หวั่นปัจจัยลบ กระทบอสังหาฯ ปี 68 ผู้ประกอบการเร่งปิดการขาย หารายได้เพิ่ม

พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ   มีมุมมองต่อภาพรวมของเศรษฐกิจในปีนี้ว่า เป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจและอะไรหลายๆ อย่างไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์กันมาก่อนหน้านี้ ทั้งเรื่องของรัฐบาลที่มีการเปลี่ยนแปลงนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีหลายตำแหน่ง

 

เบิกจ่ายชะงัก

นโยบายของรัฐบาลจึงขาดความต่อเนื่อง รวมไปถึงการเบิกจ่ายงบประมาณต่างๆ ส่งผลให้การใช้จ่ายของภาครัฐบาลมีการชะงักไปบางช่วง เพิ่งกลับมาขยายตัวมากขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3/2567 เป็นต้นมา การลงทุนของรัฐบาลยังคงมีความต่อเนื่องในหลายๆ โครงการที่กำลังอยู่ในช่วงการก่อสร้าง แต่โครงการใหม่ๆ อาจจะชะลอตัวลงไปเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้

ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจระยะยาวของคนไทยต่อการใช้จ่าย หรือการสร้างภาระระยะยาวสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยและอาจจะกลายเป็นเรื่องที่ไม่เร่งด่วน แม้การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในปี 2567 นี้ อาจจะดีกว่าปี 2566 ที่ผ่านมา

การลงทุนเอกชนลดลง

แต่มีหลายอย่างที่ไม่ได้มีการปรับตัวดีขึ้นชัดเจน คือ การลงทุนของภาคเอกชนที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้(2566) แต่เรื่องของการส่งออก การท่องเที่ยว การลงทุนภาครัฐบาล และอุตสาหกรรมต่างๆ มีการขยายตัวมากขึ้น

 

 

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯไม่ช่วย

นโยบายกระตุ้นกำลังซื้อของรัฐบาลโดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์อาจจะยังไม่สามารถสรุปได้ว่าได้รับการตอบรับที่ดี เพราะยังมีข้อมูลที่ต้องรอสรุปอีกหนึ่งไตรมาส แต่ข้อมูลรวมทั้ง 3 ไตรมาสของปี 2567 ที่ผ่านมาเห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีการขยายตัวลดลง

โดยจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของ 3 ไตรมาสปี 2567 ต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปี 2566 ประมาณ 7.4% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยมือหนึ่งหรือการซื้อตรงกับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงกว่า 10%

 เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ดังนั้นยังคงต้องรอความชัดเจนของข้อมูลในไตรมาส 4/2567 ซึ่งอาจจะมากขึ้นหรือลดลงไม่มากก็เป็นไปได้ เพราะเมื่อดูข้อมูลของทั้งปี 2567 ช่วงไตรมาส 4 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่พยายามเร่งให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น ผู้ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ ก็เร่งโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้ทันต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐที่ส่งเสริมก่อนที่มาตรการจะลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองจะสิ้นสุดลงสิ้นปี 2567

 

ช่วงที่ผ่านมาอาจจะได้ยินหรือมีข่าวออกมาจากทั้งฝั่งของผู้ประกอบการ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยว่าการขอสินเชื่อธนาคารของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิตทำได้ยาก สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น

ก่อนหน้านี้อาจจะมีการพิจารณาแค่รายได้และหนี้สินของผู้ขอสินเชื่อเท่านั้น แต่ตอนนี้มีการตั้งระดับหรือแบ่งเกรดของลูกค้า และธุรกิจที่ผู้ขอสินเชื่อมีส่วนเกี่ยวข้องหรือทำงานด้วย ซึ่งมีผลให้หลายคนได้รับสินเชื่อที่ลดลงหรือถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพราะทำงานเกี่ยวข้องกับธุรกิจที่มีความเสี่ยงหรือมีแนวโน้มจะไม่ดีในระยะยาว

หรืออาจจะเป็นธุรกิจที่สถาบันการเงินมีความคิดว่าจะเป็นแบบนั้น แต่ปี 2567 เริ่มมีข่าวออกมาจากฝั่งของผู้ประกอบการ และผู้ซื้อมากขึ้นว่ากลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ถึงระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท ก็มีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารมากขึ้น เรียกได้ว่ากลุ่มผู้ซื้อทุกระดับตอนนี้มีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารหมดเลย

 

ราคาที่อยู่อาศัยปี68ขยับ

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) เปิดเผยว่า การปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 เห็นได้ชัดเจนว่าแตกต่างจากปีที่แล้ว อาจจะไม่มากหรือไม่เกิน 3% แต่ก็มากขึ้น

และ ปี 2568 มีแนวโน้มที่ชัดเจนว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอีกแน่นอน ซึ่งทิศทางการปรับขึ้นก็คงไม่แตกต่างจาก ปี 2567 และมีผลให้ราคาที่อยู่อาศัยใน ปี 2568 มากกว่าปีนี้อีกประมาณ 5% – 7% หรือมากกว่านี้ แต่ผู้ประกอบการอาจจะยังขายในราคาเดิมหรือในราคาที่อยู่บนต้นทุนเดิมเพื่อสร้างความน่าสนใจ และปิดการขายได้เร็วขึ้น

โดยเฉพาะในโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ การเปิดขายโครงการใหม่ใน ปี 2567 มีความเป็นไปได้ที่จะต่ำกว่า ปี 2566 ประมาณ 25% – 30% ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมากขนาดนี้มีผลกระทบต่อผู้ประกอบการแน่นอน และมีผลต่อเนื่องไปถึง ปี 2568 ด้วย เพราะทิศทางการขยายตัวทางเศรษฐกิจรวมไปถึงปัจจัยลบหลายๆ อย่างในระดับประเทศ ระดับภูมิภาค

และส่วนอื่นๆ ของโลกยังคงมีทิศทางที่จะสร้างผลกระทบในเชิงลบให้กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย นโยบายของประธานาธิบดีคนใหม่ของสหรัฐฯ ก็อาจจะส่งผลดีให้กับประเทศไทยในเรื่องของการลงทุนจากต่างประเทศ และจำนวนของชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทย แต่นโยบายบางอย่างมีความเป็นไปได้ว่าจะส่งผลกระทบต่อการส่งออกสินค้าบางอย่างหลังจากนี้

นักท่องเที่ยวกลับมาใกล้เคียงปี62

นักท่องเที่ยวต่างชาติใน ปี 2568 จะกลับไปในระดับใกล้เคียงกับช่วงปี 2562 อีกครั้งหรืออาจจะมากกว่า 40 ล้านคนก็เป็นไปได้ เพราะอิทธิพลของสื่อโซเชียล และการประชาสัมพันธ์ทั้งในส่วนของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ และเอกชน ดังนั้น ธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยจะขยายตัว และเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศไทย

จะช่วยให้เศรษฐกิจของประเทศไทยขยายตัวดีขึ้นกว่าปีนี้ ถ้าไม่มีปัญหาเรื่องของความขัดแย้งในระดับภูมิภาคหรือระดับโลกในปี 2568 การลงทุนจากต่างประเทศรวมไปถึงการเข้ามาของชาวต่างชาติในปี 2568 จะมากขึ้นจากแรงกดดันนโยบายใหม่ของสหรัฐอเมริกา และเพื่อรองรับการขยายตัวของอาเซียนในอนาคต ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทยจะมากขึ้นตามด้วย ทั้งแบบซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน

ตลาดอสังหาฯปี68 ดีตามการขยายตัวศก.

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 อาจจะไม่ได้ดีกว่าปีนี้แบบชัดเจน แต่มีความเป็นไปได้ที่จะดีขึ้น แม้ว่าปัจจัยลบต่างๆ ยังมีอยู่ แต่ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยรวมไปถึงชาวต่างชาติยังคงมี และมีแนวโน้มที่จะมากขึ้น ถ้าการขยายตัวทางเศรษฐกิจดีขึ้นรวมไปถึงนโยบายการปรับหนี้ครัวเรือนของรัฐบาลได้ผล

สัดส่วนของหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยจะลดลง และคงช่วยแรงกดดันในการพิจารณาสินเชื่อธนาคารสำหรับที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น การเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2568อาจจะอยู่ในระดับที่ไม่แตกต่างจากปีนี้(2567) และมีหลายโครงการที่เลื่อนการเปิดขายมาจาก ปี 2567

ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับการปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่เหมือนในช่วงปี 2566 – 2567 การเปิดขายโครงการใหม่จะมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนได้ตลอด

นโยบายการตลาดจะเน้นที่การทำการตลาดระยะยาวไม่โหมกระแสหนักช่วงแรกๆ และจะเปิดขายโครงการในทุกระดับราคาไม่เน้นที่กลุ่มของระดับราคาใดเป็นพิเศษ แต่ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการด้วย การซื้อที่ดินขนาดใหญ่แล้วทยอยพัฒนาหรือเปิดขายโครงการไปเรื่อยๆ จะยังคงเป็นแนวทางที่ผู้ประกอบการเลือกใช้ต่อเนื่อง โครงการบ้านจัดสรรยังคงเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากเป็นอันดับ 1 ใน

 

ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมอาจจะมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนได้ตลอดรายไตรมาส ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ บ้านหรูราคาแพงยังเป็นรูปแบบโครงการที่จะออกมาสร้างความตื่นเต้นและน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาฯอีกในปี 2568 และคงเหลือผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่สามารถสร้างความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้

การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติจะยังคงมีให้เห็นต่อเนื่องโดยเฉพาะผู้ประกอบการหรือนักลงทุนจากญี่ปุ่นที่ให้ความสนใจกับตลาดประเทศไทยมากเป็นพิเศษ การขยายธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปยังธุรกิจอื่นๆ

ที่สามารถสร้างรายได้ได้ต่อเนื่องและในระยะยาวมากกว่าการเป็นเพียงบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เส้นทางเดียว แต่ก็อาจจะมีบางธุรกิจบางอย่างของผู้ประกอบการบางรายที่จะเงียบหายไปเลย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจจะเริ่มชินกับปัญหาการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ

โดยอาจมีแผนสำรองเพื่อรับมือ ยกเว้นในรายที่มีปัญหามาก่อนหน้านี้ และอาจจะไม่สามารถผ่านช่วงเวลาปี 2567 – 2568 ได้ แต่ส่วนใหญ่มีการปรับตัวและเปลี่ยนแปลงรูปแบบการดำเนินธุรกิจไปมากแล้ว ผู้ประกอบการรายใดที่มีแต่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอาจจะมีปัญหามากกว่าผู้ประกอบการที่มีโครงการหลายประเภท และรายที่มีรายได้หลายช่องทางอาจจะลดการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยลงไป แต่รายได้ในภาพรวมกลับลดลงไม่มากนัก  

ปี 2568 อาจจะเป็นอีกปีที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยชะลอตัวหรือมีการขยายตัวไม่แตกต่างจาก ปี 2567มากนักตลาดที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระนาบหรือทิศทางเดียวกันที่ไม่แตกต่างจากภาวะเศรษฐกิจ แต่อาจจะได้อานิสงส์จากการขายให้กับชาวต่างชาติที่คาดว่าจะเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นพอสมควร

แต่สุดท้ายแล้วปัจจัยระหว่างประเทศมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงหรือสร้างปัจจัยลบให้กับตลาดต่างชาติทั้งเรื่องของการลงทุน การท่องเที่ยว และการเข้ามาของชาวต่างชาติในประเทศไทย ปัจจัยภายในประเทศก็ยังมีความอ่อนไหวโดยเฉพาะในเรื่องของความขัดแย้งทางการเมืองทั้งในระหว่างรัฐบาล และกลุ่มที่สนับสนุนฝ่ายต่างๆ ที่อาจจะมีความรุนแรงมากขึ้นหลังจากนี้

สุดท้ายแล้วปี 2568 ทั้งภาวะเศรษฐกิจ และตลาดที่อยู่อาศัยคาดว่าจะดีกว่าปีนี้ไม่มาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยลบต่างๆ ในปี 2568 ว่าจะสร้างผลกระทบมากน้อยแค่ไหน!!!