อีอีซี กระหึ่มร้องรัฐ ‘แก้ LTV-เปิดต่างชาติ’ รีบูตเศรษฐกิจ

 

ขณะคอนโดฯไม่ได้เนื้อหอมเหมือนเก่า ขอเร่งเปิดปัญหาใต้พรม นอมินีซุกขายบ้านให้ต่างชาติ เป็นเรื่องถูกกฎหมายใหม่ ด้านระยอง - ฉะเชิงเทรา เสริม ไม่รู้ทางรอดอนาคต แนะปลดล็อก LTV หนุนคนไทย เปิดช่องต่างชาติ ทำงานในไทย กู้สินเชื่อธนาคารได้

นับเป็นเวลากว่า 2 เดือน กับแนวนโยบายการขับเคลื่อนให้ประเทศไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” ที่มุ่งเน้นดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ (Freehold) และหรือเช่าระยะยาว (Leasehold) อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากขึ้น โดยรัฐบาล ระบุ กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา แก้ไขระเบียบข้อกฎหมาย การครอบครองสิทธิ์ คอนโดมิเนียมของผู้ซื้อต่างชาติ จาก 49% เป็น 70-80%, ปลดล็อกให้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไปได้ และจ่อยืดระยะเวลากฎหมายการเช่าให้เกิน 30 ปีโดยเพ่งเล็งกลุ่มคนต่างชาติเกษียณอายุ เข้ามาพำนักระยะยาว รวมถึง กลุ่มที่ต้องการเข้ามาลงทุน - ซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สิน โดยรวมหวังให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นอีกฟันเฟือง ในการฟื้นฟูกระตุ้นเศรษฐกิจที่เสียหายจากวิกฤติโควิด ทั้งนี้ พบ ประเด็นดังกล่าว กลับยังไม่มีความคืบหน้าใดๆ ออกมา และเกรงจะเป็นเพียงภาพฝันของผู้ประกอบการ หลังกระแสภาคประชาชน ต่อต้านแรง ตั้งแต่เริ่ม

อย่างไรก็ตาม ในมิติของตลาดที่อยู่อาศัย ที่หดตัวชะลอลงตั้งแต่ปี 2562 จากภาวะเศรษฐกิจโลก ต่อเนื่องการระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปี 2563 และลากยาวมาถึงจนช่วงครึ่งแรกของปี 2564 จากจำนวนผู้ติดเชื้อในไทยรายวัน ที่สูงเกินกว่า 2,000 คนอย่างต่อเนื่อง ลุกลามกระจายไปทั่วประเทศ จากจุดเริ่มต้นคลัสเตอร์ทองหล่อ สู่แคมป์คนงานก่อสร้าง  กระจายในจังหวัดหลักทางเศรษฐกิจ โดยรัฐล็อกดาวน์เป็นรายพื้นที่ และรายธุรกิจ เพื่อสกัดโรค

ขณะภาพรวมถูกประเมินไว้ว่า จะส่งผลให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจช้าลง การบริโภคภาคเอกชน จะลดลงราว 3.1 แสนล้านบาท หรือ เทียบเป็น 1.9% ต่อ จีดีพี ต้องยอมรับว่า ได้สร้างความเปราะบางให้ปัญหาการจ้างงานลึกขึ้น

สอดคล้องกับข้อมูลล่าสุดของ สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ซึ่งระบุ สิ่งที่ต้องเฝ้าระวังหลังจากนี้ คือ ผลกระทบต่อแรงงานในโรงงาน, กลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือ เอสเอ็มอี ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักในทุกกลุ่มธุรกิจ มีแนวโน้มตกงานมากขึ้น หรือ ถูกลดชั่วโมงการทำงาน เช่นเดียวกับ แรงงานในภาคการท่องเที่ยวกว่า 7 ล้านคน อาจถูกทยอยเลิกจ้างเช่นกัน

ปรากฏการณ์ข้างต้น ทำให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศดำดิ่ง หนักสุดในจังหวัดที่เป็นฟันเฟืองด้านอุตสาหกรรม, การท่องเที่ยว ซึ่งแรงซื้อฟุบ ติดหล่มการกู้ขอสินเชื่อจากธนาคาร โดยมีอัตรารีเจกต์พุ่งครึ่งต่อครึ่ง ขณะภาคที่เกี่ยวข้องทั้งรัฐ-เอกชน ประเมินร่วมกันแล้วว่า วันนี้ไม่ใช่แค่อสังหาฯไทยมาถึงจุดเปลี่ยน แต่ฟันเฟืองเศรษฐกิจก็ต้องเปลี่ยนแปลงเช่นกัน หากไม่ ย่อมมีผลถึงต่อเศรษฐกิจไทยอย่างแน่นอน โดยทางออก ไม่ใช่แค่แผนการกระตุ้นกำลังซื้อไทยในระยะสั้นอย่างที่รัฐเคยทำ แต่การวางเป้าหมาย กำหนดยุทธศาสตร์ การเติบโตของเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะการดึงกลุ่มคนต่างชาติเข้ามาเป็นกำลังซื้อทดแทนในภาคอสังหาฯ ส่งต่อการกระจายเม็ดเงิน เป็นเรื่องเร่งด่วนที่ควรพิจารณาวางแผนตั้งแต่วันนี้

โดยนาย มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานกรรมการ บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ระบุ วันนี้เศรษฐกิจไทย เผชิญปัจจัยถาโถม ประเมินตอนจบของโควิดระลอก 3 ไม่ได้

สำหรับอสังหาฯ นอกจากคลัสเตอร์แคมป์ก่อสร้าง - ราคาเหล็ก เป็นภาวะซ้ำเติมปัญหากำลังซื้อถดถอยแล้ว ส่วนตัวยังเริ่มไม่เชื่อมั่นกับขีดความสามารถในการแข่งขันในภาคการค้า- อุตสาหกรรมของไทย เพราะคู่แข่งอย่างเวียดนาม และ จีน กำลังไล่ทุบหลังไทยทุกกลุ่มธุรกิจ แม้แต่ภาคยานยนต์ที่เคยแข็งแกร่ง โดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรือ อีอีซี จังหวัดท่องเที่ยว พ่วงอุตสาหกรรม ที่ผ่านมา เป็นพื้นที่ผลักดันเม็ดเงินให้ประเทศราว 20% ของจีดีพี  ตลาดที่อยู่อาศัยขายกันอย่างคึกคัก แต่ในอนาคตไม่มีความแน่นอนอีกต่อไป และสถานการณ์ปีหน้า คือ การเผาจริง หลังจากปีนี้ พบที่ดินบางแปลงยังมีการเคลื่อนไหวปลูกสร้างอยู่บ้าง เนื่องจากเป็นโครงการค้างท่อ ที่จำเป็นต้องเดินต่อ แต่แท้จริงแล้วต้องยอมรับว่า กำลังซื้อคนไทยในพื้นที่กำลังน่าห่วง และผู้ประกอบการหลายรายไม่กล้าเปิดโครงการใหม่

อย่างไรก็ตาม โอกาสเติบโตยังมีอยู่ จากแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทุกรูปแบบ ที่ยังเดินหน้าก่อสร้าง แม้แต่ในช่วงโควิด ฉายภาพการเติบโตของเมืองในอนาคต โดยมอง ในระยะข้างหน้า เมื่อไหร่ที่เศรษฐกิจโลกฟื้น โดยเฉพาะมหาอำนาจ อย่างประเทศจีน เริ่มมีเศรษฐกิจที่เติบโต ประเทศไทยก็มักจะได้อานิงสงค์ในเชิงการท่องเที่ยวมากสุดเป็นประเทศแรก นั่นคือทางรอดใหม่ ของเศรษฐกิจไทย ท่ามกลางฟันเฟืองเศรษฐกิจอื่นๆ ที่อ่อนแอลง

นายมีศักดิ์ กล่าวต่อว่า ประเทศไทย ถูกยอมรับ ผ่านภาคการท่องเที่ยว วันนี้ตนไม่ได้มองแค่ประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ หากรัฐแก้กฎหมายดังกล่าว แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วน ที่ประเทศต้องหารายได้ใหม่ๆ โดยแง่ดี ของการเข้ามาอยู่อาศัยโดยคนต่างชาติ จะทำให้เม็ดเงินกระจายไปยังผู้ค้ารายย่อยอย่างแท้จริง ต่างจากภาคอุตสาหกรรมที่ได้แค่ 20% ของรายได้รวมเท่านั้นเอง ซึ่งธุรกิจท่องเที่ยว เป็นธุรกิจขนาดย่อมที่ลงสู่ระดับครัวเรือน รัฐบาลไม่ควรรีรอในการเปิดช่องส่งเสริม ยิ่งช่วงหลัง การท่องเที่ยวของต่างชาติ เปลี่ยนมาสู่มิติ การพักผ่อนและท่องเที่ยว (Sataycation) อยู่ระยะยาวในชุมชน ยิ่งง่ายในการส่งเสริมจุดแข็งด้านวัฒนธรรม โดยในหลายๆประเทศ ก็มีการแบ่งขายที่ดินให้ต่างชาติ โดยพึ่งพาการท่องเที่ยว เป็นตัวผลักดันเศรษฐกิจระยะยาว ไม่ใช่กฎหมายขายชาติอย่างที่ถูกโจมตี

“หลังโควิด รัฐต้องมองให้ออก เศรษฐกิจไทยจะถูกผลักดันด้วยอะไร จากขีดความสามารถการแข่งขันที่อ่อนแอลง ปี 40 เราเปิดช่องให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯครั้งแรก แต่วันนี้คอนโดฯไม่ได้เนื้อหอมอย่างเก่า บ้านที่มีที่ดิน คือ สวรรค์ของคนจีน หากเขาซื้อบ้านที่นี่ ยังไงก็ต้องส่งคนมาอยู่ มาใช้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ถึงเวลาปัดกวาดปัญหา นอมินีขายบ้านให้ต่างชาติ ขึ้นมาเป็นเรื่องถูกกฎหมายอย่างจริงจัง เพราะที่ผ่านมา ในพัทยา ก็มีหลายโครงการที่สร้างและขายให้ต่างชาติ วางแนวทางให้ชัด ชูเรื่องระบบประกันสุขภาพ ตัดเงินจากประเทศต้นทางได้ ที่ยังเป็นช่องโหว่ เป็นการผลักดันเครื่องจักรใหม่ให้เศรษฐกิจไทยในระยะยาว”

ด้าน นาย เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ฉายภาพปัญหาโควิดสั่นคลอนกำลังซื้อคนไทยว่า ล่าสุด แม้แต่ลูกค้าอาชีพวิศวกร เงินเดือน ราว 1.2 แสนบาท เดิมได้รับวงเงินสินเชื่อบ้านราคา 20 ล้าน แต่เลือกผ่อนบ้านในระดับราคา 4 ล้านบาทเท่านั้น ทั้งนี้ ก่อนทำสัญญา กลับยกเลิกการจอง เนื่องจากให้เหตุผลว่า กำลังจะถูกเลิกจ้าง แต่ที่หนักหน่วง คือ ยอดอนุมัติสินเชื่อที่ขณะนี้ ธนาคารรัฐ เข้มมากกว่าธนาคารพาณิชย์ด้วยซ้ำ ทำให้ลูกค้าหลายราย กู้ไม่ผ่าน โดยมองกฎหมาย เปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้าน อยู่อาศัยในไทยระยะยาวได้ เป็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ของเศรษฐกิจไทย จากเครื่องยนต์หลักที่ถูกโควิดดับไปทีละเครื่อง ซึ่งหากวางแนวทางไว้ดี ประเทศชาติจะได้รับประโยชน์ถึง 3 เด้ง 1.ปากท้องในประเทศดีขึ้น  2.ประเทศมีรายได้จากการเก็บภาษี

และ 3. ป้องปรามการสูญเสีย แรงงานคุณภาพหนีออกนอกประเทศ เพราะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ทำให้คนหากินได้ง่ายขึ้น  ทั้งนี้ ในระยะสั้นก็สามารถดำเนินการได้ทันทีเช่นกัน แค่ธนาคารแห่ประเทศไทย แก้ปลดล็อกมาตรการแอลทีวี (อัตราสืนเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย)  ซึ่งอาจทำให้ได้เม็ดเงินกลับมาทันที เพราะบางคนอยากกู้เต็ม อยากใช้เงินออมที่มีเก็บสำรองไว้ใช้ยามวิกฤติ มากกว่านำออกมาวางเงินดาวน์ ทำให้ไม่กล้าตัดสินใจซื้อ

ขณะ นายวัชระ ปิ่นเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วัชราดล จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา เห็นด้วยกับกฎหมายต่างชาติ และแนะให้ปิดช่องโหว่ที่เป็นอุปสรรคในการโอนฯเงินข้ามประเทศเข้ามาเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ ที่ซับซ้อนและยุ่งยาก พร้อมเสนอ ให้รัฐออกกฎหมาย เปิดช่องให้ชาวต่างชาติที่ทำงาน รับเงินเดือนอยู่ในประเทศไทย เข้าถึงระบบกู้เงิน ขอสินเชื่อในประเทศได้ เพื่อวางหลักเกณฑ์สนับสนุนทุกด้าน รองรับดีมานด์ที่จะกลับมาทะลักเมื่อสถานการณ์คลี่คลาย ผ่านการพิจารณาอย่างรอบคอบ เช่นเดียวกับ เรื่อง แอลทีวี โดยระบุ ขณะนี้ ลูกค้าปัจจุบัน ไม่มีเงินก้อนสำหรับวางดาวน์ตามที่ ธปท.กำหนดอัตราส่วนต่าง อยากให้พิจารณาแนวทางป้องปรามอื่นๆ สำหรับประเด็นที่เคยกังวลใจเรื่องดีมานด์เทียม เพราะวันนี้ ผู้ประกอบการกำลังแบกรับภาระส่วนต่าง ยอมลดราคา จ่ายภาษีค่าโอนฯ สนับสนุนลูกค้าทุกรูปแบบ จนกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทกันถ้วนหน้า

ทั้งนี้ ระยะเวลาในการควบคุมการระบาดระลอกที่ 3 ซึ่งอาจนานกว่าคาด 4 เดือน และตราบใดที่ยังมีการฉีดวัคซีนในระดับต่ำ รวมถึงประสิทธิภาพวัคซีนที่อาจมีน้อย จะยิ่งส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเสี่ยง และด้อยค่า “ความเป็นเมืองท่องเที่ยว” ที่ควรค่าเข้ามาพำนักอยู่อาศัยระยะยาวเช่นกัน

 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,682 วันที่ 27 - 29 พฤษภาคม พ.ศ. 2564