ทำเล "สีลม - พระราม 4" ระอุ ออฟฟิศใหม่ ทะลัก เฉียด 7 แสน ตร.ม.

ตลาด "อาคารสำนักงาน" กลายเป็นเซกเตอร์ที่น่าจับตามองมากที่สุดอีกกลุ่มหนึ่ง สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังวิกฤติการณ์โควิด-19 ผ่านพ้น เนื่องจาก ก่อนหน้าหลายบริษัทใช้นโยบายการทำงานแบบยืดหยุ่น หรือ ไฮบริด จนคาด อาจกลายเป็นมาตรฐานการทำงานรูปแบบใหม่ ในกทม. ซึ่งนั่น ท้าทาย "พื้นที่เช่า" หลายอาคารทั้งเก่าและใหม่ 

แต่อย่างไรก็ตาม กลับไม่ใช่ กับทำเลทอง ตลอดกาล อย่าง " สีลม - พระราม 4" ซึ่งเป็นย่านธุรกิจสำคัญ ที่คราคร่ำไปด้วย บริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ โดยพบว่า ขณะนี้ ตลาดอาคารสำนักงาน กำลังกลับมาคึกคักอีกครั้ง ผ่าน การเปิดตัว 5 โปรเจคใหม่ ของบิ๊กทุน พื้นที่เช่ารวมเฉียด 7 แสนตร.ม. ขณะเดียวกัน เทรนด์ยั่งยืนยังคงมาแรง แต่ละโครงการ แห่แข่งคว้าใบเซอร์ฯมาประดับพอร์ต เพื่อเรียกแขกอีกด้วย  
 

เศรษฐกิจฟื้น เพิ่มความเชื่อมั่นเอกชน

ประเด็นดังกล่าว นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า หลังการแพร่ระบาดของโควิดร่วม 3 ปี ซึ่งได้ฝากรอยแผลใหญ่ให้แก่ทั้งภาคธุรกิจและภาคครัวเรือน เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นเป็นลำดับ โดยกลับมาเติบโตได้ 2.6% ในปีที่ผ่านมา  ในปีนี้คาดว่า การบริโภคภาคเอกชน และการท่องเที่ยวจะเป็นตัวชูโรง

เมื่อประกอบกับตัวเลขเงินเฟ้อที่ชะลอตัวลง เศรษฐกิจไทยในปี 2566 จึงดูมีเค้าลางสดใสมากยิ่งขึ้น นอกจากนี้ ดัชนีความเชื่อมั่นธุรกิจซึ่งจัดทำโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ล่าสุด ในเดือนมีนาคมปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 52.9 จากที่เคยลดลงไปต่ำสุดที่ 32.6 ในช่วงที่เกิดโควิด สะท้อนในเห็นถึงความเชื่อมั่นต่อการฟื้นตัวของเครษฐกิจไทยที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้นในมุมมองของภาคธุรกิจ

ยุค New Normal ปลุกพื้นที่เช่า 
 
แน่นอนว่าเมื่อสถานการณ์โควิดคลี่คลาย บริษัทส่วนใหญ่ก็ตัดสินใจให้พนักงานกลับมาทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้น เริ่มตั้งแต่ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 การทำงานที่บ้านนั้นแม้จะทำให้พนักงานมีอิสระ และมีความยืดหยุ่นมากขึ้น แต่ก็อาจจะไม่ได้เหมาะสมกับทุกประเภทของธุรกิจ หรือทุกประเภทของงาน รวมทั้งในระยะยาวการทำงานแบบที่ไหนก็ได้ ( Remote Work) อาจทำให้ความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนร่วมงานลดน้อยลง เป็นอุปสรรคต่อการระดมความคิด และการทำงานเป็นทีม จุดสมดุลของหลาย ๆ บริษัท คือ การทำงานในลักษณะยืดหยุ่น ( Hybrid-Work Model ) ซึ่งก็คือการทำงานที่บ้านสลับการมาออฟฟิศ แต่สัดส่วนของการมาออฟฟิศนั้นก็ขึ้นอยู่กับความเหมาะสม ไม่มีตัวเลขที่ตายตัว

เมื่อมีการกลับมาทำงานที่ออฟฟิศ ธุรกิจปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานก็กลับมาคึกคักมากขึ้น  รูปแบบการเช่ามีทั้งทางตรง คือการที่บริษัททำสัญญาเช่ากับโครงการโดยตรง หรือเช่าพื้นที่กับผู้ให้บริการ Co-Working Space (ที่เช่าหรือร่วมดำเนินการกับทางโครงการอีกทีหนึ่ง) โดยการเช่าในรูปแบบหลังนี้ เริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้น เพราะตอบโจทย์ธุรกิจในด้านของสิ่งอำนวยความสะดวกภายในพื้นที่เช่า และความยืดหยุ่นในการเพิ่มลดพื้นที่ตามความต้องการใช้งาน แต่ทั้งนี้ก็แลกมากับต้นทุนค่าเช่าต่อจำนวนพนักงานที่สูงขึ้นเช่นกัน

ทำเลสีลม พระราม 4 คึกคักสุด

ในบรรดาพื้นที่ ที่มีการกระจุกตัวของกลุ่มอาคารสำนักงาน  เราพบว่าพื้นที่ สีลม พระราม 4 เป็นพื้นที่มีการจับจองพื้นที่เพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานมากที่สุดในช่วง 3-5 ปีมานี้ ทำให้พื้นที่ที่รอเข้าสู่ตลาดในโซนนี้เฉียด 7 แสนตร.ม. คิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของพื้นที่ในอนาคตทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานคร โดยโครงการที่รอเปิดตัวเริ่มตั้งแต่ พาร์ค สีลม, ปัญญ์ ทาวเวอร์ , วัน แบงค็อก อาคาร 4 และ 5 ที่จะเปิดตัวในปีนี้ เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส , วัน แบงค็อก  อาคาร 3 ในปี 2567, บุญมิตร สีลม, วัน แบงค็อก อาคาร 2 ในปี 2568 ปิดท้ายด้วย วัน แบงค็อก ซิกเนเจอร์  ในปี 2569 ที่จะกลายมาเป็นตึกที่สูงที่สุดในประเทศไทยด้วยความสูงถึง 430 เมตร 

ในช่วงที่ผ่านมา โครงการเปิดใหม่ในโซน สีลม พระราม 4 ทำผลงานการปล่อยเช่าได้เป็นอย่างดีไม่ว่าจะเป็น มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์, เดอะ ปาร์ค, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์, ซัมเมอร์ฮับ ออฟฟิศ  รวมถึง สีลม เอจ ที่เพิ่งกลับเปิดให้บริการหลังการรีโนเวตพื้นที่เสร็จเมื่อไตรมาส 3 ปีที่แล้ว ล้วนแล้วแต่มีอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่า 90% (สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดที่ประมาณ 80%)

โดยพื้นที่บริเวณนี้นับว่าเป็นพื้นที่ใจกลางที่เชื่อมโยงเข้ากับย่านธุรกิจอื่น ไม่ว่าจะเป็นย่านสุขุมวิท สยาม เพลินจิต วิทยุ เพชรบุรี และรัชดาภิเษก นับได้ว่าเป็น CBD แรกของไทย อีกทั้ง บริษัทในโซนนี้เข้าถึงกลุ่มนักศึกษาจบใหม่ที่มีความสามารถ (Talent Pool) ได้ง่ายมากขึ้นด้วยเช่นกัน

เทรนด์ Green ยังแรงต่อเนื่อง

นอกจากปัจจัยในด้านทำเลแล้ว เทรนด์สำนักงานสีเขียวก็เป็นที่น่าจับตามองอย่างมาก ไนท์แฟรงค์ฯ ยังพบว่าสำนักงานเกิดใหม่ในปีที่ผ่านมาแทบทั้งหมดล้วนแต่ปรับตัวเข้าสู่มาตรฐานด้านความยั่งยืน ซึ่งให้ความสำคัญกับการออกแบบและก่อสร้างอาคารที่สร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพมนุษย์ให้น้อยที่สุด รวมทั้งเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้พลังงาน และลดการใช้ทรัพยากรที่ไม่จำเป็น ใบประกาศนียบัตรที่เป็นที่แพร่หลายมากที่สุด หนีไม่พ้น LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ตามมาด้วยประกาศนียบัตรที่เกี่ยวข้องกับความยั่งยืนอื่น ๆ เช่น TREES (Thai's Rating of Energy and Environmental Sustainability) ซึ่งก็คือมาตรฐานเทียบเคียง LEED ของประเทศไทย, WELL, และ FITWEL เป็นต้น

จากข้อมูลที่ในปีที่ผ่านมา เราพบว่าอาคารสำนักงานกลุ่ม Green  ทำผลงานได้ค่อนข้างดี มีการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วสุทธิเป็นบวก สวนทางกับกลุ่ม Non-green สะท้อนให้เห็นกระแสการตื่นตัวต่อแนวคิดการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน  (ESG) มากขึ้น  ทั้งนี้ พบว่าผู้เช่าในกลุ่มบริษัทต่างชาติ (MNC) ที่มีนโยบายด้านความยั่งยืนจากส่วนกลาง รวมถึงบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทย มีแนวโน้มที่จะให้ความสำคัญในด้าน ESG นี้มากกว่าผู้เช่ากลุ่มอื่น ๆ