ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยกับอัตราการเพิ่มของสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ดร.ประศาสน์  ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บมจ.ศุภาลัย ได้เขียนบทความเรื่อง “ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยกับอัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ระบุว่า

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ธนาคารแห่งประเทศไทยได้แถลงว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มในอัตราประมาณ 4-5% ปีต่อปี หรือยังคงขยายตัวได้ ซึ่งแสดงว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยยังดีอยู่ จึงไม่มีความจำเป็นต้องยกเลิกมาตรการ LTV

กราฟที่แสดงในที่นี้ มี  ① กราฟแสดงอัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปีต่อปีหรือเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อนหน้า (เส้นล่างสุด)  ② กราฟแสดง%ของที่อยู่อาศัยที่ขายได้จากจำนวนสต็อค ที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่พร้อมขายในแต่ละปี และ  ③ กราฟแสดงจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ในแต่ละปี

ก่อนอื่นต้องทราบว่าภาวะที่อยู่อาศัยที่เรียกว่าดีคืออะไร ตัวอย่างได้แก่ปี 2012-2013 ที่อัตราการขายสูงกว่า 40% ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแล้วจะเห็นว่าอยู่ที่ประมาณ 10% ตลอดช่วงปี 2013-2014 ซึ่งแสดงว่าความสัมพันธ์นี้มี time lag โดยที่การขายจะมาก่อนการขอสินเชื่อและจะเห็นได้ชัดโดยเฉพาะในกรณีอาคารชุด

ดังนั้นอัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ 4-5% ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยแถลงว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยยังดีอยู่จึงไม่ถูกต้อง เพราะว่าอัตราการขายในปี 2020 ลดลงมาอย่างรุนแรงจาก31% ในปี 2019 เหลือเพียงสูงกว่า 20% เล็กน้อยเท่านั้น

ประเด็นที่เกี่ยวข้องในที่นี้ก็คือ มาตรการ LTV ที่ประกาศใช้อย่างเข้มงวดตั้งแต่เดือนมกราคม 2019 ได้ทำให้อัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงโดยตลอด เราจึงอาจกล่าวได้ว่า มาตรการ LTV เป็นตัวทำลายตลาดที่อยู่อาศัยอยู่แล้วตั้งแต่ปีที่แล้ว

ความสัมพันธ์ระหว่างอัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับอัตราการขายหรือภาวะที่อยู่อาศัย จึงถือได้ว่ามีอยู่อย่างชัดเจน ซึ่งสามารถเห็นได้จากระหว่างปี 2017-2018 และ ปี 2016-2018 ด้วย

การกล่าวว่า อัตราการเพิ่มของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 4-5% แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังดีอยู่ จึงทำให้ภูมิปัญญาของธนาคารแห่งประเทศไทยได้รับความกระทบกระเทือนอย่างชัดเจน