พลิก! ศาลปกครองสูงสุดไฟเขียว“คอนโดหรูมหาดเล็กหลวง 2 เรสซิเดนส์”

วันนี้ (28 มี.ค. 67) ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษากลับคำพิพากษาศาลปกครองกลาง เป็นให้ยกฟ้องในคดีที่สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ยื่นฟ้อง ผู้อำนวยการเขตปทุมวัน กับพวกรวม 3 คน ขอให้เพิกถอนใบอนุญาตโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียม “มหาดเล็กหลวง 2 เรสซิเดนส์”

โดยศาลปกครองสูงสุดเห็นว่า เมื่อที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 เนื้อที่ 67 ไร่ 67 ตารางวา ยังไม่ได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 79 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินแปลงย่อยทั้ง 28 แปลง รวมทั้งที่ดินแปลงย่อยที่ 24 ซึ่งเป็นที่ตั้ง “โครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์” จึงยังคงเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 

การขออนุญาตก่อสร้างอาคารมหาดเล็กเรสซิเดนส์ ตามมาตรา 21 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร  2522 ก็จะต้องใช้หนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งได้แก่ โฉนดที่ดินเลขที่ 2220 ในการขออนุญาตก่อสร้าง 

ดังนั้น พื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารในคดีนี้ จึงได้แก่ พื้นที่ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 เนื้อที่ 67 ไร่ 67ตารางวา มิใช่เนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน 28 ตารางวา เมื่อที่ดินตามโฉนดที่ดินดังกล่าว ซึ่งปัจจุบันโอนมาเป็นของ โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย ผู้ร้องสอดที่ 3 มีแนวเขตติดถนนราชดำริ ภายในที่ดินได้มีการทำทางส่วนบุคคลเพื่อการจราจรภายในที่ดินแปลงย่อยรวม 3 ซอย คือ ถนนซอยมหาดเล็กหลวง  1 -3

ทอดยาวไปติดกับถนนราชดำริ ซึ่งเป็นถนนสาธารณะ กว้าง 37เมตร ที่ยาวต่อเนื่องไปเชื่อมต่อกับถนนพระรามที่ 1 และถนนพระรามที่ 4 ที่มีความกว้างของเขตทาง 24.5-29 เมตร และ 30 เมตร ตามลำดับ 

ที่ดินโฉนดดังกล่าว จึงมีแนวเขตด้านทิศตะวันตกยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะถนนราชดำริ ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ถนนพระรามที่ 1 และ ถนนพระรามที่ 4 ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร 

โดยที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะดังกล่าว ถนนราชดำริ คือ ถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องไปตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ ซึ่งถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 ดังกล่าวเป็นที่ดินแปลงย่อยของโฉนดที่ดินดังกล่าว ที่กำหนดไว้เป็นที่ว่างเพื่อให้โครงการพิพาทใช้เป็นทางเข้าออกไปสู่ถนนราชดำริ 

ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ จึงมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ และมีสภาพที่รถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้สะดวกตลอดเวลาตราบเท่าที่อาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่พิเศษตามโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ ดำรงอยู่

ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารของโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ จึงเป็นไปตามข้อ 2 วรรคสอง และวรรคสาม ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)ฯ แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540)ฯ และถือเป็นการประกอบพาณิชยกรรม ที่มีที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะ ที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร ตามข้อ 22 วรรคสอง (9) ของกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 2556 โดยชอบแล้ว 

นอกจากนั้น อาคารที่ก่อสร้างในที่ดินโฉนดดังกล่าว มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นของอาคารทุกหลังทั้งสิ้น 776,223.01 ตารางเมตร ส่วนพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารพื้นที่ 107,468 ตารางเมตร ค่าสูงสุดของอัตราพื้นที่อาคารทุกชั้นรวมทุกหลังต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ (FAR) จึงเท่ากับ 7.22  ไม่เกิน 10 ต่อ 1 

จึงชอบด้วยข้อ 5 วรรคสอง ของกฎกระทรวงฉบับเดียวกัน  ที่ดินโฉนดดังกล่าว มีพื้นที่ว่าง 50,585.08 ตารางเมตร และมีพื้นที่อาคารรวม 776,223.01 ตารางเมตร จึงมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ร้อยละ 6.52 ไม่น้อยกว่าร้อยละสาม จึงเป็นไปตามข้อ 22 วรรคสาม (2) ของกฎกระทรวงดังกล่าวเช่นกัน 

ดังนั้น การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา กทม. ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร เลขที่ 20/2559 ลงวันที่ 1 มิ.ย. 2559 ที่อนุญาตให้ ก่อสร้างอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ จึงชอบด้วยกฎหมาย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อนหน้านั้น เมื่อวันที่ 26 ก.ย. 2562 ศาลปกครองกลางได้มีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดหรู “มหาดเล็ก เรสซิเดนซ์” เนืองจากเห็นว่าฝ่าฝืนกฎกระทรวง และ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร

สำหรับโครงการคอนโดหรู มหาดเล็ก เรสซิเดนซ์ เป็นอาคารพักอาศัยสูง 43 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น มีห้องชุดรวม 516 ยูนิต ดำเนินงานโดยบริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) หรือ TFD ที่ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท เจซีเค อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) หรือ JCK มี นายอภิชัย เตชะอุบล เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ จะก่อสร้างบนพื้นที่เช่าระยะยาว 30 ปี จากสำนักงานพระคลังข้างที่ ขนาดเนื้อที่ 1- 3- 28 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินเปล่าผืนสุดท้ายในซอยมหาดเล็กหลวง 2