จีนแชมป์ โอน "คอนโด" 9 เดือน 2.5หมื่นล้าน กระตุ้นตลาดอสังหาฯไทย

ความผันผวนทางเศรษฐกิจส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยปีนี้ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว กำลังซื้อหดหาย จากปัจจัยลบแม้สถานการณ์โควิดคลี่คลายแต่กลับต้องเผชิญปัญหาเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยนโยบายปรับสูง หนี้ครัวเรือนพุ่ง สถาบันปฏิเสธสินเชื่อ ขณะตัวช่วย คือมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐบาล ยังไม่มีการพูดถึงคาดว่าอาจได้เห็นในปีหน้าขณะความหวัง ผู้ประกอบการไทย คือกลุ่มกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะต่างชาติ ฟันเฟืองสำคัญ ที่มีต่อตลาดอสังหาฯ

โดยพบว่า กำลังซื้อจีนกลับมาแม้ว่าอาจไม่เท่ากับช่วงบูมในปี2561 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ 7,916 ยูนิต และปี 2562 ที่ 7,626ยูนิต และแม้ว่าในช่วงเกิดสถานการณ์โควิด ชาวจีนยังโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องแม้จะมีสัดส่วนลดลงก็ตาม สะท้อนจากปี2563 อยู่ที่ 5,254 ยูนิต ปี 2564 4,867 ยูนิต ปี2565 สถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์ ของคนจีน ขยับขึ้นมาที่ 5,707ยูนิต

ล่าสุด ไตรมาสที่ 1-ไตรมาสที่ 3 ปี2566 อยู่ที่ 4,991ยูนิต หากรวมทั้งปี ประเมินว่าจะ น่าจะใกล้เคียงช่วงก่อนเกินโควิด ที่น่าจับตาคือราคาขายต่อยูนิตปรับสูงขึ้นทั้งราคาที่ดินทำเล แม้จำนวนยูนิตอาจน้อยแต่มูลค่ากลับสูงขึ้น เมื่อเที่ยบกับมูลค่าหลายปีก่อน

 ย้อนไปก่อนหน้านี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยข้อมูลเงินโอนกรรมสิทธิ์ คอนโดมิเนียม ของชาวต่างชาติแยกตามประเทศหรือสัญชาติเจ้าของบัญชี ในช่วง 5 ปี (2561-2565) พบว่า ปี 2561 ถือว่าเป็นปีที่มียอดเงินโอนกรรมสิทธิ์ ต่างชาติเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมมากที่สุด มูลค่า 91,005 ล้านบาท และในปี 2562 ซึ่งเป็นปีก่อนเกิดโควิดยอดเงินโอนเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมโควิด พบว่ายอดเงินโอนเพื่อซื้อคอนโด มิเนียมของต่างชาติลดลงมาอยู่ที่ 52,805 ล้านบาท ในปี 2564อยู่ที่ 44,326 ล้านบาท ขณะปี 2565 โควิดคลี่คลาย เริ่มเปิดประเทศ ยอดเงินโอนกรรมสิทธิ์ คอนโดมิเนียม ของต่างชาติปรับเพิ่มขึ้นมาที่ 63,197 ล้านบาท

ปี2566 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของต่างชาติ พบว่า 9 เดือนแรก มี 10,703 ยูนิต มูลค่า 52,259 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 13.6% และ 23.3% ตามลำดับ สัญชาติจีนยังคงซื้อคอนโดมิเนียมมากที่สุดเป็น 4,991 ยูนิต มูลค่า 24,740 ล้านบาท ขนาดพื้นที่เฉลี่ย 39.2 ตารางเมตร ต่อยูนิต ราคาเฉลี่ย 5.0 ล้านบาทจังหวัดที่มีการซื้อคอนโดมิเนียมของคนต่างชาติมากสุดคือ กรุงเทพ มหานครและปริมณฑล ต่างจังหวัดหัวเมืองใหญ่ ได้แก่ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) และระยอง

แม้อุปสรรคจีนมีเกิดขึ้นมากมาย เศรษฐกิจจีนอยู่ในภาวะชะลอตัวรัฐบาลมีนโยบายห้ามนำเงินออกนอกประเทศ เฉลี่ย 1,500,000 บาท ต่อหัว โดยให้ใช้กระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศก่อน แต่ประเทศไทยยังเป็นที่สนใจเพราะการสาธารณสุขไทยเป็นที่ประจักษ์ต่อสายตาชาวโลก สะท้อนจากช่วงโควิดทำให้จีนยังมองไทยเป็นบ้านหลังที่สอง และซื้อเพื่อลงทุนเนื่องจากคอนโดมิเนียมไทยราคาถูกและต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ รวมถึงชาติอื่นที่หนีภัยสงคราวหนีหนาว ภัยพิบัติทางธรรมชาติมาอยู่ไทย

 ที่น่าจับตาเมียนมา และอินเดียเริ่มมีบาทสำคัญซื้อและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทย นับตั้งแต่ปี2565เป็นต้นมาและหากกรัฐบาลให้ความสำคัญเพิ่มมาตรการให้ต่างชาติพำนักอยู่ยาว โดยเฉพาะวีซ่าเชื่อว่าจะสามารถดึงกำลังซื้อได้มากขึ้น โดยเฉพาะจีน

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ บริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ประเทศไทยมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ เป็นส่วนหนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียมมากว่า 20 ปีก่อน เพียงแต่จำนวนเริ่มมากขึ้น และมีการเผยแพร่ออกมาแบบเป็นรูปธรรมตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา เห็นได้ชัดเจนว่ากลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีนเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากที่สุดจนถึงปัจจุบัน ผู้ซื้อสัญชาติจีนเป็นส่วนหนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียมไทยมาตั้งแต่ปี2561 ถึงปัจจุบันโดยมีสัดส่วนในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่ในช่วงระหว่าง 47% ถึง 63% เรียกได้ว่าประมาณ 50% ของคอนโดมิเนียมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นของคนจีน

 การโอนกรรมสิทธิ์ของคนจีนอาจจะลดลงบ้างในช่วงปี2563 - 2565 แต่ก็ลดลงในทุกๆ สัญชาติไม่ใช่เฉพาะกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีนเท่านั้น นอกจากนี้ ที่น่าสนใจ คือ ช่วงปี 2563 - 2565 เป็นช่วงที่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของคนจีนในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น แม้ในช่วงกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติอื่น อาจจะลดลง และกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีนเองลดลงแต่อาจจะลดลงไม่มากเหมือนกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติอื่นส่งผลให้สดส่วนของกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีนเพิ่มมากขึ้น

แม้ว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาอาจจะยังไม่เทียบเท่าปีก่อนหน้านี้ แต่ยังมีไตรมาสที่ 4 ที่คาดว่าจะส่งผลให้จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น ที่น่าสนใจคือ ชาวต่างชาติสัญชาติอื่นๆ มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่โอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น เช่น รัสเซีย ฝรั่งเศส เยอรมัน ไต้หวัน ญี่ปุ่น เป็นต้น

  ผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมในประเทศไทยยังคงต้องการกำลังซื้อจากต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศจีน การที่รัฐบาลเปิดฟรีวีซ่าให้กับชาวจีนตั้งแต่วันที่ 25 กันยายน 2566 - กุมภาพันธ์ 2567 เป็นระยะเวลา 5 เดือนซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ถือได้ว่าเป็นช่วงไฮซีซั่นของทั้งประเทศไทยและประเทศจีน เป็นอีก 1 มาตรการที่รัฐบาลคาดหวังว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดการท่องเที่ยวในประเทศไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับอานิสงส์ ไปด้วย

เพราะมีความเป็นไปได้ที่คนจีนจะเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น แต่หลังจากผ่านมาเกือบ 2 เดือน นักท่องเที่ยวจากประเทศจีนยังไม่มากแบบที่ต้องการชาวจีนเข้ามาในประเทศไทยจากข้อมูลของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ณ วันที่ 22 ตุลาคม 2566 มีจำนวนประมาณ 2.7 ล้านคนมากเป็นอันดับที่ 2 รองจากมาเลเซียซึ่งหน่วยงานการท่องเที่ยวต่างๆ ยังคาดหวังให้ชาวจีนเข้ามาในประเทศไทยมากกว่านี้โดยอาจจะต้องรอถึงช่วงปลายปีต่อเนื่องปี2567ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจึงอาจจะยังไม่คึกคักแบบที่ต้องการในช่วงที่ผ่านมา

  การเปิดฟรีวีซ่าอาจจะไม่ได้ส่งผลบวกแบบทันที เพราะประเทศจีนยังอยู่ในช่วงภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวแบบรุนแรง ชาวจีนส่วนหนึ่งที่อาจจะมีปัญหากับผู้ประกอบการในประเทศจีนเพราะเรื่องการก่อสร้างล่าช้า หรือการหยุดการก่อสร้างไปเลยก็อาจจะเลือกที่จะใช้เงินมากขึ้นทั้งเรื่องการท่องเที่ยวและการลงทุนในคอนโดมิเนียม ภาพรวมธุรกิจการท่องเที่ยว และตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยจึงอาจจะยังไม่ดีแบบที่รัฐบาลและผู้ประกอบการคาดหวังในทันที

อีกทั้งปัจจัยลบหลายๆ อย่างที่แสดงออกถึงภาพที่ไม่ดีของการมาภูมิภาคอาเซียน แม้ว่าจะไม่เกี่ยวข้องกับประเทศไทยโดยตรงแต่ก็มีผลต่อการตัดสินใจเที่ยวต่างประเทศของชาวจีน โดยประเทศไทยตกเป็นตัวเลือกลำดับที่ 8 ไปแล้วในการสำรวจครั้งล่าสุดของไชน่า เทรดดิ้ง เดสก์ ซึ่งต้องรอดการแก้ไขเรื่องนี้ของรัฐบาลและหน่วยงานทางการท่องเที่ยวอื่นๆ แต่ปี2566 อาจจะไม่ทันต้องรอดูปีต่อไป