กูรู แนะแนวทางกฎหมาย “คอนโด”เสียหายจากเหตุแผ่นดินไหว

นายธันย์ธรณ์เทพ แย้มอุทัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท Legal Advance Solution (LAS) ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายประจำสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร และอนุกรรมการกฎหมายและสิทธิประโยชน์ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย  กล่าวว่ากรณีที่เกิดแผ่นดินไหวส่งผลให้อาคารชุดได้รับความเสียหายทั้งในส่วนของทรัพย์ส่วนบุคคล (ห้องชุด) และทรัพย์ส่วนกลาง (โครงสร้างอาคาร เสา ผนังรับน้ำหนัก ทางเดิน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ) เจ้าของร่วมและกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดควรดำเนินการในเบื้องต้น

1. ประสานงานกับบริษัทประกันภัย: ประสานงานกับบริษัทประกันภัยประสานงานกับบริษัทประกันภัยควรรีบแจ้งเคลมและประสานงานกับบริษัทประกันภัย

2. ขอความช่วยเหลือจากหน่วยงานรัฐ: ประสานงานกับหน่วยงานท้องถิ่นหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อขอความช่วยเหลือ

3. การแต่งตั้งคณะทำงานพิเศษ: นิติบุคคลอาคารชุดอาจแต่งตั้งคณะทำงานพิเศษเพื่อติดตามและดูแลเรื่องการซ่อมแซมหรือการเลิกอาคารชุด

การดำเนินการขั้นตอนทางกฎหมาย ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ทางนิติบุคคลอาคารชุดควรดำเนินการตามกฎหมาย :

1. การตรวจสอบและประเมินความเสียหาย

• จัดให้มีวิศวกรโครงสร้างตรวจสอบ: นิติบุคคลอาคารชุดควรจัดให้มีวิศวกรโครงสร้างหรือผู้เชี่ยวชาญเข้าตรวจสอบความเสียหายโดยเร่งด่วน (ตามมาตรา 36(2) ที่ให้อำนาจผู้จัดการในกรณีฉุกเฉินดำเนินการได้)

• ประเมินความเสียหายทั้งระบบ: ทั้งทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม

2. การจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

• เรียกประชุมใหญ่วิสามัญ: ผู้จัดการต้องเรียกประชุมวิสามัญโดยเร็ว (ตามมาตรา 42/2) เพื่อพิจารณาความเสียหายและแนวทางแก้ไข

• ประเด็นที่ต้องลงมติ:

การซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง (ตามมาตรา 48(6)) ต้องใช้มติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

หากกรณีเสียหายรุนแรงจนอาจพิจารณาเลิกอาคารชุด ต้องใช้มติเอกฉันท์ (ตามมาตรา 51(2))

3. การดำเนินการซ่อมแซมกรณีความเสียหายไม่รุนแรง

• ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง: เจ้าของร่วมทุกคนต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

• การซ่อมแซมส่วนบุคคล: ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนบุคคลตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดนั้นๆ (ตามมาตรา 18 และ 50 วรรค3) ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น

4. กรณีความเสียหายรุนแรงจนอาจต้องเลิกอาคารชุด ตามมาตรา 51 อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้ด้วยเหตุดังนี้

(1) ในกรณีที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด แล้วแต่กรณี ขอเลิกอาคารชุด

(2) เจ้าของร่วมมีมติเป็นเอกฉันท์ให้เลิกอาคารชุด

(3) อาคารชุดเสียหายทั้งหมด และเจ้าของร่วมมีมติไม่ก่อสร้างอาคารนั้นขึ้นใหม่

(4) อาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

สุดท้าย ไม่ว่าจะตัดสินใจซ่อมแซมหรือเลิกอาคารชุด การดำเนินการต้องเป็นไปตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด และคำนึงถึงความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยเป็นสำคัญ