“ครอบครองปรปักษ์” รู้วิธีก่อนโดนฮุบบ้าน-ที่ดิน

ประเด็นร้อน "มหากาพย์ฮุบบ้าน" เป็นคดีที่เพื่อนบ้านยึดบ้านร้างที่เจ้าของซื้อทิ้งไว้ โดยอ้างสิทธิ "ครอบครองปรปักษ์" ย่านรามอินทรา 58 เป็นประเด็นต่อเนื่องตั้งเเต่ปลายปี 2566 เเละกลับมาเป็นกระเเสอีกครั้งแม้ศาลจะยังไม่ตัดสินคดีนี้ แต่เพื่อนบ้านกลับมายึดบ้านรอบที่ 2 แถมฟ้องครอบครองปรปักษ์

การครอบครองปรปักษ์ ถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ "อสังหาริมทรัพย์" ที่ทำให้เกิดข้อพิพาทอยู่เสมอ "ฐานเศรษฐกิจ" จึงขอสรุปข้อกฎหมายที่ว่าด้วยบ้านและที่ดินเพื่อจะไม่เป็นประโยชน์ "การครอบครองปกปักษ์คืออะไร" มีหลักเกณฑ์อย่างไร ไปทำความเข้าใจเบื้องต้นเกี่ยวกับการครอบครองลักษณะนี้กัน 

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์

การครอบครองปรปักษ์เป็นหลักกฎหมายที่มีมาตั้งแต่สมัยโรมัน ด้วยเจตนาจะทำให้การซื้อขายที่ไม่ถูกต้อง แต่เมื่อผู้ซื้อมีการครอบครองทรัพย์นั้น และปฏิบัติครบหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดแล้วจะได้กรรมสิทธิไปโดยการครอบครองปรปักษ์ แม้มีความบกพร่องเรื่องแบบพิธีในการซื้อขายก็ตาม

เมื่อยุคสมัยเปลี่ยนไป การครอบครองปรปักษ์กลายเป็นกฎหมายส่งเสริมให้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ปล่อยให้รกร้าง ไม่อย่างนั้นผู้เข้าใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์จะได้กรรมสิทธิ์ไป

โดยสรุป ก็คือ การครอบครองปรปักษ์ คือ การแย่งกรรมสิทธิโดยการครอบครองซึ่งมีได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ (เป็นสินทรัพย์ที่ไม่ติดอยู่กับที่ สามารถนำติดตัวไปไหนมาไหนได้)

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 

• ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น โดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
• ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์)

รู้ก่อนโดนฮุบบ้าน-ที่ดิน "การครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์"

• ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ
• ทรัพย์ประเภทที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้
• อาจแย่งการครอบครองกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ได้แบบครอบครองปรปักษ์ 
• ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น 
• การครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ผู้ครอบครองไม่จำเป็นต้องทราบว่าทรัพย์นั้นเป็นของผู้อื่น อาจเข้าใจว่าเป็นของตนเองก็ได้ 
• ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ ต้องใช้สอยทรัพย์นั้นอย่างเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์
• ต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น เช่น การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ 
• ถ้ามีการโอนกรรมสิทธิระหว่างครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนได้กรรมสิทธิมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ 
• ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ เช่น ไม่ได้ถูกฟ้องคดี และต้องเปิดเผย

ที่มาข้อมูล 

ddproperty

สำนักงานกิจการยุติธรรม