กรีนออฟฟิศ เติบโตแรง ต่างชาติเลือกเช่าหนุนESG

วิจัยกรุงศรีได้ประเมินแนวโน้มธุรกิจสำนักงานให้เช่าในปี 2568-2569 จะกระเตื้องขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ขยายตัวราว 3-4% โดยคาดว่าบริษัทหลายแห่งจะใช้นโยบาย

การทำงานแบบผสมผสานระหว่างการใช้พื้นที่สำนักงานแบบเดิมควบคู่ไปกับการทำงานนอกพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นกับการทำงานระยะไกล หรือ Hybrid workplace

ทั้งนี้ ความต้องการเช่าพื้นที่มีแนวโน้มขยายตัว 1.0-2.0% ต่อปี (ปี 2558-2562 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.5% ต่อปี) จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป จะหนุนให้ภาคธุรกิจขยายการจ้างงานโดยเฉพาะธุรกิจบริการ บริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค และธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซ

รวมถึงอุปสงค์จากผู้เช่าต่างชาติ (สัดส่วน 60% ของผู้เช่าทั้งหมด) ที่ต้องการสำนักงานคุณภาพดีและทันสมัย Grade A และ A+ ในทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯ (Central Business District: CBD) ได้แก่ ย่านสีลม สาทร เพลินจิต วิทยุ และสุขุมวิทตอนต้น-สุขุมวิท 24

โดยผู้เช่าอาคารมักพิจารณาย้ายไปตึกใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกดีขึ้น เช่น ระบบปรับอากาศ ระบบลิฟท์ และใกล้รถไฟฟ้า โดยเฉพาะอาคารใหม่ที่เป็น Green office ซึ่งมีการก่อสร้างด้วยมาตรฐานระดับโลกหรือได้ใบรับรอง (เช่น ด้านการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม ด้านสุขอนามัย หรือด้านการเชื่อมต่อระบบดิจิทัล) ซึ่งจะทำให้ผู้เช่าบรรลุเป้าหมายความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมของบริษัทได้เร็วขึ้น

ตลอดจนอาคารที่มีการส่งเสริม “Well-being” ที่เน้นด้านสุขภาพ (เช่น มีพื้นที่สีเขียว หรือที่ให้ออกกำลังกาย) โดยผลสำรวจจากบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย (JLL) พบว่า 96% ของผู้ใช้งานอาคารสำนักงานในไทยต้องการให้สินค้าและบริการของตนเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมแบบ 100% ภายในปี 2573 เทียบกับ 17% ในปี 2567 โดย ESG (Environmental, Social และ Governance)  มีความสำคัญเป็นอันดับแรกในการตัดสินใจเช่าอาคารสำนักงาน

“Green Office จะเป็น Segment ที่ทวีความสำคัญเพิ่มขึ้นจากการดึงดูดผู้เช่าที่เป็นบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทต่างชาติที่ต้องการเสริมภาพลักษณ์ที่สอดคล้องกับกระแส ESG โดยเฉพาะอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานระดับโลก อาทิ LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) มาตรฐาน WELL Building Standard และ EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) เนื่องจากสะท้อนถึงความเชื่อมั่นด้านสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการออกแบบที่ยั่งยืน”

ข้อมูลจากบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย (JLL) ระบุว่าปี 2567 มีอาคารเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR)ได้รับการรับรองมาตรฐานการเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมรวม 3.4 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่าจาก 1.7 ล้านตารางเมตรในช่วงก่อน COVID-19 (ปี 2562)

ขณะที่อุปทานสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.5%-2.0% ต่อปี หลังทยอยเข้าสู่ตลาดจำนวมากในปี 2566 และ 2567 ประมาณ 80% ของพื้นที่สำนักงานที่สร้างเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2568 และ 2569 จะอยู่ในอาคาร Grade A และ A+ ที่มีมาตรฐานอาคารเขียวรองรับ JLL ระบุว่าอาคารเขียวจะประหยัดต้นทุนได้ 6% ของรายได้ต่อปีเมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานปกติ

จากการใช้พลังงานที่มีประสิทธิภาพและการลดของเสีย) และตั้งอยู่ในโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ อาทิ อาคารวัน แบงค็อก เอแพค ทาวเวอร์ อาคารคราวน์ 11 และอาคารเซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส

 ทั้งนี้ อาคารคุณภาพดีจำนวนมากที่จะเข้าสู่ตลาด ทำให้การแข่งขันของธุรกิจสำนักงานให้เช่าทวีความรุนแรงขึ้น และจะสร้างแรงกดดันแก่อาคารที่มีอายุมาก (อาคารสำนักงานที่อายุมากกว่า 20 ปี มีมากกว่า 60% ของอุปทานสำนักงานทั้งหมด) ต้องเร่งปรับปรุงให้ทันสมัยเพื่อเพิ่มมูลค่า และรักษาความสามารถในการแข่งขัน ขณะที่ผู้เช่าจะมีอำนาจต่อรองมากขึ้นจากตัวเลือกพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้น หรือมีโอกาสได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร

 ดังนั้น ความท้าทายที่ธุรกิจสำนักงานให้เช่าต้องปรับตัวในระยะอันใกล้นี้ ได้แก่ การแข่งขันมีแนวโน้มรุนแรงขึ้น จากแผนการลงทุนอาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นถึง 1.4 เท่าในช่วงปี 2567-2569 เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ท่ามกลางอุปสงค์ฟื้นตัวช้า ทำให้การปรับขึ้นค่าเช่าทำได้จำกัด และอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานระดับนานาชาติ เช่น มาตรฐานอาคารสีเขียวจะเป็นที่ต้องการมากขึ้น

สำหรับผู้เช่าที่กำหนดเป้าหมายการเสริมสร้างความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมโดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติ ทำให้มีภาระต้นทุนที่มากกว่าการพัฒนาอาคารทั่วไปเฉลี่ย 15-20% และการปรับเปลี่ยนและบริหารจัดการพื้นที่สำนักงานในรูปแบบพื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่น(Flexible Space) ซึ่งเป็นที่นิยมแพร่หลายทั้งในไทยและ ต่างประเทศ ทำให้เจ้าของอาคารมีภาระต้นทุนการดำเนินการเพิ่มขึ้น

นอกจาก อาคารเขียว ของวัน แบงค็อกแล้ว ยังมีกลุ่มของสยามกลการ ผู้เล่นหน้าใหม่ บุก อาคารสำนักงานอัจฉริยะสีเขียวกลางกรุง “สยามปทุมวัน เฮ้าส์”มูลค่า 3,500ล้านบาท ที่ประเมินว่า การขยายตัวของนักธุรกิจต่างชาติเข้ามาในไทยจำนวนมาก ขณะเดียวกัน กลุ่มนักธุรกิจไทยรวมถึงคนรุ่นใหม่ต้องการอาคารสำนักงานที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม จึงมองเห็นโอกาสน่านน้ำใหม่ในการขยายธุรกิจสร้างรายได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว

ขณะการประเมินของบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด  ในย่านพระราม 4 มองว่า เป็นอีกหนึ่งทำเลศักยภาพ ถือเป็นย่านที่เชื่อมต่อระหว่างย่านธุรกิจที่สำคัญหลายย่าน ได้แก่ สาทร ลุมพินี และสุขุมวิท ซึ่งเป็นแหล่งเศรษฐกิจที่อยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ

และเป็นทำเลที่มีสวนสาธารณะและพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ เช่น สวนเบญจกิติ สวนลุมพินี ซึ่งในอนาคตจะมี Sky Walk โครงการ Bangkok Super Connector เชื่อมต่อพื้นที่สีเขียวให้เป็นพื้นที่สาธารณะแห่งใหม่ของกรุงเทพฯส่งผลทำให้เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาอาคารสำนักงานแห่งใหม่หลายอาคาร