มอง“อสังหาฯ” มุม “ศุภาลัย” โอกาส ท้าทาย กับกลยุทธ์รับมือ

ปี 2568 กำลังจะกลายเป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจับตามองของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดเผชิญความท้าทายมากมายในช่วงปีที่ผ่านมา ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง

รวมถึงมาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคาร ล่าสุดเริ่มมีสัญญาณเชิงบวกที่กำลังเกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นแนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ย ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ลดลง และการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ

โดย ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานคณะกรรมการ และนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลที่ น่าสนใจเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2568 มองว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ และโอกาสจะอยู่ในมือของผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว

ดร.ประทีป ระบุว่า หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ช่วยสนับสนุนตลาดปีนี้คือแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสปรับลดลง หลังจากที่ธนาคารกลางหลายประเทศเริ่มผ่อนคลายนโยบายการเงิน การลดลงของอัตราดอกเบี้ยจะช่วยให้การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น

นอกจากนี้ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เริ่มปรับลดลงหลังจากที่อยู่ในระดับสูงมาหลายปี เนื่องจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาวัตถุดิบที่ลดลงจากการปรับสมดุลของตลาดโลก การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในภาคอุตสาหกรรมก่อสร้าง จะเป็นปัจจัยช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถตั้งราคาขายได้ในระดับที่แข่งขันได้มากขึ้น

อย่างเช่นโครงการของศุภาลัยที่ได้รับอานิสงส์ จึงทำให้มีต้นทุนปัจจุบันกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับต้นทุนในช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 หรืออาจสูงกว่าเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ทั้งนี้ ผู้ประกอบการที่สามารถนำเทคโนโลยีและกระบวนการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพมาประยุกต์ใช้ จะมีความสามารถในการแข่งขันสูงขึ้นและสามารถนำเสนอราคาที่น่าสนใจให้แก่ผู้บริโภคได้มากขึ้น

นายไตรเตชะ กล่าวเพิ่มเติมว่า หนึ่งในปัจจัยที่มีผลดีต่อการแข่งขันในปีนี้คือจำนวนซัพพลายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยระบุว่า ปี 2568 มีโอกาสเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับตํ่าที่สุดในรอบ 15 ปี

โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ส่วนหนึ่งมาจากความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้พัฒนาโครงการ รวมถึงต้นทุนที่ดินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้หลายบริษัทเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป

ในขณะเดียวกันด้านดีมานด์ความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) และกลุ่มนักลงทุนที่เห็นโอกาสจากราคาที่ปรับตัวลงมาในบางทำเล คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนยังได้รับความสนใจสูง และบางโครงการสามารถขายได้หลายสิบยูนิตภายในระยะเวลาอันสั้น

นายไตรเตชะ เสนอแนะเพิ่มเติมว่า ภาครัฐอาจพิจารณามาตรการสนับสนุนอื่น เช่น การให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีแก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือการออกโครงการสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่าสำหรับผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงตํ่า

นอกจากนี้ ยังควรมีการปรับปรุงกฎหมายควบคุมการพัฒนาโครงการให้ยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น การพิจารณาปรับลดที่ดินขั้นตํ่าของบ้านแต่ละประเภท เพื่อลดต้นทุนการดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งจะส่งผลให้ราคาขายสามารถเข้าถึงได้มากขึ้นสำหรับผู้บริโภค อีกทั้ง การสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐาน เช่น การขยายเส้นทางคมนาคมและพัฒนาเมืองใหม่ จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเติบโตของตลาดในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม นายไตรเตชะ ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันด้านราคาและคุณค่า (Price Performance) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา การแข่งขันเรื่องราคาในตลาดมีความรุนแรงมากขึ้น อีกทั้งผู้บริโภคยุคนี้ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน

ผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ด้านราคาเป็นพิเศษ เนื่องจากผู้บริโภคมีตัวเลือกมากขึ้นและให้ความสนใจกับโครงการที่ให้ความคุ้มค่าสูงสุด หลายบริษัทจึงเริ่มแข่งขันกันในด้านโปรโมชันและข้อเสนอพิเศษ เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ การยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน หรือแม้กระทั่งลดของแถมเพิ่มเติม เพื่อลดราคาของโครงการ

ทั้งนี้ ในปี 2568 จะเป็นปีแห่งทั้งโอกาสและความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง ข้อจำกัดด้านซัพพลาย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ยังต้องการการปรับตัวควบคู่กับกลยุทธ์การตลาดที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการสามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำตลาดในปีนี้ได้

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,068 วันที่ 6 - 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2568