อสังหาฯ 68 หวั่นคอนโดฯ-ออฟฟิศซัพพลายล้น โรงแรม-โรงงานยังโตต่อ

บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เผยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 พบคอนโดฯ และอาคารสำนักงานยังคงเผชิญภาวะซัพพลายล้นตลาด กดดันอัตราการขายและอัตราการเช่า ขณะที่ภาคโรงแรมและอุตสาหกรรมยังขยายตัวจากแรงหนุนการท่องเที่ยวและการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ

นายณัฐฐา คหะปาณา กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยในงานสัมมนาออนไลน์ Knight Frank Foresight 2025 ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีแนวโน้มผันผวน โดยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงมีอุปทานล้นตลาด สัดส่วนยอดขายรวมอยู่ที่ 35% ต่ำกว่าระดับ 40% ซึ่งถือเป็นเกณฑ์ที่สะท้อนถึงภาวะตลาดที่ดี ด้านอาคารสำนักงานก็เผชิญภาวะเดียวกัน โดยอัตราการเข้าพื้นที่เช่าลดลงต่อเนื่อง และคาดว่าจะยังคงเป็นตลาดของผู้เช่าไปจนถึงปี 2570

นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ยังคงถูกกดดันจากอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นกว่า 360% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แม้ว่าจะมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 9.9% แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อการดูดซับซัพพลายที่ล้นตลาด โดยเฉพาะในทำเลรอบนอกและชานเมือง ซึ่งราคายังคงต่ำกว่าพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ขณะที่คอนโดฯ หรูระดับ Prime และ Super Prime ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับการตอบรับดี โดยมีอัตราการขายสูงกว่า 80%

นายมงกุฎ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่าปี 2568 ตลาดอสังหาฯ จะยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อ ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบ หรือขยายไปยังตลาดภูเก็ตแทน คาดว่าปีนี้จะมีโครงการคอนโดฯ ใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 2-4 โครงการ โดยเฉพาะโครงการระดับ Luxury และ Ultra Luxury ที่มีราคาสูงกว่า 320,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งยังคงเป็นที่ต้องการในกลุ่มผู้ซื้อระดับสูง

ด้านตลาดโรงแรม นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย กล่าวว่า การท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวช่วยผลักดันอัตราการเข้าพักในกรุงเทพฯ สู่ระดับ 79% ราคาห้องพักเพิ่มขึ้น 7% ขณะที่ภูเก็ตกลับสู่ระดับก่อนโควิด คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวปีนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 36-40 ล้านคน อย่างไรก็ตาม โรงแรมแบบดั้งเดิมยังต้องเผชิญการแข่งขันจากแพลตฟอร์มที่พักทางเลือก เช่น Airbnb และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์

ในส่วนภาคอุตสาหกรรม นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหาร ฝ่าย Occupier Strategy & Solutions เปิดเผยว่า ปี 2567 มีการขายที่ดินอุตสาหกรรมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 12,340 ไร่ โดยกว่า 64% อยู่ในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (FDI) เพิ่มขึ้น 40% คิดเป็นมูลค่า 746,000 ล้านบาท อุตสาหกรรมที่เติบโตสูง ได้แก่ ยานยนต์ไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ และศูนย์ข้อมูล อย่างไรก็ตาม นโยบายภาษีของสหรัฐฯ อาจส่งผลต่อการส่งออกของไทยในบางอุตสาหกรรม

สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารฝ่าย Occupier Strategy & Solutions เปิดเผยว่า ปี 2567 มีอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น 4% แต่พื้นที่ถูกเช่าเพิ่มขึ้นเพียง 2.2% ทำให้ยังคงเป็นตลาดของผู้เช่า ค่าเช่าในย่าน CBD อยู่ที่ 900-1,600 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่พื้นที่นอก CBD มีค่าเช่าเฉลี่ยต่ำกว่า 1,000 บาทต่อตร.ม. แนวโน้มปีนี้คาดว่าอัตราการเช่าจะลดลงต่อเนื่อง และเจ้าของอาคารต้องเพิ่มมาตรการจูงใจผู้เช่ามากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงต้องจับตาปัจจัยทางเศรษฐกิจและแนวโน้มการลงทุนจากต่างชาติ โดยโอกาสสำคัญอยู่ที่การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และการนำเสนอนวัตกรรมเพื่อเพิ่มมูลค่าให้แก่ผู้บริโภค นายณัฐฐา กล่าวปิดท้าย