"ราคาที่ดินแพง" อสังหาฯปรับโมเดล ผุดคอนโดเล็ก ราคาต่ำ 7 หมื่นต่อตร.ม. มาแรง

26 เมษายน 2566 - นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผย ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสแรก ปี 2566 ว่า มีหน่วยเปิดใหม่ ทั้งหมดประมาณ 4,920 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ประมาณ 57% 

โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่เส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว แต่มีเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน นอกนั้นอยู่นอกพื้นที่เมืองชั้นใน เพราะผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่สูงมาก เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนในกรุงเทพมหานคร 

คอนโดมิเนียมประมาณ 13% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และรอเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2566 และอีกประมาณ 14.4% เท่านั้นที่เปิดขายในพื้นที่ที่อยู่นอกเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งในปัจจุบัน และโครงการในอนาคต ซึ่งยังคงไม่แตกต่างจากช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา แต่แตกต่างจากช่วงก่อนปีพ.ศ.2563 แบบชัดเจน เพราะช่วงเวลานั้น มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเกือบทุกพื้นที่ของกรุงเทพมหานคร รวมไปถึงพื้นที่เมืองชั้นในของกรุงเทพมหานคร

" ตลาดคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ.2566 อาจจะยังไม่ฟื้นตัวมาก เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ เพราะกำลังซื้อ และปัจจัยลบหลายอย่างยังมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย แต่ความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยจากการสำรวจของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา" 

ทั้งนี้ สิ่งที่น่าสนใจ คือ  ย้อนไปช่วงก่อนปีพ.ศ.2563 เห็นได้ชัดเจนว่า ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่มีความสูง 8 ชั้นหรือน้อยกว่าในสัดส่วนที่น้อยกว่า 50% เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในปีนั้นๆ แบบชัดเจน แต่สัดส่วนเริ่มเปลี่ยนแปลงไปในปีพ.ศ.2563 เป็นต้นมา

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงปีพ.ศ.2563 – 2565 ที่ผ่านมา มีความชัดเจนว่าผู้ประกอบการเลือกพื้นที่ที่อยู่ในซอย หรือในพื้นที่ที่มีศักยภาพไม่สูงมาก เพราะต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่สูงมาก ดังนั้น การเลือกซื้อที่ดินในซอย หรือในทำเลที่มีศักยภาพไม่สูงมาก จะได้ที่ดินในราคาที่ไม่สูงเกินไป เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว

แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่มีความสูง 8 ชั้นหรือน้อยกว่าจะมีมูลค่าโครงการน้อยกว่าโครงการซึ่งพัฒนาเป็นอาคารสูง แต่ด้วยสภาวะตลาด และกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนตามไปด้วย เพื่อที่จะได้มีโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อซึ่งเปลี่ยนแปลงไป
 

โดยไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 พบคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรยังคงมีสัดส่วนที่มากกว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นแบบชัดเจน โดยมีสัดส่วนประมาณ 77% เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่างๆ ซึ่งส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 มีราคาขายเฉลี่ยลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้เล็กน้อย 

ขณะที่ถ้าพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร จะพบว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนมากถึง 51% จากจำนวนทั้งหมด 3,810 ยูนิต

" ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในหลายไตรมาสที่ผ่านมาอยู่ในทิศทางที่ลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปีพ.ศ.2562 เป็นต้นมา อาจจะมีบางไตรมาสที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่อย่างไรก็ตามในภาพรวมแล้วปรับลดลงต่อเนื่องมาโดยตลอด แสดงให้เห็นชัดเจนว่า ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่ในระดับราคาที่ต่ำลงต่อเนื่อง " 

นายสุรเชษฐ ยังประเมินทิศทางตลาดคอนโดฯ ว่า ปีนี้มีทิศทางที่ดีขึ้นจากปีพ.ศ.2565 โดยหน่วยเปิดใหม่ ผู้ประกอบการเลือกเน้นทำเลที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วมากกว่าทำเลอื่น โดยมีคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร อยู่ในสัดส่วนที่มากกว่าระดับราคาอื่น อีกด้าน ยังคาดหวังผู้ซื้อต่างชาติเข้ามากระตุ้นตลาด และอาจได้เห็น โครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเริ่มเปิดขายใหม่มากขึ้นในปีนี้ เป็นต้น