แนวรบอสังหาฯEECแปดริ้วเหนื่อย ระยองรุ่งจี้รัฐกระตุ้นเศรษฐกิจ
เจาะแนวรบอสังหา EECแปดริ้วเหนื่อย ระยองรุ่งจี้รัฐกระตุ้นเศรษฐกิจ ให้ตรงจุด หลังลดดอกเบี้ยนโยบาย -เร่งก่อสร้างไฮสปีด3สนามบิน
พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC มีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่องจากการเข้ามาของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ ส่งผลให้ ราคาที่ดินปรับสูงตัวแปรสำคัญต่อต้นทุน สวนทางความผันผวนทางเศรษฐกิจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว การปฏิเสธสินเชื่อมีสูงและปัจจุบันผู้ประกอบการทั้งจากส่วนกลางและในพื้นที่EECต้องการให้รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องตรงเป้าหมาย
อย่างมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลาย LTV (Loan to Value )การพิจารณาปล่อยสินเชื่อ และปรับลดดอกเบี้ยตามข้อเท็จจริง
สะท้อนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 และช่วง 9 เดือนแรกปี 2567 (มกราคม - กันยายน) พบว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC (ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา) ไตรมาสที่ 3 ปี 2567
มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยลดลง -5.8% และ-6.8% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ติดลบน้อยลงจากไตรมาสที่ 1 ปี 2567 ที่ -16.7% และ -14.3% ตามลำดับ
ซึ่งการที่ติดลบน้อยลงเป็นผลมาจากการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ในการลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือประเภทละ 0.01% และเพิ่มเพดานราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์จากเดิมที่ไม่เกิน 3.00 ล้านบาท เป็นวงเงินไม่เกิน 7.00 ล้านบาท
จากโควิดถึงความท้าทายทรัมป์
ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา ในฐานะประธานกรรมการบริหาร แพทโก้ กรุ๊ป และบริษัท มารวย เรียลเอสเตท จำกัด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในจังหวัดฉะเชิงเทรา อิงกับตลาดอสังหา ริมทรัพย์ในภาพใหญ่ ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมถึงภาพรวมทั้งประเทศยังชะลอตัว
โดยมีผลพวงต่อเนื่องมาจากสถานการณ์โควิด-19 และ ปัจจุบันเศรษฐกิจผันผวนบวกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูง สงครามการค้า มากระทบจากนโยบาย “โดนัลด์ ทรัมป์” ประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา สมาคมฯ ต้องการให้ภาครัฐสนับสนุนมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่อง นอกจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ลดดอกเบี้ยนโยบายลง
อีก5ปีอสังหาฯกลับมาพีค!
สอดคล้องกับ ดร.นวณัฐ สุขะมงคล กรรมการด้านประชา สัมพันธ์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ฉะเชิงเทรา ฐานะรองประธานกรรมการ แพทโก้ กรุ๊ป และบริษัท มารวย เรียลเอสเตทจำกัดแนวโน้มอสังหาฯ ใน EEC จะค่อยๆ ดีขึ้นมีความหวังและกลับมาร้อนแรง ในอีก 5ปีนับจากนี้ทางออกต้องปรับตัว
รวมถึงบริษัทเองได้พัฒนาเรื่องการก่อสร้าง อัปสกิล พนักงาน การนำปัญญาประดิษฐ์ หรือ AIเข้ามาเป็นตัวช่วยมองว่าการปรับตัวจะพลิกวิกฤตเป็นโอกาสอย่างไรก็ตามต้องการให้คนที่มีความพร้อมเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ เพราะหากพ้นจากปีนี้มองว่าราคาบ้านจะถีบตัวสูง เนื่องจากปัจจุบันผู้ประกอบการแบกภาระต้นทุนสูงถึงกว่า 20%
ลดดอกเบี้ย ยังต้องดูท่าที
ด้านนายธนศักดิ์ เกรียงอุปถัมภ์ เหรัญญิกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ฉะเชิงเทรา ฐานะกรรมการ บริษัท ซีเอส เฮอร์มิเทจ จำกัดภายใต้แบรนด์ อุไรสิริ มองว่า กำลังซื้อต้องจับตาต่อแม้ว่ารัฐลดดอกเบี้ย เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมายังไม่ฟื้นตัวธนาคาร ยังคุมเข้มสินเชื่อ และได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อสูง ดังนั้นภาพรวมต้องติดตามกันต่อไป แต่ภาพรวมปีนี้ ณ ปัจจุบัน มองว่าเหนื่อย
“กำลังซื้อไม่ฟื้นตัว ลดดอกเบี้ยช่วยเบากระเป๋ากว่าเก่าแต่ ต้องจับตา ยังไม่ได้ให้นํ้าหนักว่าจะฟื้นผลตอบรับยังเหนื่อย ยังไม่โตเทียบปีก่อน โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน EEC มองว่าโซนระยองยังมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจากมีนิคมอุตสาหกรรมเกิดขึ้นส่วนฉะเชิงเทรา ขยายตัวในโซนบางปะกง และมีค่ายใหญ่เข้ามาจำนวนมาก”
อย่างไรก็ตามคาดหวังว่าธนาคารจะลดความเข้มงวดสินเชื่อลง หลังจากเข้มงวดมาไม่ตํ่ากว่า1-2ปีที่ผ่านมา
รถยนต์ร่วงกระทบกำลังซื้ออสังหาฯ
นายวิบูลย์ โรจนภานุกร อุปนายกคนที่ 2 สมาคมอสังหา ริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา ฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท จักรพรรดิ ศิวาลัยจำกัด ภายใต้แบรนด์ ศิวาลัย และแบรนด์เดวา สะท้อนมุมมอง ใน EEC มีอุตสาหกรรมรถยนต์อีวี โตโยต้าที่เป็นฐานการผลิต ไม่รวมกับพวกผลิตชิ้นส่วนที่ส่งให้กับบริษัทโตโยต้า อีซูซุ แต่ผลกระทบ ตลาดรถยนต์ยอดขายลด และมีรถยนต์อีวีของจีนแชร์ส่วนแบ่งตลาด
ทำให้กำลังการผลิตไม่ได้เดินอย่างเต็มที่ พนักงานกลุ่มนี้หายไปส่งผลต่อกำลังซื้อโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ที่น่าจับตานักลงทุนจีนเข้ามาตั้งฐานการผลิตในไทยโดยเฉพาะ EEC จำนวนมากก็จริงแต่การจ้างงานไม่ใช่คนไทยดังนั้นการซื้อที่อยู่อาศัยจึงไม่เกิดขึ้น
ขณะสต๊อกที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูงถ้าไม่สร้างใหม่มองว่าน่าจะขายอีกประมาณปีครึ่งอย่างน้อยตัวเลข คิดว่ามีประมาณ 4,000 ล้านบาท
มองศักยภาพแปดริ้ว ยังเติบโตได้อีก แต่พื้นที่ สีม่วงตามผังเมือง (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม) ได้ใช้ไปหมดแล้วและรัฐกำหนดให้ฉะเชิงเทราเป็นเมืองที่อยู่อาศัย อาจไม่ตอบโจทย์ เพราะไม่มีใครมาอยู่โดยไม่ทำงาน ที่สำคัญเขาต้องการให้คนกรุงเทพฯเข้ามาทำงานและนั่งรถไฟความเร็วสูงไปกลับแต่จนถึงขณะนี้ ยังไม่มี ทำให้คนไม่เข้ามาอยู่
หน้า20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,078 วันที่ 13 - 15 มีนาคม พ.ศ. 2568