐบาลต้องการปลดล็อกผังเมืองกทม.ให้เกิดการพัฒนาได้มากขึ้น ตามการลงทุนรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เมื่อเทียบกับผัง เก่า (ปี2556) แล้ว มีข้อจำกัดและเข้มงวด ในการพัฒนามากกว่า

ประกอบกับสถานการณ์โควิด หากผังกทม.ใหม่ ประกาศใช้ในอีก 2-3 ปีข้างหน้าและการระบาดไวรัสโควิดคลี่คลาย เชื่อว่าแปลงเกษตรจะพลิกกลับมาเป็นเมืองมิกซ์ยูส มูลค่านับแสนล้านตามแผนทันที

ปตท.แตะเบรกมิกซ์ยูส 70 ไร่

“ฐานเศรษฐกิจ” สอบถามบริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) กรณีความคืบหน้าแผนพัฒนา โครงการมิกซ์ยูส บนที่ดิน 70ไร่ทำเลติดสถานีทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ ได้รับคำตอบว่าปตท.ได้ชะลอโครงการออกไปก่อน เนื่องจากสถานการณ์โควิด และต้องการรอผังกทม.ใหม่ ที่มีการปรับสีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ส่วน จะนำที่ดินแปลงว่างเปล่าปลูกพื้นการเกษตรก่อนหรือไม่นั้นต้องดูนโยบายบริษัทแต่ขณะนี้ยังไม่มีการรับแจ้งแต่อย่างใด