ชง"นายก"ขยายเพดานลดค่าโอนบ้านราคาไม่เกิน5ล้านโด๊ปตลาดอสังหาฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี2566เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจ เงินเฟ้อ การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายความเข้มงวดของสถาบันการเงินสะท้อนตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 65% โดยเฉพาะกลุ่มกลาง-ล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นเหตุให้ผู้ประกอบการต้องเบนเข็นเจาะตลาดบนมากขึ้น ขณะตัวช่วยที่เป็นมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออย่างเกณฑ์ LTV (Loan to Value Ratio) ถูกยกเลิกไป

มีเพียงการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 1% จาก 2% และจดจำนอง จาก1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทและสิ้นสุดลงสิ้นปีนี้ ล่าสุดคณะรัฐมนตรี(ครม.)อนุมัติขยายมาตรการดังกล่าวออกไปอีก1ปีโดยสิ้นสุดวันที่31ธันวาคม2567ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ นับเป็นสัญญาณที่ดี 

ขณะเดียวกัน กระทรวงการคลังยังพิจารณา เกณฑ์ LTV  เพื่อหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ให้เห็นข้อเท็จจริง เนื่องจากปัจจุบันเกณฑ์กำหนดของ LTV ค่อนข้างเข้มงวด โดยพิจารณาตามภาวะฟองสบู่ ซึ่งวันนี้ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่และปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่สูงจาก 0.50% ขณะปัจจุบันอยู่ที่ 2.50%

ดังนั้นโอกาสที่จะมีการซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรจึงมีโอกาสน้อยลงซึ่งเรื่องนี้นับเป็นเรื่องที่ดีสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นจังหวะเดียวกับที่ 3 สมาคมฯธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมีหนังสือตรงถึงนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง 

 ประเด็นที่เป็นไฮไลต์ ได้แก่ ขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยจาก ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทหรือสูงกว่านั้น  เพราะต้องการขยายฐานกลุ่มกำลังซื้อใหม่ให้กว้างขึ้น ขณะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งใช้ตัวเลขนี้มาโดยตลอด ประเมินว่า กำลังซื้อกลุ่มนี้น่าจะหมดไปหรือไม่มีกำลังซื้อใหม่ ที่สำคัญเป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อสูง ในทางกลับกันรายได้ของรัฐอาจจะหายไปจำนวนมาก แม้ภาคเอกชนจะมองว่าเป็นเรื่องที่ ยากยิ่งก็ตาม

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัทริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย  ปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า 3 สมาคมบ้านฯ ได้หารือ มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อเดือนที่ผ่านมาและคาดว่าได้เสนอต่อนายกรัฐมนตรี โดยตรงเพราะนั่งควบในตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง โดยประเด็นหลักที่เสนอ ได้แก่ ขอขยายเพดานลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ครอบคลุมบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ขณะเดียวกันต้องการพิจารณาเกณฑ์ LTVกลับมาใช้เพราะดอกเบี้ยปรับตัวสูง การเก็งกำไร อาจจะไม่มีผล

 “ทาง 3 สมาคมฯมีการหารือร่วมกันตั้งแต่เดือนที่ผ่านมาและยื่นต่อนายกฯ ขอให้ขยายเวลาต่ออายุมาตรการค่าโอนฯเพราะปัจจุบันไม่ใช่เวลาที่จะมาเปลี่ยนแผน”

  นางอาภา มองว่า กรณีที่ภาคเอกชนต้องเสนอขอขยายลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ครอบคลุมราคาบ้านที่สูงขึ้น เพราะกำลังซื้อตกลงค่อนข้างมาก  ซึ่งไม่แน่ชัดว่ารัฐบาลจะพิจารณาให้ที่เท่าใด  ขณะเดียวกันต้องการให้รัฐบาลสนับสนุนบ้านหลังแรก ช่วยประชาชน มีบ้านเป็นของตนเองในอัตราดอกเบี้ยถูกที่รัฐบาลใช้งบสนับสนุนแทนที่จะเอาเงินไปใช้ผิดประเภท

  ทั้งนี้จะเห็นว่า รัฐบาลที่ผ่านมาเคยให้มาตรการบ้านดีมีดาวน์ 5 หมื่นบาทรัฐบาลนี้ควรต้องช่วยสำหรับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกเพื่อสนับสนุนให้คนออมเงินโดยผ่านการซื้อบ้านเช่นกัน ขณะมาตรการ LTV ขอให้พิจารณายืดหยุ่น สำหรับคนใช้ชีวิตสังคมภาคบริการ เพราะ ไม่ใช่มีแค่บ้านหลังเดียว แต่ต้อง ย้ายตามงาน

ดังนั้นตามข้อเท็จจริง คนกลุ่มนี้จะมีบ้านมากกว่าหนึ่งหรือสองหลังตามสถานที่ทำงาน ที่ต้องเปลี่ยน ดังนั้นที่เคยมีความคิดว่าคนหนึ่งให้บ้านหลังเดียวก็ต้องเปลี่ยนความคิด เพราะไม่ใช่สังคมเกษตร ที่อยู่ติดกับที่แต่เป็นสังคมบริการต้องมีบ้านหลายหลังดังนั้นควรทบทวนพิจารณาเรื่อง LTV

 นายพีระพงศ์ จรูญเอก  นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าจะหารือกับทางนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อขอสนับสนุนมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ เพื่อให้ตลาดขับเคลื่อนต่อไปข้างหน้าไม่ว่าจะเป็นมาตรการสนับสนุนต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย มาตรการ LTV ขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองครอบคลุมบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ทั้งนี้มาตรการอะไรที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อสมาคมฯจะเสนอขอทั้งหมดต้นปี2567

เช่นเดียวกับนายวสันต์ เคียงศิริ  นายกสมาคมฯธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าต้องการให้รัฐบาลขยายเพดานลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท อาจคลุมไปจนถึง 10 ล้านบาท  เพราะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเชื่อว่าอาจจะมีคนซื้อไปจนหมดและไม่มีความต้องการเหลืออยู่  หากไปกระตุ้นซํ้าที่เดิมอาจสูญเปล่า ขณะกลุ่มกำลังซื้อไม่เกิน 5 ล้านบาทไปจนถึง 10 ล้านบาทเชื่อว่ายังมีอยู่มากและช่วยขยายตลาดกลุ่มใหม่ออกไปได้กว้างขึ้น ที่สำคัญล้วนแต่มีกำลังซื้อสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อน้อย

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า 3 สมาคมฯได้ขับเคลื่อนมาตรการเสนอรัฐบาลไฮไลต์ต้องการขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ราคาบ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมองว่าน่าจะเหมาะสมเป็นการขยายฐานตลาดกลุ่มใหม่ เพื่อจูงใจให้มาซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม

อย่างไรก็ตามย้อนไปทุกรัฐบาลมักจะใช้มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯด้วยการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนฯ เพราะมองว่าได้ผลมากที่สุด