"เศรษฐา"ตั้งคณะทำงาน จัดแพ็กเกจ ฉีดยาแรงกระตุ้นอสังหาฯ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี2567 ยังเผชิญกับความท้าทาย หลายปัจจัย ทั้งต้นทุนพลังงาน ราคาวัสดุก่อสร้างดอกเบี้ยที่ปรับสูงติดต่อกันสวนทางกำลังซื้อที่เปราะบางและถูกปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลตลาดทำให้ชะลอตัว  สะท้อน จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส3 ปี2566 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า มียอดขายใหม่ลดลง -9.7% และหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น10%อยู่ที่ 195,059หน่วย

เนื่องจากมาตรการ LTV  (Loan to Value Ratio อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ) ถูกยกเลิกไป ขณะเดียวกัน มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ที่เคยได้รับลดหย่อนสูงสุดอยู่ที่  0.01% ได้ปรับเพิ่มเป็น 1%  หรือจากล้านละร้อยเป็นล้านละหมื่นบาท 

ประเมินว่าหากต้องการใช้อุตสาหกรรมนี้เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ รัฐบาลต้องเข้ามาช่วยเหลือเป็นการด่วน  โดยเฉพาะรัฐบาลยุคที่มีนายเศรษฐา ทวีสิน เป็นนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ย่อมเข้าใจสถานการณ์เป็นอย่างดี

 ล่าสุดเมื่อวันที่10 มกราคม ที่ผ่านมา  7องค์กรอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าพบ นายกรัฐมนตรีหารือและยื่นข้อเสนอกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 8 ข้อ โดยมีนายอิสสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหา ริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยเป็นหัวหน้าคณะ จากการหารือ นายกรัฐมนตรี ยอมรับว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562 และเห็นว่าเป็นปัญหาสำคัญที่ควรจะต้องเร่งแก้ไข

เพราะการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเกิด Multiplier effect ต่อหลายภาคธุรกิจ  โดยข้อเสนอต่าง ๆ อาทิ การลดหย่อนค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การสนับสนุนการมีบ้านหลังแรก ที่จะเป็นการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง และเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ โดยได้ตั้งคณะทำงานกลุ่มเล็กเพื่อรวบรวม และนำเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหานี้โดยเร็ว

นายอิสสระเปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า นายกรัฐมนตรีรับข้อเสนอทั้ง 8 ข้อ โดยมีนโยบายทำทันที ตั้งคณะทำงานพิจารณามาตรการกระตุ้นอสังหา ริมทรัพย์ในประเด็นที่เป็นไปได้  โดยมี นายสุรยุทธ ทวีกุลวัฒน์  ที่ปรึกษานายกรัฐมนตรี หรืออดีต CFO กลุ่มบีทีเอส เป็นประธานเพื่อให้ได้ข้อสรุปและขับเคลื่อนตลาดให้เติบโตต่อเนื่องซึ่งคาดว่าไม่ตํ่ากว่า 10-15% และมั่นใจว่าหากมีมาตรการมาช่วยกระตุ้นให้กวางขึ้นจะช่วยให้ ผลิตภัณฑ์มวลรวมประเทศหรือจีดีพีขยับไปได้ถึง 4%

สำหรับประเด็นที่เสนอต่อนายกรัฐมนตรีมี 8 ข้อ ได้แก่ 1. ลดค่าโอน-จดจำนอง แม้ปัจจุบันกระทรวงการคลังประกาศต่ออายุใช้ เมื่อไม่นานมานี้ แต่  ตามข้อเท็จจริงสามารถเสนอเพิ่มเติมได้ คือ ขอลดหย่อน ค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% จากล้านละ1หมื่นเหลือล้านละร้อย หรือลดค่าโอนจากปัจจุบัน1%เหลือ 0.01%  ขณะค่าจดจำนอง ได้รับการลดหย่อนอยู่แล้วที่ 0.01%ทั้งนี้มองว่าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีจากสถานการณ์โควิด

สำหรับเงื่อนไขที่ขอลดหย่อน กำหนดไว้สองทางเลือก คือ ทางเลือกที่1 บ้านทุกระดับราคา จะได้รับลดหย่อนใน 3 ล้านบาทแรก ทางเลือกที่สอง ขยายเพดานลดหย่อน ให้ครอบคลุมบ้านราคา 5-7ล้านบาท เพื่อดึงดูดกำลังซื้อให้เศรษฐกิจหมุนเวียนและในที่สุดเมื่อมีการซื้อ-ขายมากขึ้นภาษีจะหมุนกลับมาสู่ภาครัฐ  

 2. สร้างบ้านบนที่ดินตนเอง หรือธุรกิจรับสร้างบ้านลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาล้านละ 1 หมื่น สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาท สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และต้องเป็น สัญญาติดอากรแสตมป์ (อ.ส.4) เพื่อยื่นภาษีขอรับลดหย่อนกับกรมสรรพากร ทั้งนี้เพื่อให้ลูกค้าเข้าสู่ระบบตลาดรับสร้างบ้านและเสียภาษีถูกต้องไม่ไปสั่งสร้างกับผู้รับเหมาทั่วไปที่อาจมีปัญหาตามมา นอกจากนี้ยังขอสิทธิ์ตลาดกลุ่มนี้ได้ลดค่าโอนและจดจำนองด้วย ซึ่งหากย้อนไปปี2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โตเพราะรัฐบาลชุดที่ผ่านมาให้สิทธิ์ตลาดบ้านมือสองได้รับลดหย่อน 3.ฟื้นบ้านหลังแรก สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยให้มีบ้านเป็นของตนเอง รัฐบาลสนับสนุนดอกเบี้ยพิเศษ 3% นาน 5 ปี และได้สิทธิ์ลดค่าโอน-จดจำนองถาวร

 นอกจากนี้ ขอให้สานต่อโครงการบ้านดีมีดาวน์ ของรัฐบาลประยุทธ์ โดยรัฐช่วยสนับสนุนเงินดาวน์จาก 5 หมื่นบาทเป็น 1 แสนบาท และฟื้นบ้านบีโอไอ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยตํ่าซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีความต่อเนื่องถาวร

 4. เสนอขอแก้ไขกำหนดจัดสรรที่ดินของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เพื่อลดขนาดพื้นที่บ้านลงทั่วประเทศทั้ง 77  จังหวัด โดยบ้านเดี่ยวจาก 50 ตารางวา เหลือ 35ตารางวา ,บ้านแฝดจาก 35ตารางวาเหลือ 28 ตารางวา, ทาวน์เฮ้าส์จาก 16 ตารางวาเหลือ 14 ตารางวา 5.ลดหย่อนค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% จนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิดโดยเฉพาะต้องการให้หมวดบริการสาธารณะ อาทิ สโมสร คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ ในหมู่บ้านจัดสรร เสียภาษีที่ดินในอัตราเดียวกับสาธารณูปโภค โดยนายอิสระมองว่าเป็นตัวเลขที่เหมาะสม เพราะช่วงปี 2563-2565 รัฐบาลประยุทธ์ ลด 90% และต่อมาปี 2566 ลด 15% เพราะเข้าใจว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวดีแล้ว 

6.สนับสนุนต่างชาติ เข้ามาอยู่อาศัยในไทย โดยขยายเวลาต่างเช่าที่ดินไทยจาก 30 ปีเป็น 50 ปี และมี Long-term Visa ซื้อที่อยู่อาศัย 10 ล้านบาท ได้วีซ่า 10 ปี/ไม่เกิน 5 ล้านบาท วีซ่า 4-5ปี 7.นำมาตรการLTVกลับมาใช้ปี 2567 อีก 1 ปี เพื่อให้ตลอดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวดีขึ้น และ8.ผ่อนผันที่ดินที่อยู่ระหว่างจะซื้อจะขาย ยื่นอีไอเอได้ เพราะปัจจุบัน ต้องเป็นกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้นส่งผลให้การดำเนินโครงการล่าช้าและยืนยันว่าไม่มีใครยื่นขอเล่นๆเพราะค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูงอย่างไรก็ตามสำหรับผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กับกลุ่มที่ยังอยู่ระหว่างจะซื้อจะขายที่ดินขอให้คิดราคาค่าใช้จ่ายขออีไอเอคนละราคากัน  

 สำหรับสถานการณ์ปี 2567  นายอิสระมองว่ายังมีปัจจัยท้าทายอยู่มาก แม้ว่าดอกเบี้ยจะอยู่ในภาวะทรงตัวแต่ปรับขึ้นมาค่อนข้างสูงพลังงานทรงตัวในราคาที่สูงโดยปัญหาใหญ่คือเรื่องดอกเบี้ยยอมรับว่าเป็นตัวแปรสำคัญทำให้มีคน 3 กลุ่มได้รับผลกระทบมีต้นทุนที่สูงขึ้นได้แก่ผู้ประกอบการลงทุนทั้งโครงการ และหุ้นกู้, ผู้ซื้อบ้านใหม่และผู้ผ่อนบ้านอยู่เดิม