รู้จัก สัญญาเช่าระยะยาว ของกองทรัสต์-กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

เมื่อพูดถึง "กองทรัสต์(REIT)" หรือ "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" หลายๆ คนอาจจะสงสัยว่า ทำไมชื่อของกองทรัสต์มักจะมีคำว่า "สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์" ต่อท้าย?

คำถามนี้มีคำตอบที่น่าสนใจ เพราะกองทรัสต์ส่วนใหญ่จะมีการลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไม่ใช่การซื้อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเหล่านั้นโดยตรง

นั่นหมายความว่า กองทรัสต์ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ได้สิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง และเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ก็จะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน

ดังนั้น การลงทุนใน REIT หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงไม่เหมือนกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบตรงๆ แต่เป็นการลงทุนในสิทธิการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินในระยะยาว ที่ช่วยให้มีโอกาสสร้างรายได้จากค่าเช่าหรือผลตอบแทนที่ได้จากการบริหารจัดการทรัพย์สินแบบจำกัดเวลาโดยผู้ลงทุนไม่ต้องมีภาระในการดูแลอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

4 ลักษณะสำคัญสัญญาเช่าทรัพย์

สัญญาเช่าทรัพย์ ที่เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 537) มีข้อกำหนดสำคัญที่แบ่งออกเป็น 4 ลักษณะที่สำคัญ คือ

1. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาสองฝ่าย คือ สัญญาที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องตกลงเงื่อนไขต่างๆ ร่วมกัน
2. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าให้สิทธิ์ผู้เช่าในการใช้หรือได้รับประโยชน์ทรัพย์สิน คือ การที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า เช่น ออฟฟิศ อาคาร หรือพื้นที่เช่า
3. ผู้เช่าตกลงจ่ายค่าตอบแทนในการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สิน คือ ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้เพื่อแลกกับสิทธิการใช้ทรัพย์สิน
4. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญามีระยะเวลาจำกัด คือ มีการกำหนดระยะเวลาที่ผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน เมื่อหมดระยะเวลา ผู้เช่าต้องคืนทรัพย์สินให้กับเจ้าของสิทธิหรือเจ้าของทรัพย์สิน

ซึ่งมีทั้งแบบการเช่าแบบระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าและมีการลงลายมือ ชื่อรับทราบกันทั้งสองฝ่าย และการเช่าแบบระยะเวลาที่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เนื่องจากหากเกิดกรณีที่ผู้เช่าทำผิดข้อเงื่อนไข สัญญานี้จะใช้เป็นเอกสารฟ้องร้องได้ เพราะหากมีหลักฐานเพียงหนังสือลงลายมือชื่อสองฝ่าย จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี เท่านั้น

อย่างไรก็ดี โดยทั่วไปแล้วเมื่อสัญญาเช่าทรัพย์ถึงวันที่สิ้นสุดระยะเวลาของสัญญา ในการสิ้นสุดสัญญานั้น ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องแจ้งล่วงหน้า และหากผู้ให้เช่าไม่ได้ทักท้วงอะไรกับผู้เช่าและผู้เช่ายังครอบครองทรัพย์ที่เช่าไว้ ก็จะถือว่าเป็นการต่อสัญญาเช่าใหม่อัตโนมัติ โดยมีข้อตกลงตามสัญญาเดิม แต่จะเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาเหมือนสัญญาฉบับเดิม เพราะยังไม่มีข้อตกลงเรื่องระยะเวลาใหม่

หมายความว่า ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้โดยไม่จำเป็นต้องมีเหตุผล แต่จะต้องบอกให้อีกฝ่ายทราบก่อนถึงเวลาชำระค่าเช่าในระยะหนึ่งเท่านั้น กรณีนี้ สิ่งที่สำคัญคือทั้งสองฝ่ายควรตระหนักถึงการจัดการกับสัญญาใหม่ที่ไม่มีระยะเวลา เพราะการต่อสัญญาโดยอัตโนมัติอาจสร้างความไม่สะดวกหรือความเข้าใจผิดในภายหลังได้

ดังนั้น การทราบเงื่อนไขและการทำความเข้าใจเกี่ยวกับการสิ้นสุดและการต่อสัญญาเช่าจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถจัดการสถานการณ์ได้อย่างราบรื่นและเป็นธรรม 

การทำสัญญาเช่าทรัพย์ จึงจำเป็นที่ต้องมีความชัดเจนในทุกประเด็นเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง โดยก่อนทำสัญญาเช่าทรัพย์ จึงต้องพิจารณาและระบุรายละเอียดต่าง ๆ ให้ครบถ้วน ซึ่งมี 11 ประเด็นสำคัญที่ควรมีในสัญญาเช่าทรัพย์ คือ

1. รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ข้อมูลที่สำคัญของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย เช่น ชื่อ-นามสกุล ที่อยู่
2. รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า ข้อมูลที่ตั้งและทรัพย์สินที่เช่า เช่น บ้านเลขที่ หรือทำเลที่ตั้งของทรัพย์ รวมถึงวัตถุประสงค์การใช้ทรัพย์สินที่เช่า
3. รายการทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับทรัพย์ที่เช่า มีการทำรายการทรัพย์สินที่ติดไปกับทรัพย์ที่เช่า เช่นเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น เพื่อป้องกันข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สินที่อาจสูญหายหรือเสียหายระหว่างการเช่า
4. ระยะเวลาการเช่า กำหนดระยะเวลาการเช่าที่ชัดเจน หากระยะเวลาเช่ามากกว่า 3 ปี ควรจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่เพื่อให้สัญญามีความถูกต้องตามกฎหมาย
5. ค่าตอบแทนและวิธีการชำระ ระบุค่ามัดจำและค่าเช่าอย่างชัดเจน พร้อมกำหนดวิธีการชำระเงิน รวมถึงเงื่อนไขต่างๆ เช่น กรณีการชำระล่าช้าหรือการคืนค่ามัดจำ
6. หน้าที่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า กำหนดขอบเขตการดูแลทรัพย์สิน เช่น การทำประกันภัย การซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อให้การใช้งานทรัพย์สินเป็นไปตามข้อกำหนด
7. ความรับผิดชอบของผู้เช่า ระบุความรับผิดชอบของผู้เช่าในกรณีที่ทรัพย์สินเกิดความเสียหายระหว่างการเช่า ที่ควรกำหนดเป็นค่าเสียหายให้ชัดเจน
8. ความรับผิดชอบของคู่สัญญากรณีผิดสัญญา ระบุข้อรับผิดชอบ การชดเชยความเสียหาย และข้อกำหนดการฟ้องร้องหรือการบังคับคดี หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
9. การส่งมอบทรัพย์สินในสภาพที่เหมาะสม ทรัพย์สินที่ส่งมอบให้ผู้เช่าต้องมีสภาพที่สามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์ตามสัญญาเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า   
10.  การส่งคืนทรัพย์สิน ผู้เช่าต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพที่ดี และต้องทำการซ่อมแซมส่วนที่เสียหายจากการใช้งานก่อนคืนทรัพย์
11. ข้อตกลงเรื่องการระงับสัญญาเช่าที่นอกเหนือจากการครบกำหนดสัญญาเช่า ควรกำหนดข้อตกลงเกี่ยวกับการระงับสัญญาเช่า จากกรณีที่เกิดเหตุการณ์ที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ เช่น ไฟไหม้ ซึ่งผู้ให้เช่าซึ่งสามารถระงับการเช่าได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

ดังนั้น สำหรับการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์(REIT) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(กองทุนรวม) จึงมีการเปิดเผยสรุปสาระสำคัญสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ข้างต้นในแบบแสดงรายการเสนอขายหน่วยทรัสต์ หนังสือชี้ชวน โดยมีที่ปรึกษากฎหมายของกองทรัสต์และกองทุนรวมตรวจสอบเงื่อนไขให้เป็นไปตามการค้าปกติ

ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา กองทรัสต์และกองทุนรวมเริ่มมีการทยอยครบอายุสิทธิการเช่ากันบ้างแล้ว มีทั้งรูปแบบการระดมทุนเพื่อต่ออายุสัญญาเช่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ และการส่งคืนทรัพย์สินเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

สำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนเพื่อหาโอกาสสร้างผลตอบแทนกับกองทรัสต์และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นประเภทสิทธิการเช่า จึงควรศึกษารายละเอียดที่สำคัญของข้อสัญญาเช่าทรัพย์นี้ รวมถึงรายงานประจำปี  และผลการดำเนินงานรายไตรมาส ที่ผู้บริหารกองทุนเปิดเผยไว้อย่างต่อเนื่อง เพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนเข้าลงทุน