ทำเลสายสีชมพู-เหลืองฮอต ผังกทม.ใหม่ เอื้อขึ้นตึกสูง-หวั่นที่แพง คนซื้อขยาด

เอกชน ยอมรับ ผังกทม.ใหม่ ปรับการใช้ที่ดิน ตามโครงข่ายรถไฟฟ้า  สายสีเหลือง-ชมพู  เปลี่ยนแปลงมากสุด โฟกัสลาดพร้าว จากแนวราบขึ้นตึกสูง ราคาที่ดินปรับไปล่วงหน้า ชี้อนาคต คอนโดฯ-บ้านแพง จนไม่มีใครซื้อ

ปี 2562 กรุงเทพมหานครเตรียมประกาศใช้ผังเมืองรวม ประเมินว่าจะมีทั้งผู้ได้รับผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบ โดยผ่านการเปิดรับฟังความคิดเห็นในอีกไม่นานนี้

ต่อเรื่องนี้ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย  และประธานกรรมการบริษัทกรุงเทพพัฒนาเมือง จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า   การปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ใหม่ น่าสนใจหลายประเด็น โดยเฉพาะประเด็นขายสิทธิ์ แลกสิทธิ์ของการพัฒนาด้านผังเมืองมีความเห็นที่น่าสนใจว่ายังจะต้องมีการกล่าวถึง โดยสีผังเมืองจะปรับไปตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล อาทิ โซนลาดพร้าว เป็นสีเหลืองจำนวนมาก ช่วงโชคชัย 4 เป็นสีแดง เลยมาจากนั้นเป็นสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เกือบทั้งหมดจึงต้องมีการปรับใหม่ให้สอดคล้องกับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเหลือง



ส่วนที่จะมีเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีเหลืองในอีก 3-4 ปีนี้เชื่อว่าพื้นที่รอบสถานีจะมีการปรับผังเมืองตามมาอย่างแน่นอน ปัจจุบันราคาที่ดินปรับไปล่วงหน้าแล้ว แต่ต้องอย่าลืมมองว่าปรับเพิ่มไปแล้วใครจะซื้อ กำลังซื้อยังต้องพิจารณา  ดอกเบี้ยมีผลเข้ามาเกี่ยวข้องมากน้อยแค่ไหน เพราะหากต้นทุนสูงจะเป็นภาระมากกว่า ส่วนกรณีจะปรับ FAR  (สัดส่วนอาคารต่อที่ดิน) จะเป็นอีกเรื่องที่จะต้องพิจารณาด้วยเช่นกันเนื่องจากบางพื้นที่จะระบุว่าสีส้มจะได้รับ FAR 7:1 หากเปลี่ยนเป็นสีนํ้าตาลจะได้สิทธิ์ 10:1 บางจุดอาจจะเกิน 10:1 ก็ถือว่าคุ้มค่า

สำหรับการปรับผังเมืองใหม่  จะปรับเป็นย่านพื้นที่ที่เป็นเอกลักษณ์มากขึ้น ทั้งแหล่งที่มาจากสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ หรือหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้อง รูปแบบนี้จะชัดเจนมากขึ้นมากกว่าจะเป็นไข่แดงจุดใดจุดหนึ่งเท่านั้น ย่านความเจริญหากมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ มีรถไฟฟ้าให้บริการ จะเกิดการพัฒนาเมืองรูปแบบผสมผสานหรือมิกซ์ ยูสมากขึ้น จุดตัดระบบขนส่งมวลชนต่างๆ มีการเพิ่มสีผังเมืองที่เข้มข้นมากขึ้นจะส่งผลให้มีการจ้างงานมากขึ้น 

ยกตัวอย่างการจ้างงานรูปแบบการจ้างแรงงานประเภทผู้พิการเข้าทำงาน นายจ้างได้รับการยกเว้นภาษี ต่อนี้ไปรัฐควรรับแรงงานที่มีทะเบียนบ้านที่อยู่อาศัยในรัศมี 1-2 กิโลเมตรเข้าทำงาน แลกกับการได้รับสิทธิ์ยกเว้นภาษี จูงใจให้รับแรงงานใกล้บ้านมากขึ้น ส่งเสริมให้เกิดการเดินทางด้วยการเดินทางทำงานใกล้บ้านมากขึ้น ต้นทุนการเดินทางลดลง พื้นที่ค้าขายด้านหน้าศูนย์การค้าค้าปลีกต่างๆต้องสงวนไว้ให้คนในพื้นที่โดยรอบก่อนเป็นลำดับแรก สามารถสร้างงาน สร้างอาชีพแล้วยังนำไปลดภาษีได้อีกมากมาย “การพัฒนาเมืองจะทำให้ดีขึ้นจะต้องมองการพัฒนาในอนาคตรองรับเอาไว้ตั้งแต่วันนี้ด้วย วางแผนเมืองใหม่พร้อมกับการปรับปรุงผังเมืองเก่าควบคู่กันไป มองเทรนด์ เอาไว้ให้สอดคล้องกับการพัฒนาแต่ละพื้นที่ ให้มีทิศทางชัดเจน แต่การปรับปรุงผังเมืองเก่าไม่ใช่เรื่องง่าย มีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้อง ยกตัวอย่างแค่การพัฒนาฟุตบาทในกรุงเทพมหานครจะเกี่ยวข้องกับหลายหน่วยงาน หากบูรณาการร่วมกันได้ก็น่าจะเกิดประโยชน์ลดความยุ่งยากซับซ้อนลงไปได้อย่างมาก เช่นเดียวกับการขนส่งทางนํ้าจนถึงขณะนี้หน่วยงานรับผิดชอบยังทับซ้อนกันจึงเป็นสิ่งที่รัฐต้องเร่งแก้ไขให้ได้โดยเร็วไม่เป็นปัญหายืดเยื้อผูกปมอีกต่อไป”

นายพรนริศ สะท้อนต่อว่า ผลบวกของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ไม่มีบริเวณใดที่จะถูกใจกับการปรับผังเมืองไปเสียทั้งหมด หากมองความเจริญในช่วง 5-6 ปีที่เปลี่ยนไป มีรถไฟฟ้าอีกหลายสายนั่นคือการเปลี่ยนไปในอนาคต ราคาที่ดินปรับเพิ่มตามไปอย่างแน่นอน การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มีจำนวนมากและไม่เคยมี

หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3420 วันที่ 22-24 พฤศจิกายน 2561